我有一個感覺，當下的上海改善市場，最難受的其實是手握1500萬左右的買家。

為什么？因為這個總價段正在從內環快速消失。

就在幾周前，虹口內環瑞虹片區一塊2.5容積率的宅地剛剛成交，樓板價接近11萬/㎡，未來預期售價預計在16萬/㎡。再往前看，金茂璞元拿地價約11.8萬/㎡，售價約16.6萬/㎡。綠城潮鳴外灘拿地價約12.7萬/㎡，首開備案均價約17.5萬/㎡。這幾個數字放在一起，我只清晰地看到一件事：上海內環正在大步邁向全面16萬+/㎡的時代。

而在這輪地價重塑中，有且只有一個項目成了最大的受益者——保利外灘曜。

地處東外灘“濱江+風貌”的雙重IP之地，對望陸家嘴，左手北外灘，右手楊浦濱江的核心之地，又有高定奢裝。

保利外灘曜第三批次預計6月12日即將取證，據悉僅此一棟10F孤品洋房，備案均價僅15.25萬/㎡；最后一棟小高層備案均價13.99萬/㎡，起步戶型115㎡、總價約1500萬起。這個價格放在今天的內環濱江，幾乎是一個異類。等到旁邊那些16-17萬/㎡的項目上市，這個價差空間會被如何填補，答案已經非常明確了。

而現在，斷供整整兩個月后，那批央視報道過的內環銷冠爆款高層終于要回來了——而且這次，是最后一次。

01 央視認證的內環銷冠 斷供兩個月后最后一次上架

今年3月，保利外灘曜二批次一經推出就被央視直接報道為內環新房銷冠，開盤8小時認購率破百，創下2026年內環新房認購率破百的最快紀錄。5天網簽率突破70%，刷新了內環新房網簽速度。這組數據不是靠吹出來的，而是市場用真金白銀投票投出來的。

什么這么火？很簡單——1500萬級買內環濱江改善三房，這個選項正在從市場上消失。

楊浦濱江主流新盤已經120㎡起步，總價直接跳上1600萬級；虹口瑞虹板塊130㎡起步，總價直奔1800萬級；北外灘起步戶型已經做到了190㎡，總價3000萬級起步。更別提老靜安、黃浦，5000萬起步已經不是新聞。

就是在這樣的環境下，保利外灘曜用115-139㎡的爆款高層，硬生生撕開了一個1500萬級的內環濱江入口。

但很多人不知道的是——這批爆款自3月加推之后，已經整整斷供了兩個月。兩個月里，想在這個總價段買到內環濱江三房的客戶，幾乎無房可看。

而這一次，斷供即將結束——也是最后一次。因為這批高層，是保利外灘曜最后1棟高層供應。

預計6月12日取證，總共66套。

02 碾壓級的神戶型 實得率95%，多出的就是真金白銀

保利外灘曜的高層為什么能賣成銷冠？戶型是最大的殺手锏。

我一直認為，判斷一個戶型好不好，不能光看面積，要看實得使用率——就是你真正能用到的空間有多大。

保利外灘曜全系戶型標配“全屋飄窗（全贈送）+雙陽臺（半贈送）+類一梯一戶全明電梯廳”。經專業測算，建面約115㎡3房，實得率約93%，而常規同面積產品大約只有80%上下。建面約130㎡4房，實得率更是做到了94%，常規同面積產品也不過85%上下。

這10%左右的實得率差距，意味著什么？就是約13-15㎡的面積。換句話說，相比同面積段的其他產品，保利外灘曜直接多出了一個臥室的尺度感。 如果換算成價格，按照同板塊的價格來算，這個多出來的面積就是上百萬元的真金白銀。

再看看電梯廳。保利外灘曜打破了“一梯一戶是150㎡以上大戶型專屬”的行業慣例，所有戶型標配類一梯一戶，業主擁有平權的入戶儀式感。這個梯廳面積約6-6.7㎡，可塑性很強，既可以當“外玄關”收納日常用品，也能擺放綠植裝飾打造入戶景觀。

更值得注意的是，這個電梯廳還做到了全明梯廳。要知道，即便是黃浦的頂豪項目，也未必能實現每個戶型都擁有全明入戶空間。

此外，全系標配飛機戶型設計，傳統戶型中約8-15%的走廊面積被徹底釋放，并入客廳、餐廳或房間，加上大量的附贈空間，整個戶型實現近乎100%的面積有效利用。餐廳因此從一個單純的“吃飯區域”，升級為家庭的核心社交廳。

建面約130㎡的戶型，實際使用率約94%，雙陽臺+雙約270°視野+類一梯一戶全明電梯廳+多飄窗贈送，這個戶型的尺度感、實得使用率、視野、采光等維度，遠遠超越以往的同面積新房，甚至可以對標建面約160㎡左右的大平層。

