毫不夸張地說，現(xiàn)在就是上海置換，最好的窗口期。

　　
市場熱度在線，自己的房子好賣，去買房房東也不會亂跳價。
最關鍵的是，總價稍微高一點的房子，價格還沒起來。
不像300萬以下的老破小和動遷房，房價已經(jīng)明顯反彈。
有的改善房甚至價格還在調整，撿漏機會很大。所以現(xiàn)在特別適合向上置換。
但實際操作起來，也沒那么容易，一不小心就容易踩坑犯錯。

　　最常見的，自己房子賣虧了，買的房子又貴了。

　　如果你也在上海，正打算賣房置換，今天這個置換案例，一定要看完。

　　我們團隊從賣房到買房全程閉環(huán)跟進，21天幫客戶把別人賣不掉的 “漏水動遷房” 賣出超預期價格，又精準匹配到心儀的品質三房，還幫他房 + 車位打包省了20多萬。

　　客戶找上門，帶著兩個硬要求

　　今年 4 月底，何先生找到我們，說自己有套桃浦安居金祁新城的房子要賣，之前已經(jīng)委托過別的中介，掛了快三個月都沒賣掉。

　　綠牌甚至已經(jīng)把掛牌價壓到了整個小區(qū)最低價，還成了 “必看好房”，但來的客戶出價最高也就 260 萬左右，離他的心理預期差了一大截。

　　他給我們提了兩個硬要求：

　　第一，房子必須賣到 270 萬以上，少一分都不賣；

　　第二，兩個月之內必須成交。

　　說實話，我們也清楚這是塊硬骨頭。不是我們沒信心，而是這套房子的條件確實太 “拉胯” 了。

　　安居金祁新城是純動遷小區(qū)，兩梯十戶的配置，上下班高峰期等電梯能等十幾分鐘；

　　更頭疼的是漏水問題，樓上樓下都漏，很多人一聽說漏水，連看房的興趣都沒有。

　　之前的中介就是被這些問題難住了，只一味地讓業(yè)主降價，最后降到小區(qū)最低價還是無人問津。

　　但客戶態(tài)度很堅決，他說這套房子他住了這么多年，周邊配套都熟，270 萬是他的底線，低于這個價他寧可不賣。

　　21 天，把 “沒人要的問題房”多賣11萬

　　接下這個單子后，我們立刻組建了專項服務小組，第一時間實地勘察了房子。

　　我們發(fā)現(xiàn)，這套房子雖然有硬傷，但也不是一無是處：

　　22 樓，中高樓層，采光和視野都好，前面沒有遮擋，而且業(yè)主價格也很誠意。

　　之前的中介只盯著缺點放大，完全沒把這些優(yōu)勢傳遞給客戶，才導致房子一直賣不掉。

　　我們立刻制定了針對性的推廣方案。

　　先把房子的核心優(yōu)點提煉出來，做成了專門的推廣物料，重點突出亮點；

　　對于漏水問題，我們也如實告知所有意向客戶，同時明確說明業(yè)主已經(jīng)在積極協(xié)調處理。

　　在客戶匹配上，我們沒有廣撒網(wǎng)，而是精準定位目標群體。

　　我們分析，這套房子總價低、配套成熟，適合剛需過渡和退休養(yǎng)老自住，所以重點把房源推給了本板塊及周邊的剛需客戶，還有松江、嘉定那邊過來想找養(yǎng)老房的退休人群。

　　功夫不負有心人，第一周我們就找到了一組意向客戶，對方出價265萬。這個價格已經(jīng)比之前的最高出價高了 5 萬。

　　當時也有人勸，說這個價格已經(jīng)不錯了，不然錯過了可能就沒這個價了。

　　但我們堅持認為，這套房子的價值被低估了，只要找對客戶，一定能賣到業(yè)主的心理價位。

　　我們跟何先生溝通后，他也堅定地表示，低 270萬絕不考慮。

　　果然，第二周我們就遇到了那位合適的買家 ——一位住在松江的退休老阿姨，想買套房子來自住養(yǎng)老。

　　她一眼就看中了這套房子的采光，關鍵是預算正好匹配。

　　接下來就是最艱難的談判環(huán)節(jié)，從下午兩點一直談到晚上九點，整整七個小時。

　　阿姨一開始只肯出 268 萬，說漏水問題還要自己花錢修。

　　我們一邊跟阿姨解釋，已經(jīng)在全力處理漏水問題，一邊跟她分析同小區(qū)近三個月的成交數(shù)據(jù)，告訴她這個戶型中高樓層的成交價都在 270 萬左右，這個價格真的很劃算。

