文/北京進深 林振興

在北京樓市，又一個“安置房逆襲”的劇本，被龍湖演成了爆款。

它就是，位于順義仁和鎮的裕龍灣。

這個由龍湖代建的項目，簡直是開了掛——從亮相到沖上區域銷冠，只用了短短一個月左右時間。

五一，項目開放實體樣板間即啟動認籌，5天認籌168組，累計到訪3500 組。

緊接著5月27日，裕龍灣開盤，發了一張大紅喜報——勁銷3.5億、195套。

憑借這份戰績，裕龍灣穩坐5月順義區網簽套數頭把交椅。

不過，有一個小遺憾，它沒能復刻此前大興禧悅興城的“全市套數王”神話，屈居全市第四。

網簽轉化也是杠杠的。開盤僅13天，裕龍灣網簽已經沖到109套，成交額破2億，相當兇悍。

當然，真正的考驗還在后頭。前面只是“熱身”，接下來還有1200多套房源等著去化。

龍湖身上的擔子，一點都不輕。

01

裕龍灣是一個有故事的項目。它跟大興禧悅興城一樣，有著相似的出身，最初對接東城安置房。

但據業內人士透露，由于安置對象沒過來，最后它轉化成商品房銷售。

兩個項目都有一個硬傷——骨子里是安置房水準，對比商品房有相當大的差距，對比現在的“好房子”差距就更大，得房率不算高，產品力偏弱。

禧悅興城旁邊好歹有個地鐵大興機場線，裕龍灣周圍卻沒地鐵。

在順義這種地方，沒地鐵，對剛需來說幾乎是致命傷。

從地理位置上來看，裕龍灣距離最近的15號線順義站，距離約7公里，開車需18分鐘。距離規劃中的R4號線臨河站2公里。

更讓人摸不著頭腦的是，項目背后的“三角關系”：

在股權上，裕龍灣明明是城建發展的盤，卻是大龍控股在吆喝賣房。

而且大龍控股明明自家也有上市房企，偏偏請了龍湖來代建。

估計是看中了龍湖在旁邊的云河硯項目做得不錯，想借借人家的勢。對于現在的開發商來說，不管黑貓白貓，能抓老鼠（賣房回款）就是好貓。

雖然裕龍灣在產品上，跟現在的“好房子”新盤比確實落后了一截，但有一說一，它的價格是蠻香的。

4月10日，裕龍灣1364套房源取證，擬售價格3.04-3.14萬元/㎡。

官方海報直接打出：首付19萬起，上車國企現房。

結果一開盤，成交均價約20842.86元/㎡

什么概念？每平兩萬出頭。在當地，這簡直是價格屠夫。

裕龍灣的鄰居，位于項目西北方向，是城建發展的另一個樓盤——星悅時光。

目前，星悅時光網簽635套，去化率約73.5%，成交價約3.4萬元/平，成交額超18.58億元，地價覆蓋率超156%。

星悅時光，完全是另一種打法——靠產品力和偷面積出圈。

其中，星悅時光77平的三室兩廳兩衛，得房率約78%，贈送面積21平米——南北偷了2個挑空和設備平臺，南面偷了1個封閉，側面偷了4個飄窗，讓實際使用面積變成98平米，實際使用率105%。

什么概念？

按照大多數項目80%左右的得房率計算，一套建筑面積約為77㎡的三居室，星悅時光的實際可用面積將比一般情況多出35㎡。

若以3.4萬元/㎡的平均售價計算，這部分額外面積的價值相當于119萬元。

這，就是“好房子”和“安置房底子”之間的真實差距。

02

此次，裕龍灣先拿7#、8#兩棟樓，小試牛刀。

其中，7#共計168套，最中間單元是115㎡，其余都是86㎡，共網簽72套，另有15套被預訂。

其中，86㎡兩居熱度最高，網簽54套。

該戶型沒那么方正，階梯型，缺角多；進門到客廳那一塊，面積浪費肉眼可見。

南向客廳外的陽臺進深增加至1.5米，還有了獨立儲藏間。

廚房面寬1.75米，甚至不如67㎡廚房面寬（2.5米），做飯轉個身都費勁。

兩間臥室面倒是足夠大，分別為11.475㎡、11.407㎡，且都是南向開窗，但墻窗比小。

另外，沒有家政區，洗衣機只能塞衛生間。而且，衛生間依然是暗衛。

115㎡三居，網簽18套。

該戶型是南向兩面寬，手槍戶型。現在市場同面積段的好房子，幾乎都是四葉草 三面寬戶型。

入戶就是超長玄關，客廳面寬3.65米，主臥面寬3.3米；主臥是套間設計，且是明衛。

Bug就是，廚房的一半面積被餐廳“分走”，只有5㎡，有點不食人間煙火的感覺，讓女主人發揮廚藝的空間受限。

再看8#，是全小區戶數最多的樓棟，共計216套 ，塞了67㎡和88㎡兩種戶型。

該樓棟全是剛需最愛的小戶型，按理說應該是秒光，但結果呢？

目前，8#共計網簽37套，同時4套房源被預訂，流速遠沒想象中猛。

其中，最小戶型67㎡，網簽15套。

該戶型很方正，兩面寬，餐客廳與1.15米寬的陽臺一貫相連。

有u型廚房 開放式家政區。但衛生間沒有做到三分離，而且還是暗衛。

現在同面積段“好房子”基本都可以做兩居，但裕龍灣67㎡只有一居，得房率不到75%。

88㎡戶型，網簽22套。

該戶型雖然客廳與陽臺相連，但缺角；陽臺面寬2.5米，采光受影響。

進門到廁所的過道，存在面積浪費。廚房面寬更小了，才1.65米。

縱觀裕龍灣首批樓棟的表現，也給北京樓市所有房企敲響警鐘：單純拼低價的時代早已過去。

脫離產品力支撐的低價房源，再也無法輕易打動購房者。性價比，早已不等同于單純的價格低。