03 但比高層更稀有的 是那 僅此一棟孤品 洋房

如果說高層是內環濱江的“關門價”，那這棟洋房就是真正的孤品。

這棟洋房一共只有37套，戶型約160-165㎡，4房2廳3衛，南向雙套房。在這批之后，保利外灘曜就只剩下總價4000萬起的四代花園別墅了。

為什么說它是孤品？數據不會騙人。

先看全上海范圍的數據：2020年至今，洋房產品供應占比不到全市的3%，且其中90%分布在外環外。在價值巔峰的內環濱江段，這個比例更低至不到2.5%。再看時間維度：從2006年到今天，整整二十年，在內環濱江CAZ版圖上，幾乎未出現過建面160-165㎡純粹10層洋房產品。

即使放眼二手市場，內環濱江10年內房齡的洋房產品，目前全市掛牌為個位數，且全部在135㎡以下。160㎡以上內環濱江純洋房，找不到任何對標資產。

這意味著什么？意味著這37套洋房，沒有競品。它自己定義了一個細分市場。

在總價維度上，手握2500萬預算，在內環濱江買160㎡級的改善四房產品，相近面積段的新房里：華潤外灘瑞府165㎡為三代宅產品，價格約2600萬；金茂璞元169㎡直接站上2800萬；綠城潮鳴外灘190㎡更是3300萬以上。而二手市場中，翡麗甲第178㎡總價約2600萬，但房齡近10年、僅三房無雙套房。

保利外灘曜約165㎡洋房，總價約2300萬起。這個價差，就是在給市場讓利。

但洋房的珍貴不只是稀缺，更是居住本身。

保利外灘曜這棟洋房約160-165㎡的戶型，得房率約80%左右，比市場常規的75%硬生生拉開了5%的差距。換算成實得使用率，最高的邊套可以做到95%-97%。一個直觀的對比就是：160-165㎡的套內實際尺度，和市面上大多數180㎡的4房基本一樣。

這個戶型是南向雙套房的4房設計，4個臥室都有居住屬性，全屋做到了“零浪費”面積。客餐廳約5.7米的面寬，配上10米多的進深，形成了一個約60㎡左右完整且方正的活動空間，一進門的豪宅感一下就立住了。門口的類獨立電梯廳帶采光，沒有做任何水電箱空間，未來的實際利用率非常高。

在產品的設計語言上，這棟洋房走的是新古典主義路線。頂部運用大量金屬和玻璃，帶來現代質感；基座則運用石材這樣一種更古典的元素，二樓則加入了一步陽臺的悠閑愜意。在“人行視野”里提升古典審美的比重。在整個社區里大量的橫向與豎向線條無處不見，工藝極其復雜。從建筑到景觀，從圈層生活中心到室內，都是把在地文化和設計語言做了延伸和傳承。

整個下沉生活中心是小區的主要景觀營造點之一，利用下沉庭院的采光和景觀構建了多個功能區——面向庭院景觀的健身房、堪稱“夢幻”的恒溫泳池（頂部雙向線條交錯帶來了很好的美感）。

依托于約1200㎡生活中心與約400㎡架空層泛生活空間，保利在這個項目上重點迭代了社群活動與物業服務，從游泳健身到高壓氧艙，從行政酒廊到私宴廳，從濱江騎行到藝術展，保利在每個不同項目上都對片區人群喜好在做單獨識別。

這棟洋房——37套——2300萬起——賣完這棟，保利外灘曜再也沒有這個價位的洋房了。

04 更重要的是 板塊的潛力正在集中兌現

保利外灘曜所屬的楊浦濱江，是整個楊浦區可能未來最昂貴的片區，沒有之一。

項目距離濱江約1公里，西側是北外灘核心區，南側是楊浦濱江。兩個核心板塊的能量疊加于一身。北外灘是上海“黃金三角”中最后啟動的一角，發展潛力巨大。而楊浦濱江這邊，美團、B站、抖音三大核心項目都將在2026年內同步竣工。大家說了很多年的互聯網大廠，終于要在今明兩年正式入駐，帶來大量年輕高薪人群。

除此以外，項目西南側是整個濱江CAZ片區最為集中的風貌別墅群。未來周圍會有2000多戶億級家庭居住，形成一個非常純粹的頂級居住社區。翠湖濱江、桐安里等一系列風貌別墅正在成型，整個片區的城市界面和配套能級，正在被這2000多戶家庭的需求徹底重塑。

你現在看到的老房子，在幾年后會逐步變成一個個頂級的風貌別墅。整個片區的能級，就這樣一步一步被抬高了。

05 6月12日，最后1 03 張門票

保利外灘曜最后1棟高層+唯一1棟洋房，預計6月12日取證。

高層總價1500萬起，洋房總價2300萬起。賣完這批，整個項目就只剩下總價4000萬起的別墅了。

這意味著1500萬級的入主內環濱江、2300萬級的內環濱江純洋房，這兩個入口，將隨著這次開盤一起關閉。

有些機會是只要有錢就能抓住的。有些機會是過了這個時點，就再也不會出現第二次的。

保利外灘曜，屬于后者。

而這個窗口期，正在以天為單位關閉。

保利·外灘曜｜最后1棟高層+唯一1棟洋房 收官加推

預計6月12日取證

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