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首先需要聲明的是，老司機(jī)并非古城更新方面的專家，也不是文旅專家，更不是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專家，我僅就自己看到的狀況發(fā)表一點(diǎn)粗淺的看法，拋磚引玉，希望引起相關(guān)專家的關(guān)注和探討。

不得不說(shuō)，慈城在古城更新上是花了很大力氣的，最早的民權(quán)路步行街，后來(lái)的驄馬河、城南舊事、大東門、迎春街、去年建成的新城墻、以及加上馬上要開(kāi)工的東門里等，幾個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，大幾十億的投資肯定是花下去了。

效果如何呢？節(jié)假日人滿為患，工作日冷冷清清是常態(tài)。但如果深究一下我們又會(huì)發(fā)現(xiàn)，哪怕人滿為患的節(jié)假日，旅游的收益也是非常有限的。

據(jù)有關(guān)報(bào)道，今年五一慈城共接待游客42.75萬(wàn)人，旅游收入1029萬(wàn)元，平均每個(gè)游客消費(fèi)：

24元。

五一尚且如此，平日里的收益就更加可想而知了。擺在古城所有商戶面前最大的問(wèn)題是：

如此慘淡的收益，如何去打平房租、人工、裝修等高昂的運(yùn)營(yíng)成本？

其實(shí)同樣的問(wèn)題也適用于古城的建設(shè)者，如果游客的消費(fèi)上不來(lái)，商戶的收入上不去，花大成本建起的街區(qū)和商鋪，如何收回投資？

這并非老司機(jī)杞人憂天，驄馬河就是個(gè)例子，這條古街臨水而建，設(shè)計(jì)用心，用料扎實(shí)，古色古香，但建成后的運(yùn)營(yíng)卻差強(qiáng)人意。最早招進(jìn)來(lái)的商戶，因生意清淡逐漸閉店，到后來(lái)不得整條街暫停開(kāi)放，幾經(jīng)調(diào)整，現(xiàn)在改成了一個(gè)節(jié)假日市集。

也就是擺攤。

做市集沒(méi)什么不好，人氣非常旺，只是這么大投入建起來(lái)的一條古街，如果只是用來(lái)擺攤，無(wú)疑是大材小用了。做市集只要一塊空地，拉上電線，放上垃圾桶基本就就行，最多再搞幾個(gè)裝點(diǎn)氛圍的氣球或KT板。

驄馬河并不是孤例，迎春街的情況也好不到哪里去，民權(quán)路開(kāi)街5年，到現(xiàn)在也沒(méi)有滿鋪，它們多少都存在著同一個(gè)問(wèn)題：

古城改造的高額投入，與慈城的實(shí)際旅游收入是脫節(jié)的。

如何理解這個(gè)脫節(jié)？是不是加強(qiáng)招商，就能把旅游收入提上來(lái)？從而打通投資和回報(bào)這個(gè)死結(jié)？

老司機(jī)認(rèn)為幾乎不可能！

慈城并非沒(méi)有消費(fèi)場(chǎng)所，很早他們就引入了多個(gè)高端民宿品牌，投入非常大，產(chǎn)品也做的很好，價(jià)格堪比五星級(jí)酒店，結(jié)果呢？

門可羅雀。

高端民宿其實(shí)就是個(gè)警示，有些業(yè)態(tài)看起來(lái)很美，很高大上，但陽(yáng)春白雪，曲高和寡。真正有流量的是平民消費(fèi)，是下里巴人，是人均幾十塊錢的餐飲，一晚一兩百元的酒店，以及隨手買了不心疼的便宜物件。

但這種平民消費(fèi)的業(yè)態(tài)在慈城很難有容身之所，那些古街和商鋪的建設(shè)成本都太高了，面積都太大了，租金都太貴了，商家根本養(yǎng)不起，甚至不敢租。

這些年，有些小店在鄉(xiāng)村做得風(fēng)生水起，咖啡，面館，茶室，面包房。鄉(xiāng)村的游客也不多，消費(fèi)也不高，為什么這些小店能活得下去？

因?yàn)樗麄冃?，成本低，把能耗做到了極致。

這個(gè)世界上最頑強(qiáng)的商業(yè)形態(tài)就是夫妻老婆店，或者一人店，他們把經(jīng)營(yíng)成本壓到最低，又靈活應(yīng)變，只需做出一點(diǎn)特色，他們就能活下去，甚至活的還比較滋潤(rùn)。

但他們?cè)诖瘸枪懦腔畈幌氯?，因?yàn)檎也坏竭@么小的店，找不到這么便宜的店，找不到適合一兩個(gè)人經(jīng)營(yíng)的店。古城的商鋪普遍偏大，只適合有規(guī)模的經(jīng)營(yíng)者，大面積、高租金加上團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，是一種耗能巨大的商業(yè)模式。

能耗巨大的模式，需要巨大的流量來(lái)養(yǎng)活，在寧波鬧市區(qū)或許可以，在慈城根本做不到。

老司機(jī)應(yīng)該已經(jīng)把疑問(wèn)說(shuō)清楚了，其實(shí)這不僅是慈城的問(wèn)題，也是多地由政府主導(dǎo)的古城開(kāi)發(fā)的共同問(wèn)題。說(shuō)到底，這類開(kāi)發(fā)都是源于領(lǐng)導(dǎo)意志而非市場(chǎng)需求，是與市場(chǎng)脫節(jié)的，最終必然帶來(lái)巨大的浪費(fèi)。

但也有很多自發(fā)形成的成功案例，典型如廈門的曾厝垵，這個(gè)村子的商鋪全部源自村民自建房，既不高級(jí)也不昂貴，但人氣爆棚，形成了良好的商業(yè)生態(tài)。

非常建議慈城的領(lǐng)導(dǎo)有空去考察一下。

個(gè)人認(rèn)為，古城開(kāi)發(fā)更應(yīng)該依靠社會(huì)資本而非政府投資，因?yàn)樯鐣?huì)資本的效率是最高的。假設(shè)當(dāng)初驄馬河土地切成20-30個(gè)小塊，每塊賣給一個(gè)主體，統(tǒng)一規(guī)劃，自主建設(shè)，自主經(jīng)營(yíng)，說(shuō)不定今日經(jīng)營(yíng)會(huì)成功很多。

歷史已經(jīng)證明，集體生產(chǎn)肯定不如包產(chǎn)到戶效果好！

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開(kāi)始從事房地產(chǎn)，是寧波收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師，目前已有上千組咨詢案例。

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