出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

沉寂兩年之后，萬(wàn)科再度在上海土地市場(chǎng)落下關(guān)鍵一子，并非高調(diào)殺入激烈競(jìng)拍的公開(kāi)土拍賽場(chǎng)，而是深耕熟悉的舊改賽道，拿下寶山楊行鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村改造地塊。這次低調(diào)拿地，不是盲目擴(kuò)張的信號(hào)，而是房企在行業(yè)調(diào)整周期里，精打細(xì)算、穩(wěn)中求進(jìn)的戰(zhàn)略縮影，也契合當(dāng)下城市更新政策東風(fēng)，為自身脫困轉(zhuǎn)型鋪就確定性更強(qiáng)的發(fā)展路線。

此次出讓地塊歸屬寶山楊行大型舊改片區(qū)，由萬(wàn)科聯(lián)合楊行資產(chǎn)組建聯(lián)合體摘得，整體交易總價(jià)接近19.4億元，地塊規(guī)劃建設(shè)規(guī)模約8.2萬(wàn)平方米。不同于土拍市場(chǎng)常見(jiàn)的競(jìng)價(jià)廝殺，該地塊依托城中村改造屬性走協(xié)議出讓模式，前期規(guī)劃、拆遷安置、配套落地邏輯清晰，不必承受高額溢價(jià)帶來(lái)的成本壓力，資金投入節(jié)奏可控，風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。

對(duì)于萬(wàn)科而言，楊行早已不是陌生版圖，而是長(zhǎng)期深耕的成熟大本營(yíng)。這片總規(guī)劃體量超百萬(wàn)平方米的綜合舊改大盤(pán)，多年來(lái)由萬(wàn)科聯(lián)合體統(tǒng)籌整體開(kāi)發(fā)布局，囊括住宅產(chǎn)品、商業(yè)街區(qū)、辦公空間、學(xué)校與科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)配套，是片區(qū)整體煥新的核心載體。早在本次二期地塊之前，片區(qū)內(nèi)兩個(gè)先行區(qū)塊已先后完成出讓，同樣由萬(wàn)科拿下開(kāi)發(fā)，對(duì)應(yīng)的兩個(gè)住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市后市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。

其中較早推出的住宅項(xiàng)目去化率接近九成六，尾盤(pán)余量稀少；后開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化水平也逼近九成，在當(dāng)下新房市場(chǎng)分化明顯的環(huán)境里，這樣的銷售成績(jī)具備較強(qiáng)說(shuō)服力。市場(chǎng)普遍預(yù)判，新地塊延續(xù)萬(wàn)科成熟的四季都會(huì)產(chǎn)品系列概率極大，作為片區(qū)全新組團(tuán)接續(xù)開(kāi)發(fā)，依托前期積累的口碑、業(yè)主基礎(chǔ)與成熟配套，后續(xù)去化擁有天然優(yōu)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，萬(wàn)科持續(xù)加碼楊行舊改，核心是發(fā)揮自身存量運(yùn)營(yíng)整合優(yōu)勢(shì)。在行業(yè)整體承壓階段，激進(jìn)拿地早已行不通，舊改定向獲取土地的模式，開(kāi)發(fā)路徑成熟、收益預(yù)期更明朗。穩(wěn)定的住宅銷售回款，能夠搭建持續(xù)順暢的現(xiàn)金流閉環(huán)，恰好匹配萬(wàn)科現(xiàn)階段化解債務(wù)、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)需求，借助上海房產(chǎn)市場(chǎng)韌性與區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，筑牢經(jīng)營(yíng)基本盤(pán)，從容應(yīng)對(duì)年內(nèi)償債安排。

翻看企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本面，萬(wàn)科仍處在陣痛調(diào)整周期。2025年?duì)I收規(guī)模明顯收縮，年度出現(xiàn)大額虧損，銷售規(guī)模同比下滑幅度較大；進(jìn)入2026年，虧損態(tài)勢(shì)有所收窄，減虧初見(jiàn)成效，但依舊未能扭虧，負(fù)債規(guī)模偏高、凈負(fù)債率承壓的問(wèn)題客觀存在，現(xiàn)金流管理、控虧止損仍是全年首要任務(wù)。受此約束，萬(wàn)科今年整體拿地策略極度克制，新增土地投資慎之又慎，全年新增拿地?cái)?shù)量屈指可數(shù)，分散布局上海、福州、青島三座城市。

拿地邏輯也迎來(lái)根本性轉(zhuǎn)變，告別過(guò)去公開(kāi)市場(chǎng)大手筆搶地模式，確立存量盤(pán)活與舊改拓展并行的雙軌布局。大體量新項(xiàng)目基本以聯(lián)合體合作形式推進(jìn)，分?jǐn)傎Y金與運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；自主獨(dú)立獲取的地塊普遍體量偏小、溢價(jià)偏低，投資極為保守。福州不久前落地的小型地塊，便是典型縮影，小額投入、低溢價(jià)拿地，最大限度規(guī)避擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

在年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科已經(jīng)明確把控虧減虧設(shè)為年度核心經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)將城市更新視作未來(lái)重要突破口。恰逢國(guó)家級(jí)《城市更新“十五五”規(guī)劃》正式印發(fā)，為未來(lái)數(shù)年城市更新業(yè)務(wù)劃定清晰框架與政策導(dǎo)向，萬(wàn)科也快速內(nèi)部統(tǒng)籌研究，盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)有儲(chǔ)備項(xiàng)目、摸排潛在拓展機(jī)會(huì)，搶抓政策紅利窗口。

事實(shí)上萬(wàn)科早已布局多元化城市更新業(yè)務(wù)，形成兩條清晰賽道：一類聚焦歷史文脈活化改造，在廣州、深圳、大連、福州等多地打造古城、老街更新樣本，兼顧文化保護(hù)與商業(yè)活力重塑；另一類主攻大體量綜合片區(qū)更新，打造產(chǎn)住融合的復(fù)合型新城項(xiàng)目，沉淀片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。此番楊行舊改地塊快速落地，正是企業(yè)戰(zhàn)略落地的即時(shí)體現(xiàn)。

整體來(lái)看，萬(wàn)科此次上海拿地，算不上大舉反攻的信號(hào)，卻是房企理性求生、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的典型樣本。摒棄粗放規(guī)模擴(kuò)張，依托自身舊改積累優(yōu)勢(shì)擇機(jī)補(bǔ)倉(cāng)，用穩(wěn)健項(xiàng)目穩(wěn)住現(xiàn)金流、穩(wěn)步壓降虧損，順勢(shì)擁抱城市更新政策風(fēng)口。行業(yè)底部周期里，慢下來(lái)、算清楚、走得穩(wěn)，遠(yuǎn)比沖規(guī)模更重要，萬(wàn)科這條精算前行的路徑，也為處于調(diào)整期的頭部房企提供了可參考的轉(zhuǎn)型思路。