北京進深 徐迪 當更低的地價、更低的容積率、更高的得房率以及更豪華的公區配置同時出現在自家隔壁時，這場由華潤自己主導的“產品迭代”，注定讓北清橡樹灣的老業主們徹夜難眠。

近日，華潤昌平平西府項目總平圖公示。

項目占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8。

規劃19棟住宅樓共688戶，住宅建面總計6.39萬㎡，戶均93㎡，定位為剛需與首改社區。

各種贈送手段疊加，得房率預計創昌平新高。

公區配置上更是卷出了新高度，超級城市界面、強大的會所體系，還出現了北京第一個首二層架空的設置。

這個被稱為北清橡樹灣二期的新項目，單從產品力來看，不僅對一期老盤形成降維打擊，在整個昌平甚至北京樓市也屬于迭代級產品。

首二層架空，北京首個

5棟樓首層（局部）架空，其中正門口的6#樓東側首二層架空。

很奇的就是，只有東側打了陰影線標記為架空層，西邊的首二層是可售房源？

從6#樓周邊這一圈豪華配建來看，可能性不大。

這棟樓南北兩處鄰里共享中心，高度6.7米；西側是景觀圍墻，把6#樓一整個圍住，特別是西邊單元的首層，完全沒有采光面，推測會與鄰里空間打通。

6#樓建筑高度33.7米，假設首二層與鄰里共享中心高度一致，剩下的9層住宅剛好是27米。

大門以南的11#樓也是同樣情況，沒有架空層陰影的西邊單元，南北兩側都是4.7米高的鄰里空間，所以首層應該也是打通的。

這么來看，大門口的6#、7#、10#和11#這四棟，首層全部架空。

6#樓更是連2層都做成了公共空間，住宅被抬到3層起步。

在歸家動線上，西側1#大門打造了開闊的出入口廣場，并通過風雨連廊向內延伸，將多個鄰里共享空間、配套樓和架空層巧妙串聯。

同時，一大一小兩個下沉庭院被風雨連廊環繞，與4個架空層共同形成了一個連貫且極具質感的會所體系。

沒做鏤空頂的大門，本身也是一道風雨連廊，深18.14米，沿街面將近47米，加上兩側景墻，整體有近百米的超級界面。

大門沒標高度，但是內接的配套樓有6.8米高，預計也不會低于這個數字。

另外一棟帶架空層的樓棟在北排1#樓，西側兩個單元局部架空。

這棟樓距離小區中央景觀帶較遠，架空層的設置也是體現了社區配套的均好性。

北排樓棟化身“隔音屏障”

