2026.06.11

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 陳益刊

中國(guó)地方稅體系中，收入規(guī)模最大的稅種出現(xiàn)新變化，房產(chǎn)稅登頂。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2025年房產(chǎn)稅收入為5212億元，收入規(guī)模超過契稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等地方稅種，首次居地方稅種首位。2026年前4個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅收入（2185億元）依然列地方稅種榜首。

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，有兩種計(jì)稅方式：一是根據(jù)房產(chǎn)余值（房產(chǎn)原值一次減除10%~30%）計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；二是依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%。中國(guó)自1986年開征房產(chǎn)稅。

目前，除了個(gè)別城市部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅外，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。簡(jiǎn)單說，房產(chǎn)稅核心征稅對(duì)象主要是城鎮(zhèn)中商業(yè)地產(chǎn)（商鋪、寫字樓、廠房等）；老百姓個(gè)人自用住房目前基本不用繳納房產(chǎn)稅。

第一財(cái)經(jīng)梳理近十年財(cái)政部數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除個(gè)別年份外，房產(chǎn)稅收入保持較快增長(zhǎng)，多數(shù)年份保持兩位數(shù)增速，且明顯高于同期全國(guó)稅收收入增速。例如，2025年房產(chǎn)稅收入同比增長(zhǎng)10.8%，高出當(dāng)年全國(guó)稅收收入增速10個(gè)百分點(diǎn)。

受近些年樓市低迷影響，地方稅種中的收入規(guī)模位居前列的契稅、土地增值稅收入持續(xù)下滑，分別從2021年巔峰期的7428億元和6896億元一路下跌，2025年分別降至4440億元和4102億元。今年前4個(gè)月，這兩大稅種收入仍有兩位數(shù)降幅。

房產(chǎn)稅持續(xù)快速上漲，契稅、土地增值稅收入持續(xù)下跌；城市維護(hù)建設(shè)稅總體保持平穩(wěn)；最終在2025年房產(chǎn)稅躍居地方稅第一大稅種。

所謂地方稅，是指稅收收入歸屬于地方政府的稅種。目前地方稅包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅、車船稅、環(huán)境保護(hù)稅和煙葉稅。另外，城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)際上約95%收入歸屬于地方，基本屬于地方稅。

為何房產(chǎn)稅收入能夠保持快速增長(zhǎng)？尤其是在近年樓市低迷之下，依然能保持兩位數(shù)增長(zhǎng)？

一位地方稅務(wù)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征稅，并不依賴于市場(chǎng)交易。我國(guó)房產(chǎn)存量逐年遞增，房源總量穩(wěn)步擴(kuò)大，而房屋建造成本、評(píng)估價(jià)值持續(xù)上升，因此房產(chǎn)稅稅基不斷增厚，這就支撐了房產(chǎn)稅長(zhǎng)期保持增長(zhǎng)，基本不受樓市行情影響。

“像契稅、土地增值稅等，征稅依附于房地產(chǎn)交易、土地轉(zhuǎn)讓等行為，屬于交易類稅源。近些年樓市成交走弱，土地市場(chǎng)降溫，就直接使得契稅、土地增值稅收入出現(xiàn)回落。但是，房產(chǎn)只要存續(xù)就可以持續(xù)征收房產(chǎn)稅，理論上只要經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，疊加加強(qiáng)征管，房產(chǎn)稅未來還會(huì)保持一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。”上述稅務(wù)人士稱。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)稅收治理研究中心主任田彬彬教授告訴第一財(cái)經(jīng)，房產(chǎn)稅保持較快增長(zhǎng)的另一個(gè)原因，是近些年稅務(wù)部門強(qiáng)化征管、追繳欠稅。

“有的房屋產(chǎn)權(quán)所有人沒有繳納房產(chǎn)稅；有的產(chǎn)權(quán)所有人通過將房屋低價(jià)出租給關(guān)聯(lián)方，從而使得房產(chǎn)租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)來計(jì)稅，從而少繳房產(chǎn)稅。對(duì)于這些情形，稅務(wù)部門強(qiáng)化征管，依法征稅，會(huì)帶來這一稅收增加。”田彬彬說。

這一說法也得到部分地方財(cái)政部門印證。去年，福建、新疆等地財(cái)政廳解釋當(dāng)?shù)厣习肽攴慨a(chǎn)稅收入保持兩位數(shù)增長(zhǎng)時(shí)稱，這主要是稅務(wù)部門加大部分領(lǐng)域房產(chǎn)稅征繳力度。

在營(yíng)業(yè)稅改增值稅之前，營(yíng)業(yè)稅是地方稅最大稅種。隨著營(yíng)改增2016年全面推開，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)，地方失去營(yíng)業(yè)稅這一主體稅種。目前中央推進(jìn)稅制改革中，一大著力點(diǎn)是健全地方稅體系，包括推進(jìn)消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)后移并穩(wěn)步下劃地方；研究把城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加合并為地方附加稅，授權(quán)地方在一定幅度內(nèi)確定具體適用稅率；完善房地產(chǎn)稅收制度等。

今年3月，財(cái)政部首次提出要做好地方附加稅法等法律法規(guī)的制定、修訂工作。這也是官方首次提出制定地方附加稅法。根據(jù)目前官方數(shù)據(jù)和專家推算，地方附加稅收入理論上規(guī)模接近1萬億元。因此，若順利推出，地方附加稅未來有望成為地方稅第一大稅種。

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