北京
如果你的買房計劃里還留著“利率回到4%”的選項，恐怕要重新調(diào)一下預(yù)期。房利美、富國銀行和抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）最新發(fā)布的預(yù)測不約而同地指向同一個結(jié)論：30年期固定抵押貸款利率至少在2027年之前都將維持在6%以上。
這并不是突然轉(zhuǎn)向。早在2025年底，房利美和MBA的經(jīng)濟(jì)學(xué)家就已經(jīng)對外釋放信號——除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更明顯的走弱，否則利率難有大幅回落。現(xiàn)在看來，這種判斷正在一步步被數(shù)據(jù)坐實。過去幾個月，30年期固定利率基本在一個窄區(qū)間里震蕩，僅是略高于今年早春的低點。房地美6月4日公布的最新周度數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周平均利率為6.48%。
在最新一輪預(yù)測中，房利美預(yù)計2027年底該利率將落在6.2%左右，富國銀行的看法與之相近。MBA則更為保守，在2026年5月發(fā)布的評述中直接寫道：“國債收益率和抵押貸款利率將在更長時間內(nèi)保持高位。”他們預(yù)計2026年至2027年的大部分時間里，利率將接近6.5%。
把三家機(jī)構(gòu)的報告放在一起看，一個清晰的圖景浮現(xiàn)出來：經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來越傾向于認(rèn)為，未來幾年利率只會逐步緩慢回落，而不是突然跳水。對于那些指望重現(xiàn)2021年那種低利率環(huán)境的購房者來說，這個信號顯然算不上好消息。
為什么抵押貸款利率下不去？答案繞不開兩個相互糾纏的因素——國債收益率和美聯(lián)儲政策預(yù)期。抵押貸款利率與10年期美國國債收益率高度聯(lián)動，而當(dāng)前市場對通脹頑固的擔(dān)憂仍在，預(yù)期美聯(lián)儲將維持偏緊立場，這使得國債收益率持續(xù)承壓。房利美預(yù)測10年期國債收益率2026年均值為4.4%，2027年升至4.6%；富國銀行的預(yù)期同樣是2026年4.4%、2027年4.6%。MBA的預(yù)測也確認(rèn)了這一趨勢，他們指出，過去一個月10年期國債收益率已觸及4.6%，預(yù)計整個預(yù)測期內(nèi)都將維持在4.5%區(qū)間。
當(dāng)然，任何長期利率預(yù)測都不是定數(shù)。如果就業(yè)市場突然大幅降溫或經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)其他重大轉(zhuǎn)折，利率路徑可能快速改變。但從當(dāng)前各主要預(yù)測機(jī)構(gòu)的基本情景來看，房貸成本高企的局面至少還要盤桓一兩年。對于正在觀望的買家而言，那個關(guān)于“低利率”的窗口，可能比想象中關(guān)得更久。
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