上周跟幾個(gè)在看房子的朋友聊天，他們說現(xiàn)在二手房戶型競爭不過新規(guī)新房，所以他們基本不考慮二手房了。

但市場真實(shí)成交，似乎跟他們的感覺不太一樣。如果用數(shù)據(jù)說話，今年的深圳買房人似乎更青睞于二手房。數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，新房住宅網(wǎng)簽量是14646套，二手住宅有23869套。

而在整個(gè)二手房市場里，有一類房子正在悄悄逆襲，近幾年的成交占比持續(xù)增長。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2026年前5個(gè)月，樓齡21年以上二手房的成交占比達(dá)到44.7%，成為當(dāng)前二手房市場的絕對(duì)主力。

其中，樓齡21-30年的房源成交占比高達(dá)36.3%，30年以上的房源占比為8.4%，均為近3年最高。

把時(shí)間拉長看，這個(gè)趨勢(shì)更加明顯。2021年，深圳成交占比最高的還是樓齡16-20年的房子（30%）；到2024年，主力切換到了21-30年（31.1%），2025年繼續(xù)攀升至33.6%。樓齡11-15年及16-20年的成交占比則從2021年一路下滑。

為什么深圳房子越老反而越吃香？

深圳老房子成交火了

很多人一提到“老房子”，腦子里浮現(xiàn)的是“老破小”——面積小、總價(jià)低、剛需上車。

但這個(gè)刻板印象該更新了。

據(jù)樂有家統(tǒng)計(jì)，在21年以上樓齡的成交房源中，60㎡以下小戶型占比23%，60-90㎡戶型占比36%。約90㎡以上的“老破大”占了約四成。

這意味著，老房子正在承接的不僅是剛需，還有一部分改善型需求。那些想從原來的小房子“以小換大”、但又夠不上核心區(qū)新房門檻的家庭，也在往老房子這個(gè)池子里流。

據(jù)樂有家監(jiān)測，資源配套較為豐富的福田、南山、羅湖等區(qū)域，21-30年樓齡的老房子成交活躍，占比達(dá)到4-6成，表明優(yōu)質(zhì)地段、成熟配套和教育資源一定程度上抵消了房齡因素的影響。

仔細(xì)分析，老房子近些年受歡迎，大致有4個(gè)原因：

1、價(jià)格“擠水分”，老房子擠出性價(jià)比。

最重要的當(dāng)然是價(jià)格，老房子的泡沫在過去幾年里被大幅壓縮，部分核心區(qū)老小區(qū)跌幅超過50%，例如福田某老小區(qū)，約29㎡價(jià)格巔峰時(shí)期的成交價(jià)是435萬，最新成交是102萬。

曾經(jīng)的價(jià)格高峰被削平，老房子的性價(jià)比也隨之浮現(xiàn)。

從總價(jià)端也能看到趨勢(shì)：300萬元以下的二手房成交占比從2025年3月的21.8%上升至今年3月的31.5%。低總價(jià)房源成交占比的持續(xù)攀升，說明剛需正在積極入場，而他們?nèi)雸龅耐ǖ溃芏喽际抢戏孔印?/p>

更值得注意的是，部分老房子的租售比已經(jīng)開始跑贏銀行定存。以福田、羅湖的一些老小區(qū)為例，年租金回報(bào)率已接近3%，而5年期定存利率在1.3%左右。

2、周邊配套成熟。

福田、羅湖、南山這些核心區(qū)，教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通資源早已沉淀了幾十年。房子雖然樓齡舊，但周邊的學(xué)校、地鐵、醫(yī)院、商超都是現(xiàn)成的，對(duì)于通勤、上學(xué)、日常生活等剛性需求來說，“確定性”遠(yuǎn)比“預(yù)期”值錢。

