文/上海進深 嚴明會

中環麓島的加推節奏很緊密，今年以來基本保持著一月一開的頻率。

當市場還在消化上一批房源的時候，中環麓島最核心的92-01地塊來了。首日認籌率直沖80%，第二天便突破100%。

此次推出2#樓，共64套房源，建面約108㎡、110㎡、133㎡，備案均價68476元/㎡。

過去半年，中環麓島已經四開四捷。

從去年11月首開熱銷八成，到二批次開盤即罄，再到三批次秒光、四批次的高認購率，市場已經給出了明確反饋。

價格抬升

此前四個批次中，110㎡中間套戶型均價在6.3萬/㎡左右，此次新地塊來到了6.6萬/㎡；邊套在6.6-6.8萬/㎡，此次來到了6.96萬/㎡。

133㎡的戶型，此前均價約6.9萬/㎡，這次也站上了7.09萬/㎡。

尤其值得注意的是，133㎡戶型已經連續缺席兩個批次，本次一次性推出16套。

價格上漲的同時，案場優惠力度與一期保持一致：

表價97折、3萬元購買標準產權車位、3年物業費（需6月30日前網簽），以及封陽臺（三玻兩腔，含陽臺與客廳通鋪）。

漲價的底氣并非憑空而來。

項目自去年11月首開以來，已經累計推出約430套房源，目前網簽346套，網簽去化率超過80%。

市場持續買單，給了中建東孚向上試探價格空間的信心。

實得率超90%

中環麓島過去半年持續熱銷的核心，依然是產品本身。

這次推出的是2#樓，優點非常明確。

優勢是前面采光無遮擋，低區也不怕采光受影響。

缺點也同樣存在。樓棟前面是馬路。雖然項目采用了三玻兩腔系統窗，對噪音有一定隔絕作用，但開窗后的噪音與揚塵影響依然難以避免。

此次推出的108㎡、110㎡、133㎡戶型，延續了此前熱銷批次的產品體系。

108㎡戶型，依然是流量擔當，一共32套。入戶處的S墻設計，預留出嵌入式冰箱的位置，這個細節非常實用。客、餐、廚、陽臺四位一體完全打通，再加上標配的三陽臺 三飄窗，實得率約91%。

110㎡邊套戶型，一共16套，三開間朝南，南向雙陽臺 北向生活陽臺。主臥270度全景艙，搭配標志性的超大窗墻比，視覺沖擊力很強，采光和景觀面都拉滿了。

133㎡大戶型，大橫廳開場，LDKB一體化在130㎡ 的產品中本來就罕見，邊套還享南北雙向270°飄窗。這個戶型更適合對公共空間有更高要求的改善家庭，客廳的氣場確實不一樣。

中環麓島還有一個鮮明的產品標簽：會所。

項目打造了上海首個垂直鏡面水院會所。約1800㎡下沉會所與約10000㎡實景公園融合打造，形成近12000㎡公園會所體系，包含健身、泳池、社交、兒童活動空間、景觀公園等。

調規優化

地塊規劃方案最早在2025年8月公示，今年4月進行了一輪調整。

整體來看，本輪調整并未涉及住宅產品核心指標，更多集中在地下空間、交通組織和景觀細節層面。

主要變化包括：

1、地下室面積縮水 車位數減少

地下室東側輪廓線調整，車位數減少；地下室面積由22397.96㎡調整為21409.56㎡。

2、取消1號樓東側的非機動車坡道和車庫 東入口新增2個出租車位

非機動車停車更困難了，但打車更便捷。

3、圍墻內退，長度減少

社區邊界向內收縮，圍墻長度由175.86米調整為150.63米。同時，2#西側設備區新增設圍墻，能夠隔離部分噪音。

4、風雨連廊高度降低 采光天窗取消

10、11號樓風雨廊最高點高度從4.05米降到3.84米；3號樓南側采光天窗取消。

5、3#、5#、8#平立面優化調整

內部結構未變，不影響居住體驗。

最核心地塊來了

在產品之外，支撐價格上漲的還有92-01地塊本身的資源稟賦。

92-01地塊可以說是中環麓島五個住宅地塊里位置最核心的一塊，且周邊沒有高壓塔等明顯不利因素。

它處在社區中間，距離地鐵15號線南大路站約560米，真正步行可達；西側緊鄰溪谷公園，樓下就是約1.2萬㎡實景公園會所；對面是蘭生學校。

約15萬㎡的無遮擋T型市政公園，加上北側超10萬方的走馬塘市政公園，兩大公園像一道天然的綠色屏障，把城市喧囂擋在外面。

這種“公園 地鐵 學校 會所”的資源組合，放在整個南大板塊，確實很難找到第二個。

不過，目前周邊缺乏成熟大型商圈，萬象匯仍處于建設階段，周邊多個地塊也在同步開發，完整的城市界面和生活配套仍需要時間兌現。對于追求即刻成熟生活氛圍的購房者而言，這是需要客觀看待的問題。

對于項目而言，真正的挑戰依然存在。

畢竟五宗住宅地塊全部開發完成后，整體供應規模將超過千套。后續還有持續的去化壓力，以及同板塊競品的競爭。

冷熱不均

對于中建東孚而言，中環麓島的重要性，可能遠超一個普通項目。

中建東孚上海公司的掌門人，是去年剛上任的80后總經理蔡春華，他是五年內上海公司的第四任總經理。

在他上任后的第一年，中建八局就啟動了投資平臺整合。

2026年初，中建八局對旗下投資運營類機構進行全面調整，涉及中建東孚公司、中建八局投資發展公司、山東中建城市發展有限公司、中建八局華南投資公司四大平臺。

與中環麓島相對熱銷的表現形成對比的是，中建東孚旗下多個項目去化并不理想。

寶山中建山水雅境，在2024年12月入市，先后五批次推盤，一共推出772套房源，目前已網簽421套，網簽去化率55%。

虹口中建虹悅里，2024年11月推出248套房源，目前仍有23套待售。

奉賢中建御璟園，2024年1月起6次推盤，共推出749套房源，目前已售475套，網簽去化率63%。

當多個項目仍在消化庫存的時候，中環麓島幾乎成為中建東孚在上海最具確定性的增長極。

它需要一個持續熱銷的樣板項目，來證明自己的產品力、兌現力和市場號召力。

從整體銷售排名看，2025年中建東孚在上海的權益銷售額已經被中建玖合反超。

全年數據顯示，中建東孚上海銷售額為36.29億元，排名第27位；而兄弟公司中建玖合為45.54億元。

進入2026年，局面有所反轉：今年1-5月，中建東孚在上海實現33.42億元銷售額，領先于中建玖合的25.32億元。

在土地市場上，中建東孚的出手相當果決。

2025年6月，上海五批次土拍中體量最大、總價最高的寶山區“巨無霸”地塊，被中建東孚以81.95億元收入囊中，樓面價25488元/㎡，一舉成為北上海總價地王。

進入2026年，中建東孚在土地市場上的動作明顯活躍起來。4月的三批次土拍中，中建東孚聯合招商蛇口以30.29億元拿下普陀區一宗地塊；隨后的四批次土拍，又參與了虹口歐陽路地塊的競價。

一邊是積極拿地、重倉補貨，另一邊卻是多項目去化乏力、流速偏慢。中建東孚在上海的溫差正在拉大。對上任剛滿一年的蔡春華來說，這份考卷并不好答。

相關公司：中建東孚