（來源：法治日報）

轉自：法治日報

租期未滿，租客可以拒絕房東看房要求嗎

?漫畫/高岳

上海市的祝女士最近遇到了一件煩心事。她告訴《法治日報》記者，自己此前一直按約交租、正常居住，可租期未滿，房東便以“提前招租”為由，要求她配合前來看房的中介和看房人。因擔心對方克扣押金，祝女士只得妥協。

“租期未結束，租客是否有法定義務無條件配合看房？”對此，祝女士感到困惑。

《法治日報》記者近日調查了解到，房屋租賃期內的一些不合理看房要求讓不少租客頭疼不已。有房東以招租或賣房為由，頻繁要求租客配合看房，影響了租客的正常生活甚至個人隱私與安全，部分租客因拒絕配合被威脅扣除押金，還有一些租房合同中設置了諸如“到期前1個月需配合中介帶新租客看房”等類似條款。

難妥協的看房要求

江蘇省蘇州市的王女士此前與另一名女性室友合租了一套房屋，每月租金2500元，合同于今年4月30日到期。

4月中旬，租期臨近尾聲，王女士與室友和房東溝通，確定不再續租，房東表示要與中介聯系，尋找新租客。王女士與室友同意從4月20日起配合房東及中介帶人上門看房，出于安全考慮，兩人特意與房東協商，希望新租客看房時能提前通知，盡量不要在晚上6點以后上門看房。然而，房東卻拒絕了兩人的要求。

王女士坦言，4月20日之后，她與室友的生活就被毫無規律的看房安排徹底打亂了。短短數日，房屋多次迎來看房人員，單日至少能“接待”三波訪客，更令她們感到不安的是，晚上7點后，仍不時有陌生異性中介上門要求看房。

“房東很少提前告知我們，大多數情況是中介已經到了家門口，房東才打來電話通知開門。此前，還多次要求在外辦事的我們立刻回家配合看房。”王女士說，不僅如此，房東還曾提出要求，讓她們外出時將大門鑰匙放在門口。“居家安全是我們的基本權益，鑰匙放在家門口實在不安全。”王女士無奈道，再三考慮后，她和室友拒絕了這一要求。

4月23日，雙方矛盾爆發。當天，王女士與室友均因外出處理私事，未能及時接聽房東的來電，前來看房的中介因此無法進門。這讓房東產生強烈不滿，對王女士與室友進行指責與辱罵。王女士說，房東還以租房押金作為要挾，稱必須無條件隨時配合看房，若不服從安排，便拒絕退還押金。

王女士表示，租賃合同中從未約定租客需要無條件、無時限配合看房，自己和室友已經盡量積極配合、再三退讓。記者了解到，自房屋到期至今已有一個多月的時間，這名房東不僅未退還押金，還將王女士和室友的聯系方式拉黑。目前，二人已經準備向法院起訴。

不能以扣押金要挾

除了以招租為由強制租客配合看房的情況外，租賃期內因房東售房引發的帶看糾紛同樣有案例可循。

廣東省佛山市禪城區人民法院此前審理的一起案件顯示，房東孫某在租期未滿時計劃出售房屋，要求租客劉某配合拍攝房屋全景視頻，并允許中介等隨時上門看房，遭到劉某明確拒絕。孫某便將劉某訴至法院，請求判令劉某無條件配合其看房。法院審理認為，租賃期限內，房屋的合法占有、使用權歸屬于租客，房東雖享有所有權，但不得擅自侵害租客的居住安寧與隱私，最終判決駁回孫某的全部訴訟請求。

此外，陜西省西安市新城區人民法院曾公布案例，一名租客與中介簽訂的《房屋租賃合同》中約定，如不續簽合同，租客須在合同終止前一個月配合中介看房。租期屆滿后，中介以租客不配合看房等為由拒絕退還押金，雙方因此對簿公堂。法院認定，中介關于租客不配合看房而不退押金的意見不成立，最終判決中介退還部分押金。

