澳洲稅務(wù)局正式發(fā)布度假屋稅務(wù)新規(guī)，持有方式的改變正迫使全澳逾25萬套度假屋業(yè)主重新審視手中資產(chǎn)的價(jià)值。

過去數(shù)十年，試圖出租度假屋的房主只要將房屋掛牌出租，即便實(shí)際空置，也可申報(bào)相關(guān)稅務(wù)抵扣——可供出租即可申請(qǐng)，規(guī)則相當(dāng)寬松。

然而，去年底預(yù)告、如今正式落地的新規(guī)徹底改變了這一邏輯。

根據(jù)新稅收規(guī)定TR 2026/1，若房產(chǎn)一年內(nèi)掛牌出租時(shí)長不超過半年，將不再被視為創(chuàng)收用途，稅務(wù)抵扣資格隨之取消。

針對(duì)度假屋的稅務(wù)調(diào)整，可能迫使業(yè)主認(rèn)真思考是否還值得繼續(xù)持有。

此外，除非業(yè)主在圣誕節(jié)、復(fù)活節(jié)等度假旺季同樣將房屋掛牌出租，否則同樣面臨失去抵扣資格的風(fēng)險(xiǎn)。

此舉旨在打擊那些混淆私人度假與合法租賃收入界限的度假屋業(yè)主。

雙重打擊接踵而至

新規(guī)的出臺(tái)，恰恰緊隨聯(lián)邦預(yù)算案中取消新投資物業(yè)負(fù)扣稅的政策之后，令度假屋業(yè)主面臨雙重壓力。

從2026年7月1日起，與持有物業(yè)相關(guān)的房貸利息、保險(xiǎn)、維修及其他費(fèi)用的抵扣申報(bào)，都將受到更嚴(yán)格的審查。

對(duì)那些希望證明屋主要用于創(chuàng)收、從而保住抵扣資格的業(yè)主來說，私人使用比例必須壓縮至極低水平。

休閑還是經(jīng)營？界定至關(guān)重要

根據(jù)Pitcher Partners的說明，新指南適用于主要用于私人度假或休閑的物業(yè)，哪怕該物業(yè)在一年中有部分時(shí)間對(duì)外出租。

一旦房產(chǎn)被界定為“休閑設(shè)施”，大部分持續(xù)性支出抵扣將遭拒，房貸利息、市政費(fèi)、土地稅、維護(hù)費(fèi)用乃至物業(yè)資產(chǎn)的稅務(wù)折舊，全部無法申報(bào)。

取而代之的是，僅廣告費(fèi)、平臺(tái)傭金和房客入住清潔費(fèi)等直接與租金收入掛鉤的支出，方可繼續(xù)抵扣。

值得注意的是，以商業(yè)方式運(yùn)營、優(yōu)先追求入住率的短租經(jīng)營者，并不在此次調(diào)整的針對(duì)范圍之內(nèi)。

Wealth Lawyers聯(lián)合創(chuàng)始人Anthony Hunt表示：“這項(xiàng)稅收規(guī)定極有可能對(duì)度假屋的價(jià)值產(chǎn)生負(fù)面影響。”

Wealth Lawyers聯(lián)合創(chuàng)始人Anthony Hunt指出，新規(guī)很可能對(duì)度假屋的市場(chǎng)價(jià)值造成負(fù)面沖擊，在負(fù)扣稅政策即將收緊的背景下，兩者疊加效應(yīng)更不容忽視。

他表示，長期以來為度假屋申報(bào)稅務(wù)抵扣的空間已大幅收窄，這使得度假屋的財(cái)務(wù)投資屬性有所削弱，逐漸成為有能力負(fù)擔(dān)者的生活方式選擇，而非純粹的投資工具。

持有還是出售？業(yè)主陷入觀望

短期來看，Hunt預(yù)計(jì)許多度假屋業(yè)主將靜觀其變，評(píng)估稅收新規(guī)與負(fù)扣稅變動(dòng)疊加后的市場(chǎng)走向。

他分析，即便部分業(yè)主可依據(jù)祖父條款繼續(xù)享受負(fù)扣稅優(yōu)惠，未來的新買家將無法適用，愿意支付的價(jià)格因此很可能隨之下滑。

那些在新安排下仍能維持收支平衡的業(yè)主，會(huì)借助祖父條款長期持有；而無法讓賬面打平的人，則可能選擇出售套現(xiàn)。

另一方面，如果部分度假屋因此流入市場(chǎng)，對(duì)首次購房者來說或許是一個(gè)機(jī)會(huì)。

急于脫手第二套房的業(yè)主可能尋求快速成交以規(guī)避稅務(wù)變動(dòng)，因此近期值得密切關(guān)注相關(guān)區(qū)域的房源掛牌動(dòng)態(tài)。

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