隨著紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，紹興法拍房市場(chǎng)持續(xù)升溫，正成為擾動(dòng)本地房地產(chǎn)價(jià)格體系的重要變量。

01.

掛牌量近400套

紹興法拍市場(chǎng)現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，紹興全市2026年1-5月法拍房（住宅）新增掛牌量，約780–820套（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)），其中：

• 1 月：約160套
• 2 月：約120–140套
• 3 月：約150–170套
• 4月：約280套
• 5月：約70套

截至6月8日，淘寶住宅法拍頁(yè)面顯示，在拍和正在拍房源共計(jì)388套，其中越城區(qū)約110套，柯橋區(qū)約83套。

法拍房（住宅）成交方面，1-4月平均每月成交約117套，成交率約59%，平均折價(jià)率約為市場(chǎng)價(jià)的6.2–6.8 折（評(píng)估價(jià)6.9折左右）。

2026年1-4月法拍住宅成交情況 來(lái)源：中指研究院

其中，法拍房成交主要集成在越城區(qū)（占比約30%–35%，以鏡湖、迪蕩、城南為主）和柯橋區(qū)（占比約35%–40%，以華舍、柯巖、湖塘等為主），其次是上虞區(qū)（占比約15%–20%），諸暨、嵊州、新昌相對(duì)較少（占比約10%-15%）。

數(shù)據(jù)綜合自網(wǎng)絡(luò)

第一季度中，法拍房低價(jià)的典型案例有：

• 越城區(qū)城南御香園：排屋建面約209㎡，成交價(jià)格約314萬(wàn)，單價(jià)約1.5萬(wàn)/㎡。

根據(jù)貝殼找房顯示，該小區(qū)同類戶型的掛牌價(jià)在約2.1萬(wàn)~2.77萬(wàn)/㎡，面積更大的建面約248㎡戶型，去年12月的成交價(jià)是在1.7萬(wàn)/㎡左右。

內(nèi)容來(lái)源：阿里拍賣

• 上河之城：評(píng)估價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡，成交價(jià)8444元/㎡（約5.6 折）。

根據(jù)貝殼找房顯示，該小區(qū)3月的成交均價(jià)在約1.3萬(wàn)/㎡。

內(nèi)容來(lái)源：阿里拍賣

• 鏡湖黃酒小鎮(zhèn)映蘭園：評(píng)估價(jià)12439元/㎡，成交價(jià)約7332元/㎡（約5.9 折）。

根據(jù)貝殼找房顯示，該小區(qū)近半年的成交均價(jià)在約1.2萬(wàn)/㎡，今年4月成交的建面約98㎡戶型，成交價(jià)也在約9400元/㎡。

內(nèi)容來(lái)源：阿里拍賣

• 鏡湖君蘭錦繡：當(dāng)前售樓處在售毛坯房約1.2萬(wàn)/㎡，而法拍房?jī)H約9000元/㎡起拍。

內(nèi)容來(lái)源：阿里拍賣

與去年同期對(duì)比（2025第一季度 vs 2026第一季度），今年掛牌量增加了約12%–15%，但成交量反而下降了約5%–8%，折價(jià)幅度擴(kuò)大5–8個(gè)百分點(diǎn)（從7折變?yōu)?.2–6.8折），這也表明購(gòu)房者觀望情形加重，成交走弱。

數(shù)據(jù)說(shuō)明：

l 以上為阿里拍賣 / 京東拍賣 + 中指院、浙商資產(chǎn)監(jiān)測(cè)推算，非官方最終統(tǒng)計(jì)。

l 含住宅，不含商業(yè)、工業(yè)、車位。

l 同一房源多次拍賣（一拍、二拍、變賣）按 1 套統(tǒng)計(jì)。

02.

法拍房“量增價(jià)減”

對(duì)樓市產(chǎn)生三大負(fù)面影響

法拍房對(duì)于當(dāng)前紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)的擾亂，有三大核心影響：

1

打破區(qū)域價(jià)格錨點(diǎn)

拉低市場(chǎng)預(yù)期

法拍房遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)與二手市場(chǎng)價(jià)的成交情況，形成了“破窗效應(yīng)”。

如北小一初學(xué)區(qū)房起拍價(jià)約83.7萬(wàn)，起拍單價(jià)約17518元/㎡，比評(píng)估單價(jià)低了約7500元/㎡，相當(dāng)于是評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了 7 折開(kāi)拍。（注意：7折是最高法新規(guī)中，首拍的最低折扣）

