江蘇
6月14日，南京萬科物業鹽城分公司給翡翠國際業主發了一封函。函里說，項目從2020年交付到現在，累計虧損147.77萬。末尾蓋著紅章，日期新鮮。（如下圖）
萬科物業在不同節點都提過運營壓力。但這一次把數字攤到臺面上，147萬，還精確到小數點后兩位
一、147萬是怎么虧的？
函里解釋了幾條：業態復雜、建筑體量大、市場環境不好。這些都是大詞，翻譯成人話就是，這個小區難管，而且越來越不賺錢。（業主個人解讀）
萬科翡翠國際從規劃看，業態混合，商業和住宅在一起，管理邊界模糊，人力成本天然比純住宅高。萬科說"極致化成本管控"，意思是能砍的都砍了，但砍完還是覆蓋不了。
更關鍵的是收繳率。函里寫"部分業主物業服務費尚未繳納"，沒給具體比例。但147萬的窟窿，如果繳費率夠高，攤到每戶頭上不至于這么大。欠費的業主到底占多少？欠了多久？函里沒說清楚，這是業主最想知道的。
物業工作人員發布在業主群內↑
二、鹽城其他小區什么情況？
萬科翡翠國際不是孤例。城東某大型社區，2024年原物業合同到期沒續上，業委會緊急招標，過渡期間保潔縮水、門禁壞了沒人修，業主在群里罵了三個月。城南某樓盤，2025年初物業主動降標，綠化從每周養護變成每月一次，垃圾清運從日產日清變成隔日清，最后街道介入才恢復原樣。
這些案例有個共同點：物業和業主的溝通，永遠比矛盾爆發慢半拍。等到發函、投訴、街道介入，雙方已經失去信任基礎。萬科這次提前把數字亮出來，算是一種進步，但亮完之后怎么辦，函里沒給答案。
三、萬科在鹽城的其他項目
南京萬科物業在鹽城不止翡翠國際一個盤。城東、城南都有布局，服務口碑參差不齊。函中提到翡翠國際的二手房溢價長期高于周邊，這是萬科的功勞，也是業主愿意繳費的理由之一。
但溢價能不能持續，取決于物業能不能穩住。一旦服務降級，房價反饋不會說謊。這里，小編要說一句，函里提到"物業服務終止的風險"，這不是嚇唬人。鹽城確實有小區物業撤場后，房價半年跌了10%以上。
四、業主現在該看什么
函發出來了，業主別急著站隊，先問三件事：
第一，147萬的明細。人力多少、保潔多少、綠化多少、電梯維保多少，能不能按年度列出來？光說虧損，不說花哪了，說服力不夠。
第二，欠費業主的情況。是30%的人欠了三年，還是10%的人欠了半年？不同情況，解決方式完全不同。如果是惡意拖欠，物業該走法律程序走法律程序，別拉著繳費業主一起焦慮。
第三，如果繼續虧，萬科有沒有退出預案？函里說"難以持續兜底"，那底在哪？什么時候撤？撤之前給業主留多少時間找下家？這些不說明白，"共渡難關"就是空話。
五、鹽城物業行業的一個趨勢
從2024年到2026年，鹽城主城區物業糾紛明顯增多。不是某個企業的問題，是行業模式的問題：物業費十幾年不漲，人工成本年年漲，中間差額誰填？
以前靠開發商補貼，現在房子賣完了，補貼斷了。萬科這種頭部企業還能靠規模攤薄成本，中小物業更慘。翡翠國際的147萬，可能是鹽城物業行業的一個縮影罷了。據我了解的城北區域很多小區因為有一部分拆遷安置戶，他們就不交物業費，但主要原因還是因為物業補貼費用遲遲不到賬，最終導致物業發不出工資的情況不算少見。拓展閱讀：城北拆遷安置房物業費補貼哪去了？：新洋經濟區截留、龍橋村拒付，拆遷戶權益如何依法落地？
Tony有話要說：萬科這封函，本質是求救信號。救不救，業主說了算。但救之前，得先把賬算清楚。147萬是真是假，怎么虧的，誰該負責，下一步怎么辦，這些比"懇請繳費"四個字重要得多。
（來源：察鹽觀社 Tony 原創稿件）
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