以前都說買房不只是居住，還能保值增值。現在呢，大佬們也不再談“買房穩賺不賠”，而是說“買得好不虧錢”。

尤其是兩位大佬的言行，更是引發了大家對樓市的思考。曹德旺之前說，“房子就是一堆磚頭水泥，早晚回歸成本價。”他甚至勸親妹妹賣掉多余房產。李嘉誠近期接班人李澤鉅直言：“只要回報合理，我們一定會參與競拍。”但此話過去幾個月依舊不見動作，疊加過去他的瘋狂拋貨舉動，讓不少人小心翼翼。

這些信號都說明了什么？

.01大佬為什么不看好市場？

首先，房子真的夠多了

權威機構說，全國城鄉房屋存量已達6億棟，看清楚了，這里是棟不是套！全國二手房掛牌量超730萬套，還有一些機構估算，全國空置住房均約16.7%，特別是三四線尤為顯著，種種數據都說明一個現實：數量上已經夠住了。

其次，人口結構正在逆轉

以前人口增長速度快，買的人需求更多，然而這兩年人口結構的轉變比想象中更快。一邊是老年人口數量年年快速上升，另一邊，主力購房年輕人卻越來越少，比如七普人口數據，90后總數比80后少約4000多萬，00后比90后少了4700萬，這也都直指一個現實：需求少了。

第三、購房的人正在下降

城鎮住房擁有率超95%，甚至超42%的家庭擁有兩套及以上房子，預示著：未來很多年輕人根本就不需要買房，解決居住問題，光從祖輩或父輩繼承房產就綽綽有余。

.02未來樓市的三大趨勢

究竟未來幾年該買房還是賣房，關鍵還是要精準判斷未來的走向，三個趨勢已經越來越明顯了：

第一、城市分化

房價普漲已經成為過去式，不同層次的分化情況將愈加明顯。

在三四線城市和資源枯竭型城市，現在不買房，五年后很可能會慶幸。這些地區人口持續外流，房子供大于求，以后可能陰跌。

而在一線核心地段，有產業經濟和人口持續流入的資產，房價更為堅挺，未來保值增值潛力更大。

第二、住宅分化

除了城市分化以外，不同類型的住宅將來也會走向不同的命運：

首當其沖的是超高層住宅，以后設備設施老化，維修費用越來越高，特別是這種房子在消防安全方面，一旦發生火災，救援難度大。

其次被被拋棄的是老舊小區。這里主要指的是除大城市核心區以外的老舊小區，隨著時間的推移，鋼筋水泥的使用壽命到期，這種老房子的質量越來越堪憂，居住體驗糟糕。

第三、租房群體獲益

國家明確規劃未來增加保障性租賃住房供給，各地也在開始加速行動，目標覆蓋大多數工薪階層。

而一般保障房的租金都比市場價低30%左右，對于新市民來說，租房選擇性更多，租房也更實惠，租房正在成為一種更聰明的選擇。

.03以后買房容易賣房難

這可能是未來很多人逃不開的課題，特別是非城市核心區、缺乏保值增值潛力的房子，以后買入容易賣出難的命運逃不開：

1、持房成本正在增加

房子一旦從金融屬性轉向了居住本質，很多人就會發現，過多的房子非但不能給自己帶來財富增值，反而大大壓縮自己的口袋：每月的月供、物業費、取暖費雷打不動，還有隨著房齡增加，房子的維護維修成本越來越高。以及未來可能的房產稅全面推廣，未來房子越多反而更棘手。一旦房價下跌，資產更是大幅縮水。

2、二手房市場已經轉變

有七個數據，現在的全國二手房掛牌量超730萬套，進入到2026年以后，除了一線城市和幾個重點省會城市出現了掛牌量下降，其他依舊保持著穩步上升，龐大的供應量預示著未來雖然不至于“房價如蔥”，但房價可能不如預期堅挺。尤其是隨著保障房大量入市，多房者的賣房難度可想而知。

什么樣的房產還能持有？

樓市已經不再是投資的風口，這說明：以后就要一切從居住價值出發看問題。

②經過改造的老小區可能仍有價值，這種位于城市核心地段，周邊有商超，醫院，學校，地鐵等配套一應俱全，尤其受到養老群體的歡迎。

②核心城市優質房產也相對安全，比如，大城市地鐵口的次新房，這種房子即便是不自住，拿來投資做出租房，市場一般都比較受歡迎，獲得的收益也能超儲蓄利息。

③配置好的品質樓盤將是硬通貨，以后市場最受歡迎的將是符合“低密度、改善型、好物業”的小洋樓類型。很多有錢人早就發現了這個趨勢，早早的就開始搬到多層洋房居住。

所以，2026年不買房，五年后到底是慶幸還是后悔？這個問題沒有標準答案，完全取決于個人的實際情況和你所在的城市。

如果你要面對結婚、孩子上學問題，這種買來自己住，現在任何時候都是窗口期。但優先考慮優質學區，并有完善配套的房，買房后的月供控制在收入的1/3，并預留至少兩年的月供作為備用金。

但如果你已經有自住房，買房的目的是為了投資發財，勸你還是別做夢了。房地產作為最好投資品的時代已經結束，未來房子將會逐步回歸居住屬性。

最后總結一句話，送給大家：2026年不買房可能不是錯，但亂買房一定會后悔。