　　最后，在我們的反復斡旋下，以 271 萬的價格成交。

　　簽完合同的那一刻，客戶長舒了一口氣，說：“我本來以為至少要等兩個月，沒想到你們 21 天就幫我賣掉了，還多賣了 11 萬，太厲害了！”

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　　無縫銜接買房，精準匹配 “夢中情房”

　　而在賣房的同時，我們就已經(jīng)同步啟動了買房的服務。

　　何先生是軍人，時間寶貴，沒有太多時間看房。而且市場變化太快，所以我們要在最短的時間內，幫他找到最符合他需求的房子。

　　我們先深入溝通了他的買房核心需求：

　　1）他原來就住在南大大場一帶，對這一片有感情，不愿意離開熟悉的生活圈；

　　2）家人要坐15號線上班，所以房子必須離 15 號線地鐵站近；

　　3）需要一套三房。

　　客戶告訴我們，他其實已經(jīng)自己看了快半年的房子了，上大和大場板塊的幾個知名小區(qū)都看過。

　　了解到這些情況后，我們沒有盲目地給他推盤，而是先幫他把所有不符合要求的板塊和小區(qū)都過濾掉了。

　　我們提前在線上做了大量的篩選工作，把目標區(qū)域所有2010年以后的次新小區(qū)都梳理了一遍，然后從小區(qū)環(huán)境、物業(yè)水平、離地鐵站的距離、戶型得房率、周邊配套等多個維度進行了詳細的對比分析。

　　最后我們發(fā)現(xiàn)，符合所有要求的房源其實只有3套。

　　我們把這3套房子的資料整理好，做成了一個清晰的對比表，詳細講解了每套房子的優(yōu)缺點。

　　客戶看完后，一眼就看中了目標小區(qū)的那套中樓層東邊套。

　　1）這套房子是101平的三房兩廳，2014 年的小區(qū)，房齡很新；

　　2）位置在小區(qū)正中間，非常安靜；而且房東還帶一個地下車位，一起出售。

　　3）最重要的是，它離15號線地鐵站只有幾百米，家人上班方便。

　　我們立刻約了房東見面談判。

　　房東一開始堅持 530萬不帶車位。

　　我們抓住房東想把車位和房子捆綁出售、不想單獨折騰賣車位的心理，迅速調整了談判策略。

　　我們跟房東說，客戶是軍人，付款穩(wěn)定，不會違約，而且他可以一次性把房子和車位的錢都付了。

　　經(jīng)過兩個多小時的耐心談判，房東終于被我們說服了，同意以526萬的價格把房子和車位一起賣給客戶。

　　算下來，房子相當于只花了 506萬，比原來的掛牌價便宜了24萬，超值。

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　　買賣零風險銜接

　　這次置換最大的難點，不是賣房也不是買房，而是買賣時間點的無縫銜接。

　　客戶是先賣后買，必須等賣房的錢到賬了，才能付買房的首付，而且還要留足時間辦理過戶、貸款等手續(xù)，一旦哪個環(huán)節(jié)出了問題，就可能導致違約。

　　為了解決這個核心問題，我們在跟房東談判的時候，特意把網(wǎng)簽時間談到了三個月后。

　　我們還專門安排了流程專員，全程跟進買賣雙方的所有手續(xù)，從網(wǎng)簽、貸款審批到過戶、交房，每一個環(huán)節(jié)都提前跟雙方溝通好，確保所有流程都能按時完成。

　　客戶平時沒時間跑這些手續(xù)，基本上都是我們幫他代辦的，他只需要在關鍵環(huán)節(jié)簽個字就行。

　　客戶說：“我本來以為置換會特別麻煩，要跑很多趟，沒想到你們全都幫我搞定了，我?guī)缀鯖]操心。”

　　換房路上什么事都可能發(fā)生。如果你也在上海，正在計劃“賣一買一”，對市場走勢、掛牌策略、資金銜接、交易風險感到迷茫，不妨和我們聊聊。

　　我們經(jīng)手很多復雜的置換案例，深刻理解置換房東每一步的焦慮與期待。我們的價值，就是用專業(yè)規(guī)劃，幫你避坑、省錢、抓住時機，讓你的置換之路走得更穩(wěn)、更省心、結果更好。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。