觀點網(wǎng) 今年在廣州第三次出手，保利發(fā)展終于拿下了一宗地塊。

6月15日，廣州白云區(qū)黃邊北路北側(cè)AB2902026地塊入市競拍。經(jīng)過27輪角逐后，保利發(fā)展以13.49億元競得，折合樓面價2.69萬元/平方米，溢價率23.87%。

痛失馬場地塊，又沒能搶下荔灣中山八地塊，保利發(fā)展這次有備而來，拿走了穗八條新政后廣州出讓的首宗土地。

這也意味著保利發(fā)展新盤將與越秀貝好家·嘉悅云啟、國貿(mào)云上形成三足鼎立之勢。

不過在熱度漸起的嘉禾設(shè)計之都板塊內(nèi)，想分一杯羹的房企不止于保利發(fā)展。

廣州首宗地塊

在地塊開拍前一周，便有市場消息指出意向競拍的房企有金茂、建發(fā)、中鐵建、五礦、中鐵，但截至報名結(jié)束，實際上參與拍的3家房企是保利發(fā)展、越秀與國貿(mào)。

而保利發(fā)展和越秀上一次同時現(xiàn)身廣州土拍場，還是在2月馬場地塊出讓時。

盡管白云黃邊北路地塊難以與馬場地塊相提并論，但能夠引起3家房企近30輪競價爭奪，也可以看出地塊本身素質(zhì)在板塊內(nèi)處于較好一檔。

據(jù)觀點新媒體了解，白云黃邊北路地塊出讓面積為20046平方米，規(guī)劃建筑面積50115平方米，容積率2.5，起始樓面價為2.17萬元/平方米。

從區(qū)位條件看，地塊位于白云新城北的設(shè)計之都板塊，板塊作為白云區(qū)重點打造的產(chǎn)業(yè)新高地，項目客群需求以及板塊成長性都具備不小的上升空間。

截至目前，廣州設(shè)計之都入駐創(chuàng)新企業(yè)超400家，園區(qū)年產(chǎn)值超900億元，一、二期國有地塊已全部完成出讓，三期、四期地塊建設(shè)正在推進(jìn)中。

除了所在區(qū)位，地塊周邊學(xué)鐵商配置較為齊全。地鐵方面，地塊左側(cè)直線距離不到400米便是地鐵2號線的黃邊站，右上方500米左右又有地鐵3號線白云大道北站，可快速連接廣州南站、嘉禾望崗樞紐及市中心區(qū)域。

地塊周邊分布有嘉禾金鉑天地、云門NEW PARK、安華匯、YH城等多個購物中心，教育方面，周邊有黃邊小學(xué)、新興白云小學(xué)等資源，地塊旁還將規(guī)劃一所18班初中，板塊內(nèi)生活配套成熟完善。

作為保利發(fā)展年內(nèi)在廣州入手的首宗土地，白云黃邊北路地塊不論是周邊配套還是板塊需求都給了保利不小的確定性與操盤空間。

今年上半年，保利發(fā)展在大本營廣州出手偏少，一次是馬場地塊被越秀收入囊中；另一次是荔灣中山八地塊惜敗金茂，反而在上海、杭州等地多次有地塊落袋。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，保利發(fā)展目前共獲得14宗地塊，總權(quán)益價款約為218.82億元。其中，于上海落子最多，共獲得3宗地塊，投資總額約為78.93億元。

目前白云黃邊北路地塊已經(jīng)基本平整完畢，保利發(fā)展拿地即可進(jìn)場動工。

不過，與地塊周邊新盤價格相比，白云黃邊北路地塊將近2.7萬元/平方米的面粉價在板塊內(nèi)也屬于較高區(qū)間，項目開盤均價或許也將來到5萬元-5.5萬元/平方米，競爭壓力與地塊優(yōu)勢同存。

設(shè)計之都戰(zhàn)局

白云黃邊北路地塊成為三家房企必爭之地，并不止因為地塊素質(zhì)出眾。

2025年4月，廣州白云區(qū)嘉禾望崗AB2112039、AB2112050兩宗地塊公開出讓，最終均由越秀地產(chǎn)以4.81億、6.48億拿下，溢價率分別為15.6%和18.2%，樓面價約1.34萬/平方米、1.87萬/平方米。

拿地三個月后，兩宗地塊轉(zhuǎn)化為越秀貝好家·嘉悅云啟項目，并宣布引入貝好家合作。

同年9月，嘉悅云啟首開入市，首推4棟建面約84-126平方米三至四房，合計130套。據(jù)了解，嘉悅云啟開盤前已經(jīng)積累了200多個認(rèn)籌，開盤當(dāng)天海報顯示實現(xiàn)81%去化率，成交額4.86億元。

此次出讓的白云黃邊北路地塊，正好就在嘉悅云啟不遠(yuǎn)處。如果越秀能夠成功落子，便能與嘉悅云啟形成聯(lián)動，不僅多得一塊地盤，后續(xù)定價也能更得心應(yīng)手。

據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)，嘉悅云啟目前已推出3棟與4棟共260套住宅，總已售套數(shù)為173套，整體去化率約為66.54%，仍有一定的去化壓力。

國貿(mào)的爭奪也出于同一原因，位于地塊附近的國貿(mào)云上項目是其在廣州開發(fā)的第二個項目，總投資超37億元。

國貿(mào)云上項目地塊為國貿(mào)于2023年5月通過搖號摘得，總成交價24.82億元，折算后成交樓面價約2.46萬元/平方米，溢價率15%。

項目于2023年12月首次拿證，共有6棟33層住宅樓，1棟17層住宅，在售85-123平方米三至四房，截至目前取得7張預(yù)售證，共推出859套住宅，已實現(xiàn)售罄。

據(jù)安居客平臺數(shù)據(jù)，嘉悅云啟當(dāng)前在售均價約為4.7萬元/平方米，國貿(mào)云上均價4.5萬元/平方米，區(qū)域內(nèi)位于中等偏上的價格水平。

除了越秀和國貿(mào)，保利發(fā)展的對手還有廣州地鐵地產(chǎn)2024年推出的云筑上品以及中建2025年開盤的白云之星。

云筑上品主要推售建面約88-142平方米產(chǎn)品，項目均價4.3萬元/平方米，截至目前共推769套住宅，已售套數(shù)559套，去化率約72.69%；白云之星則定價較高，約5萬元/平方米，定位為高端改善型住宅，總推套數(shù)706套，已售住宅套數(shù)294套，去化率為41.64%。

結(jié)合保利發(fā)展白云黃邊北路地塊的低密特性，未來定位剛改的可能性較大，而從新盤對打與去化角度看，受沖擊最大的樓盤將會是是越秀、貝好家的嘉悅云啟與中建白云之星。

另據(jù)市場消息，同在白云區(qū)，保利發(fā)展于2025年12月以19.83億元競得的白云新城AB2911018地塊轉(zhuǎn)化為保利云瑞項目即將入市。項目主推130-200平方米的四房大平層，規(guī)劃戶數(shù)370戶，吹風(fēng)價約6-7萬元/平方米。

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