3、套內(nèi)使用率高，居住舒適度高于部分次新房。

從居住的舒適度來看，很多老小區(qū)十多層，小區(qū)綠化好、容積率也不高，而且套內(nèi)實(shí)用率相比部分次新房要高很多。

如果說真正“受傷”的，大概率是2015年以后入市的房源，彼時(shí)深圳嚴(yán)控新房住宅高贈(zèng)送，這個(gè)階段的住宅戶型實(shí)用率反而會(huì)低一些。樂有家的數(shù)據(jù)也顯示，2024年新規(guī)產(chǎn)品進(jìn)入市場后，樓齡在11-20年的二手房成交占比持續(xù)下跌。

4、新房市場的新規(guī)產(chǎn)品門檻不低。

2025年5月，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，住宅建筑高度不超過80米、容積率不超過3.1。開發(fā)商為了覆蓋成本，傾向于做大戶型、高單價(jià)的產(chǎn)品。核心區(qū)入市的新盤起步戶型普遍在100㎡以上，總價(jià)動(dòng)輒800萬甚至上千萬。

@深圳買房計(jì)劃 不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來，深圳限容限高的新規(guī)項(xiàng)目中，面積門檻最低的是龍華上塘片區(qū)的聯(lián)發(fā)紅山新澍，建面約69㎡，但貨量并不多，南山、福田、寶安寶中等核心區(qū)，則以改善大戶型為主。

而老房子提供了更寬泛的面積選擇。約60㎡以下的小戶型，總價(jià)大多在100-300萬區(qū)間；約60-90㎡的中等戶型，總價(jià)集中在300-500萬。對(duì)于預(yù)算有限、又想在核心區(qū)安家的買房人來說，老房子幾乎是唯一的選擇。

老房子還有一個(gè)好消息

買老房子的人，除了看中當(dāng)下的地段和價(jià)格，或許不少人也在賭舊改預(yù)期。

但過去兩年，深圳舊改被新規(guī)卡住了“算賬”難題，以南山為例，荔園新村去年被官方明確回復(fù)“不具備經(jīng)濟(jì)可行性”，愛榕園片區(qū)舊改去年5月公示規(guī)劃草案后，被曝受新規(guī)影響，進(jìn)度卡住了。

難道，以后老小區(qū)很難有拆除重建可能了嗎？

6月10日，愛榕園舊改的新版規(guī)劃草案給出了一個(gè)積極信號(hào)。

與2025年初版相比，新版規(guī)劃草案的開發(fā)建設(shè)用地從4.33萬㎡擴(kuò)大到6.04萬㎡，容積率從此前5.7降低至2.9，總規(guī)劃容積從原來的約29萬㎡減少至約24萬㎡，原規(guī)劃的約4.38萬㎡保障房被取消。

▲最新規(guī)劃草案

愛榕園位于南山蛇口，建于1993-1995年，是典型的核心區(qū)老小區(qū)。它的改造路徑未必能復(fù)制到所有老舊小區(qū)，但至少說明：政策層面正在嘗試為舊小區(qū)改造“算賬松綁”。

▲愛榕園 | @深圳買房計(jì)劃 攝

盡管核心區(qū)老小區(qū)目前看上去價(jià)格合適、配套成熟、部分還有一定的舊改預(yù)期，但真到掏錢的時(shí)候，買家還得冷靜算清三筆賬。

居住的硬傷賬。管線老化、隔音差、水壓不穩(wěn)、沒電梯、停車難。這些不是花幾萬塊裝修就能解決的。

金融的縮水賬。銀行評(píng)估價(jià)往往跟不上成交價(jià)，下一任買家可能因?yàn)橘J款額度不足而放棄，這會(huì)影響到老房子的流通性。

時(shí)間的等待賬。如果想博舊改，雖說愛榕園是個(gè)積極信號(hào)，但深圳目前大多數(shù)老舊小區(qū)依然面臨“算不過賬”的困境。等待舊改，可能需要10年甚至更久。

所以，現(xiàn)在進(jìn)場撿老房子，適合兩類人：預(yù)算有限、必須在核心區(qū)安家的自住剛需，以及想以較低成本置換到核心區(qū)的改善家庭。

你會(huì)考慮買老房子嗎？