安居客、南京市房產(chǎn)局公開監(jiān)測數(shù)據(jù)，2026年6月南京建鄴區(qū)整體房價呈現(xiàn)穩(wěn)中有調(diào)的結構性行情，全區(qū)新房均價57243元/平，整體環(huán)比持平，并未出現(xiàn)大范圍下跌，價格調(diào)整僅集中在部分非核心、房齡偏老板塊，具體分析如下：

一、房價下跌區(qū)域與官方數(shù)據(jù)表現(xiàn)

從公開監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，建鄴區(qū)房價下調(diào)主要集中在兩大板塊：其一，江心洲全島，當前最新掛牌均價47470元/㎡，較上月下降1.2%，較今年年初下跌3.1%，部分早期開發(fā)的普通住宅掛牌價下調(diào)幅度超過5%，部分急于出手的業(yè)主報價降幅達到8%，主要受島上市政配套落地慢、島內(nèi)商業(yè)氛圍不足影響，剛需接盤量減少，高端需求轉(zhuǎn)向河西核心板塊，市場供需關系微調(diào)帶動價格下行。其二，南苑、南湖等老主城成熟片區(qū)，6月第2周二手房參考均價33263元/平，環(huán)比上周下降0.21%，最近一年中10個月房價持續(xù)陰跌，片區(qū)內(nèi)多數(shù)建成超過20年的老小區(qū)，掛牌價較去年下跌2%-4%，部分無優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持的小區(qū)實際成交價格降幅接近5%，主要受房齡偏老、戶型設計落后、停車配套不足影響，改善型業(yè)主持續(xù)流出，接盤需求以剛需為主，價格自然承壓。全區(qū)除這兩個板塊外，河西南、奧體核心等板塊房價保持穩(wěn)定，部分優(yōu)質(zhì)次新房價格還出現(xiàn)了小幅上浮。

二、當前政策解讀

2026年南京落地穩(wěn)樓市新政，核心方向是精準支持合理住房需求，對建鄴區(qū)市場影響明顯：需求端推出“以舊換新”貸款貼息，2026年底前賣舊買新可享受貸款金額1%的貼息，同時疊加青年人才房票政策，大專到博士可享受3萬-15萬元房票補貼，政策直接利好核心區(qū)改善置換需求，加速老房向新房、非核心向核心的置換流動，自然帶動非核心老房價格調(diào)整；供給端推行“減量提質(zhì)”供地，建鄴區(qū)近年土地供應嚴格控制規(guī)模，僅出讓河西核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，江心洲、南苑等成熟區(qū)域無新增土地供應，也沒有大規(guī)模舊城改造計劃，進一步放大了存量老房的價格調(diào)整壓力。政策整體向核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)傾斜，加速了區(qū)域內(nèi)價格分化。

三、購房建議

對于剛需自住群體，如果預算有限，想留在建鄴區(qū)，南湖、南苑等老片區(qū)的價格回調(diào)反而提供了淘房機會，可以優(yōu)先挑選地鐵口、停車方便、房齡相對較新的房源，議價空間比年初更大，適合剛需過渡；如果看重長期居住品質(zhì)，不建議選擇江心洲普通老盤，不妨增加一點預算選擇河西南小戶型剛需產(chǎn)品，配套和流動性更好。對于改善置換群體，可以抓住當前“以舊換新”貼息政策窗口，優(yōu)先出售手中江心洲普通房源或者南苑老房，置換河西核心區(qū)的品質(zhì)改善新房，疊加人才房票可以降低置換成本，優(yōu)化資產(chǎn)配置。

四、市場預測與投資建議

未來建鄴區(qū)“核心穩(wěn)、局部調(diào)”的分化格局會長期延續(xù)，江心洲、老南苑南湖等當前下跌區(qū)域，價格調(diào)整還會持續(xù)1-2年，直到供需重新平衡才會企穩(wěn)，不會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)上漲。投資層面，避開當前下跌區(qū)域的普通老房和無景觀資源優(yōu)勢的江心洲普通住宅，這類房源流動性逐步下降，保值能力弱，長期跑輸核心板塊；河西南、奧體核心區(qū)的品質(zhì)次新房和江景改善住宅依然是投資首選，當前地鐵9號線二期開工、金融集聚區(qū)建設持續(xù)推進，產(chǎn)業(yè)和人口支撐充足，土地稀缺性強，長期保值穩(wěn)定性高。整體來看，建鄴作為南京現(xiàn)代化核心城區(qū)，房產(chǎn)已經(jīng)進入分化時代，只有鎖定核心地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品兩個核心，才能在調(diào)整行情中規(guī)避風險、獲得穩(wěn)定收益。