北京
為什么在全球地緣沖突推高抵押貸款利率之際，美國5月成屋銷售還能環比跳漲3.2%？很多人的直覺是“仗一打，房貸就貴，房子該賣不動”，但全美地產經紀商協會（NAR）9日發布的數據卻講了一個更復雜的短周期故事。
5月經季節性調整后的成屋年化銷售速率達到417萬套，比4月高出整整3.2%，也把經濟學家此前預測的407萬套甩在身后。東北、南部和中西部三個區域的成交量同步上揚，只有西部地區與上月持平。把視線拉長到同比維度，這個3.2%的漲幅恰好與環比增幅一模一樣。NAR首席經濟學家勞倫斯·尹在報告里用“更多美國人正在流動，房屋銷售升至去年12月以來最高水平”來描述這股脈沖，并直言“這對住房市場是個好消息”。
這輪反彈的合同簽約多數發生在3月和4月，正好落在抵押貸款利率劇烈擺蕩的時間窗口里。2月底美國與以色列對伊朗發動軍事打擊后，30年期固定利率抵押貸款的平均利率自那時起累計上行了約50個基點。觸發連鎖反應的并不是戰場本身，而是中東沖突經由能源價格和霍爾木茲海峽航運成本向通脹傳導，進而推高美國國債收益率——而抵押貸款利率緊緊鉚定著國債利率的走勢。到4月底?；饏f議達成，利率才從高點有所回落，但此時3月、4月間簽下的購房合同已經鎖定了買家的決策。
如果周三發布的消費者價格指數（CPI）果真像路透社調查經濟學家所預測的那樣，5月同比漲幅飆到4.2%，這將是2023年4月以來的最大增幅。4月CPI已經爬到3.8%，通脹跑在了工資增長前面，進一步打壓美聯儲短期內降息的預期。當勞動力市場還保持韌性，物價又居高不下，抵押貸款利率大概率會繼續盤踞在高位。NAR編制的住房可負擔性指數5月雖從去年同期的97.5改善到105.6，但改善主要得益于此前的基數效應，實際購買力仍被通脹侵蝕。
房價這條線也沒有走軟的意思。5月全美成屋中位價同比上漲1.3%，達到42.93萬美元。一邊是借貸成本大增，一邊是名義房價繼續爬坡，可負擔性的真正修復遙遙無期。供應端倒給出了一點積極信號：庫存環比增加3.3%，總房源量升至155萬套，比去年5月微增0.6%。但放在更長的時間坐標里，這一水平依舊遠不及疫情前的常態。按照5月的銷售速率，消化全部在售房屋只需4.5個月，比去年同期的4.6個月更短，說明供需關系并沒有實質性松動。
另一組日常節奏數據也印證了市場的緊俏。房屋從掛牌到成交的中位天數由去年的27天拉長到29天，但依然處于歷史較快區間。首次購房者的占比從一年前的30%跳升到35%，這通常被解讀為市場活力回歸的信號。只不過，經濟學家和經紀商反復提醒，只有這一群體的比例站穩40%以上，才能說房地產市場真正進入了良性循環。在利率和庫存雙重壓力未解之前，5月這波“超預期”更像是一次積蓄需求的短暫釋放，而不是一個明確上升周期的起點。
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