內(nèi)容來(lái)源：阿里拍賣

這也導(dǎo)致購(gòu)房者普遍持幣觀望，倒逼二手房業(yè)主主動(dòng)降價(jià)。

如今，核心板塊二手成交價(jià)較2025年普遍下探15%—30%，新房去化壓力陡增。

特別是有些二期在售新房項(xiàng)目，一期交付后，有法拍房推出，直接拉低購(gòu)房者預(yù)期。

2

分流剛需與改善需求

扭曲市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

低價(jià)法拍房持續(xù)分流正常交易需求。

2025年紹興法拍成交中，300萬(wàn)以下剛需房源占比超 45%，與二手主力成交區(qū)間高度重疊。

鏡湖、柯橋熱點(diǎn)板塊，法拍房占區(qū)域二手房成交比例升至12%—18%，部分小區(qū)單月法拍成交超二手自營(yíng)成交，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)被明顯扭曲。

3

形成負(fù)向循環(huán)

壓制市場(chǎng)信心

法拍房放量與價(jià)格下行形成 “房?jī)r(jià)下跌 — 斷供增加 — 法拍放量 — 價(jià)格再跌” 的惡性循環(huán)。

2025年紹興法拍房同比增長(zhǎng)31%，同期柯橋、越城二手均價(jià)分別下跌18%、14%，房企拿地與新盤定價(jià)更趨保守，市場(chǎng)信心持續(xù)走弱，拖累整體樓市復(fù)蘇節(jié)奏。

03.

規(guī)范法拍房

四條建議，穩(wěn)定紹興樓市

如何應(yīng)對(duì)住宅法拍帶來(lái)的負(fù)面影響？

建議相關(guān)主管部門，能規(guī)范法拍房、穩(wěn)定紹興市場(chǎng)，以下是一些治理建議：

01

嚴(yán)格定價(jià)管控

杜絕超低價(jià)掛牌

首先，要嚴(yán)格參照最高法新規(guī)，執(zhí)行法拍房“首次起拍價(jià)不低于評(píng)估價(jià)70%、二拍降幅不超 20%”的限價(jià)規(guī)則。

截取自《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》

其次，法拍房的評(píng)估價(jià)，要符合市場(chǎng)定價(jià)，不能明顯低于市場(chǎng)價(jià)（不然在7折后更易戳穿“地板價(jià)”），從而守住價(jià)格底線，弱化低價(jià)示范效應(yīng)。

比如鏡湖鳳林板塊某小區(qū)的今年4月的網(wǎng)簽備案均價(jià)是約2.1萬(wàn)/㎡，最近一套相同面積相似樓層的房源，成交價(jià)也在約1.9萬(wàn)/㎡（數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房），而該小區(qū)5月成交的法拍房，評(píng)估價(jià)僅約1.7萬(wàn)/㎡。

來(lái)源：紹興房地產(chǎn)信息網(wǎng)、阿里法拍

02

強(qiáng)化信息披露與騰退交付

法院全面披露房屋權(quán)屬、租約、瑕疵、稅費(fèi)等信息，嚴(yán)禁“現(xiàn)狀拍賣、不負(fù)責(zé)騰退”。

落實(shí)強(qiáng)制清場(chǎng)責(zé)任，解決 “拍后難入住” 痛點(diǎn)，降低法拍房風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，縮小與正常二手房的價(jià)格差。

03

建立市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)測(cè)機(jī)制

住建、法院、資規(guī)部門聯(lián)動(dòng)，監(jiān)控法拍房數(shù)量、價(jià)格、成交占比。

當(dāng)單板塊法拍占比超15%或均價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)6折時(shí)，啟動(dòng)預(yù)警，適度控制掛牌節(jié)奏，避免集中沖擊。

04

引導(dǎo)柔性處置

減少法拍供給

對(duì)涉房債務(wù)案件，優(yōu)先推動(dòng)債務(wù)人自行出售、債務(wù)重組，給予60 日自行處置窗口期。

探索 “以租代售”、共有產(chǎn)權(quán)等過(guò)渡安置，減少斷供房源流入法拍市場(chǎng)，從源頭穩(wěn)定供給。

法拍房是市場(chǎng)特殊產(chǎn)物，低價(jià)雖帶來(lái)短期 “撿漏” 機(jī)會(huì)，但長(zhǎng)期擾亂價(jià)格秩序、削弱市場(chǎng)韌性。

唯有通過(guò)定價(jià)規(guī)范、信息透明、部門聯(lián)動(dòng)、源頭減量的組合治理，才能平衡債權(quán)實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)穩(wěn)定，推動(dòng)紹興房地產(chǎn)回歸理性健康軌道。