針對北側北清路可能帶來的交通噪音問題，項目在樓棟排布上采取了極具針對性的設計。

項目19棟住宅樓點狀排布。

僅中央兩棟為17F小高層，其余均為11F及以下洋房。

最北排的兩棟樓，中間僅間隔4米，并且每棟樓都做了5個單元之多，形成一道密實的屏障。

盡可能地阻擋來自北面北清路的噪音。

小區紅線以北有一道公園綠地，北排建筑距離北清路近19米。

但是這條公路能級太高，去年10月份通車后，北清橡樹灣的業主曾多次投訴道路交通噪音擾民問題。

在業主反饋之后，開發商與相關部分溝通，同意出資在路邊加裝隔間屏。

華潤新地塊在出讓文件中也提到，北側首排居住建筑噪音預測會超標，要求加裝隔聲窗，同時采取建筑隔聲、優化布局、加強綠化等綜合措施降噪。

從總平圖來看，新地塊的北排建筑，目沒比北清橡樹灣首排距離公路還要近。

精準卡位消防高度

小區全部建筑都沒做滿60米的高度指標上限。

中間兩棟小高層，帶架空層的7#樓總高54.2米；南邊不帶架空層的12#樓只有53.4米。

但是消防高度都在54米以下。

其余的洋房以11層為主，高度為33.7米，同樣的，消防高度保持在33米。

33米、54米，是兩個關鍵的消防高度門檻。

特別是建筑高度大于54米的，被劃分為“一類高層住宅”，防火等級和疏散要求再次升級。

需要增設專門的消防電梯、防煙前室、安全出口加倍等，建筑內部的防火、疏散設計也更加嚴格。

這些，不但增加建造成本和設備維護費用，還會占用更多公攤面積，影響得房率。

53.9米卡在了“二類高層”的上限，既能滿足更高容積率，又避免了更嚴格的消防配置帶來巨大的成本和公攤壓力。

花池配置創昌平之最

面積段：78/90/105/130。

北排以小戶型為主；中間兩棟小高層為頂配樓王棟。

贈送方面，南向：陽臺+設備平臺組合；除了北排兩棟樓，其余17棟的房源南向均設置了景觀花池。

從未來城星寰時代，到城建龍樾海序，再到如今的華潤北清橡樹灣二期，花池的運用占比正一個比一個大。

星寰時代率先在昌平引入室外轉角花池，118㎡戶型贈送約5.6㎡；

龍樾海序緊隨其后，在108㎡和122㎡四居戶型中全面鋪開景觀花池，配合弧面落地窗將贈送尺度進一步拉大；

而華潤北清橡樹灣二期的花池幾乎做到了全系標配，贈送面積與運用比例均創下昌平新盤之最。

北向：設備平臺，昌平的北向贈送向來不讓封到室內，但這個項目明顯是具備包入室內的條件。

南北如果都是設備平臺的話，報規可能會有問題，按照現在流行的做法，有一條應該是裝飾構架。

另外部分端戶有側邊飄窗，尺度不小，幾乎是等進深的設置。

加贈后得房率可以對標星寰時代。

這兩個項目拿地價也差不多，而且開發商都有未來科學城。

星寰時代目前網簽價5萬+，考慮到平西府項目軌交便利性差點，預計主力售價不會超過5萬。

西側一街之隔的北清橡樹灣，4年前的拿地價是3.5萬/㎡，成交均價5.7萬+。

車位規劃兼顧通勤痛點

小區總共設置了839個機動車停車位，車位比1：1.22。

其中有137個車位在地上，分布于南北兩排住宅樓前。

后期交付時如果改為綠地，小區車位比則僅為1：1.02。

同時還設置了615個非機動車停車位，包括大量電動自行車位。

這個項目離地鐵有一段距離，充分考慮到了通勤族的電動車出行需求，解決最后一公里接駁痛點。

這些車位在規劃時特意進行了集中化、便捷化布局，緊鄰小區西大門。

拿地回溯

拿地主體北京未來科技城潤昌置業有限公司，是北京華潤未來城市（亦稱“潤昌科創中心”）的項目公司，成立于2016年，注冊資本26億元。華潤置地持股60%，未來科學城置業持股40%。

華潤置地北京總經理陳海鷗擔任項目公司董事長、總經理；

未來科學城置業總經理助理單博宇出任副董事長。

地塊位于昌平區北七家鎮，五環至六環之間，可以承接海淀與回龍觀居住區外溢需求。

周邊有北清橡樹灣、京投公園悅府等次新項目，二手房掛牌價在5萬/㎡以上。

北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區、和諧家園等相對老一些的小區。

整體居住氛圍不錯，生活配套完善，首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫院（回龍觀院區）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學城生態休閑公園等。

但是距離地鐵站有一段距離，到最近的地鐵8號線平西府站，步行要半小時以上。

今年1月底，平西府城中村改造項目規劃綜合實施方案公示，就在本次預申請地塊的旁邊，總面積約50.27公頃，其中近六成用地為綠化和公園等生態配套。

其余用地包括居住、商業、辦公、幼兒園、社區會客廳等，完善社區功能，保障民生，宜居屬性正加速兌現。

相關公司：華潤置地hk01109