記者在梳理北京、上海、河北等地住建部門、市場監管部門公布的住房租賃合同示范文本后發現，各地示范文本均未作出“租客必須配合中介帶看”的強制性規定。

華東政法大學投資與建設法治研究院執行院長楊勤法介紹，從民法角度分析，一些租賃合同中出現的，由中介或房東單方預先擬定、未與租客協商的“必須配合帶看”條款，屬于民法典所規定的“格式條款”。

“民法典規定，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，提供格式條款的一方不合理地限制對方主要權利、排除對方主要權利的，該格式條款無效。”楊勤法說，類似“必須配合帶看房，否則視為違約”的條款，實質上剝奪了租客對租賃房屋的自主使用權，將本應由房東或中介自行承擔的空置期損失轉嫁給租客，不合理地限制了租客的主要權利，屬于霸王條款。

楊勤法進一步表示，如果租客因拒絕帶看被扣除租房押金，中介或房東很可能涉嫌違法。“押金在住房租賃合同中的作用系抵扣租客欠繳的租金，或者租客因保管不當、使用不當造成房屋及附屬設施非正常損壞時，用于賠償出租人因此遭受的實際損失，不能作為‘不配合看房’的懲罰。”他解釋，《住房租賃條例》明確規定，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。以“不配合看房”為由扣減押金，不符合法定和約定的扣減條件。

保障租客居住權益

受訪專家在采訪中表示，帶看事宜需由租賃雙方平等自愿協商確定，而非由房東或中介單方強加。一些房東或中介未經同意強行上門、頻繁帶看的行為，實際上侵犯了租客的居住安寧權與隱私權。

楊勤法指出，租客的居住安寧權、隱私權系民法典明確保障的權利。未經租客同意強行上門、頻繁帶看，影響租客對房屋的正常使用與居住，實際上侵犯其居住安寧權和隱私權。

他以此前發生在福建省莆田市的一起案件舉例。房東欲售賣房屋，將門鎖密碼告知中介，并在未經租客同意的情況下指示中介多次帶人入戶看房，隨后租客退租，雙方對解除租賃合同及返還押金等事宜產生糾紛。法院認為，房東與中介的行為嚴重影響租客對房屋的占有使用，侵擾了租客的住宅安寧，構成對適租義務的違背，并導致租賃合同的目的落空，最終判決解除合同，房東退還押金。

“這一案例表明，出租人擅自進入已出租房屋，不僅侵犯租客合法權益，還可能承擔違約責任甚至解除合同的法律后果。”楊勤法說。

對于租賃期內房東因出售房屋而要求帶看的情況，北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜表示，根據“買賣不破租賃原則”，房屋所有權發生變動，不影響原租賃合同的法律效力，新房東應當繼續履行租賃合同義務。

孟麗娜指出，若房東因出售房屋需要帶看，同樣應當提前與租客溝通協商，以不干擾租客正常生活為原則，商定好看房時段與頻次；房東可協商通過合理補償等方式，換取租客配合；租客則應在平等自愿基礎上適度協助帶看，以平衡房東房屋處分權與租客合法居住權益。如果遇到不合理的配合看房要求，租客應留存聊天記錄等證明材料，固定對方侵權事實；如果遭遇騷擾，可直接報警。此外，租客有權向相關行政主管部門舉報惡意扣除押金行為，或提起民事訴訟，要求返還被扣押金及賠償損失等。

在楊勤法看來，因帶看引發糾紛，這反映出當前住房租賃市場規則仍有待完善。

“應全面落實《住房租賃條例》的備案與監管機制，在此基礎上，可以推廣合同示范文本，在其中增加看房條款的專項規定。”楊勤法表示，住建部門在推廣住房租賃合同示范文本時，可考慮增加“看房條款”，明確約定租賃期內是否允許看房以及看房的時間、頻次、提前通知期限等具體行使方式。

“還可以發揮典型案例的引導功能。目前已有多家法院作出具有示范意義的判決，可以加強對這些案例的宣傳，提高各方法律意識，讓廣大租客知曉自己的權利，也讓房東和中介了解相關違法行為及法律后果。”楊勤法說。