北京
二季度，房地產市場整體仍處于筑底與修復并行階段，供求關系矛盾有所緩解。
首先，從需求端來看，盡管新房交易的絕對規(guī)模仍然偏小，但進一步下行的空間較為有限，這也使得項目去化動力保持相對穩(wěn)定。
供給端方面，前期積累的高位庫存壓力有所緩解，疊加當前土地市場“縮量提質”的推進，庫存供應量已明顯進入出清新階段。
近四年庫存面積累計減少超1億方
從最近四年數據上看，庫存水平呈持續(xù)下降態(tài)勢。
上海易居房地產研究院近日發(fā)布的報告顯示，從2022年四月到2026年四月期間，庫存面積累計減少超過1.3億平方米，年均減少0.3億平方米。
具體來看，2022年4月為近年來同期最高點，庫存面積達52297萬平方米，2023年4月降至50790萬平方米，2024年4月進一步回落至50020萬平方米。
特別是近兩年，庫存面積降幅顯著。2025年4月，庫存面積明顯下降，為43184萬平方米，2026年4月則繼續(xù)減少至39151萬平方米。隨著去庫存進程的持續(xù)推進，市場供求矛盾明顯有效緩解，并逐步走向新的平衡。
上述趨勢表明，隨著市場的深度調整，庫存壓力過大的特征已明顯改變。以往“房子太多”、“庫存積壓”等情況正在好轉，庫存總量擴大的勢頭得到有效遏制。
上海易居房地產研究院指出，雖然當前庫存規(guī)模仍處于歷史高位，但連續(xù)四年同期下降，說明存量房源正在被逐步消化。即便考慮到新增供應，當前新供項目數量較少，且結構更加優(yōu)化，更多偏向“好房子”項目。
因此，庫存總量在減少的同時，背后的質量也在提高，尤其考慮到現房項目的占比也在提高。客觀來看，這與當前市場的消化能力形成了更好的匹配度，也為價格堅挺和穩(wěn)定提供了支撐基礎。
去化周期現高位回落
另一方面，從庫存去化周期來看，也出現較為積極的信號。
報告顯示，2026年4月的存銷比為29個月。從月度數據來看，已經連續(xù)第二個月出現下行態(tài)勢。
報告判斷，今年一季度基本上處于歷史高點位置，盡管當前該數值仍顯著高于一般認為的合理區(qū)間，但連續(xù)兩個月的回落具有非常好的信號意義。
上海易居房地產研究院表示，這一變化既與當前成交量總體處于筑底階段有關，也與庫存規(guī)模絕對量持續(xù)多年的同比下行有關，表明市場對后續(xù)新增供應的承接能力有所提升，也對后續(xù)房價企穩(wěn)有較好的支撐作用。
庫存壓力猶存但邊際改善明確
綜合百城新建商品住宅庫存面積與存銷比兩項指標看，4月庫存的絕對規(guī)模出現一定下降，并已經越過了最大高峰期，這也是一個較為積極的信號。尤其是庫存面積連續(xù)多年同比下降，為庫存出清和供求關系平衡提供了良好的基礎。
上海易居房地產研究院認為，從有利形勢看，土地市場已從供給端開始壓縮，“縮量提質”特征明顯，新增項目適度減少，疊加收購庫存商品房的節(jié)奏加快，這在客觀上減少了潛在的庫存空間。
但也要看到，當前部分城市新房交易仍面臨一二手房尚未完全聯動的局面，二手房交易高峰并未對新房形成較為明顯的轉化效應。
因此，后續(xù)仍需進一步挖掘潛在需求，增強新房的購買力，更好推動新房項目的銷售和去庫存。另外，從大方向上看，庫存指標方面最困難的時期已基本過去，后續(xù)去化周期有望向合理區(qū)間進一步回歸。
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