凌晨五點(diǎn)，東京街頭一家24小時(shí)便利店的燈光照在松下赤熙人那張布滿皺紋的臉上。這位83歲的日本老人還在便利店上夜班，對(duì)他來說，只有夜班工資才能勉強(qiáng)維持基本生活，現(xiàn)在每天80美元的收入雖然不多，卻能讓他離還清房貸的目標(biāo)稍微近一點(diǎn)。這一幕讓很多路過的中國游客愣住了——一個(gè)該在家含飴弄孫的老人，為什么要在深夜搬貨補(bǔ)貨？

答案藏在四十年前那場全民炒房的瘋狂里。日本的銀行至今仍把房貸還款年齡放寬到最高85歲，這意味著，不少年過八十的老人，正在背負(fù)著高額貸款。更讓人唏噓的是，債務(wù)還會(huì)代際傳遞。2024年的統(tǒng)計(jì)顯示，全國仍有1.2萬起這樣的隔代還貸案件，有的家庭里，孫子要接著還祖父幾十年前簽下的＂子孫貸＂，債務(wù)像一根無形的鎖鏈，捆住了好幾代人。

這不是個(gè)案，而是整整一代人的集體傷疤。在東京涉谷區(qū)某條不起眼的小巷里，一個(gè)銀發(fā)老人騎著自行車送外賣；在大阪的某棟寫字樓前，一位佝僂的清潔工正在打掃——他們中的很多人，年輕時(shí)都曾意氣風(fēng)發(fā)地走進(jìn)售樓處簽下那份＂實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值＂的合同，然后用此后的幾十年去償還那一刻的沖動(dòng)。

這些場景拼湊出的，是一個(gè)國家被房地產(chǎn)泡沫反噬之后無法愈合的傷口。中國老話說＂前事不忘后事之師＂，鄰國走過的彎路，足以讓中國人在面對(duì)房子這件事時(shí)多一份理智、多一份冷靜。

要理解日本人今天為什么對(duì)房子又怕又恨，得從一個(gè)讓人難以置信的數(shù)字說起：1989年12月29日收盤那一刻，日經(jīng)指數(shù)定格在38915.87點(diǎn)，這是日本股市至今未曾再次觸及的天花板。彼時(shí)東京帝國廣場每平方英里的地價(jià)超過了加州全境，在巔峰時(shí)期，日本土地總價(jià)值甚至能買下4個(gè)美國。荒誕嗎？荒誕。可那個(gè)時(shí)代的日本人確實(shí)就是這么相信的——土地永遠(yuǎn)漲，房子永遠(yuǎn)值錢。

催生這場癲狂的，是政策與資本的合謀。1987年，政府還把購房利率從5.5%降到2.5%，推動(dòng)股市和樓市一起上漲。利息幾乎可以忽略不計(jì)，銀行的放貸門檻低到塵埃里，甚至出現(xiàn)了＂零首付就能買房＂的情況。

地方政府更是火上澆油，1985年到1990年這五年里，土地相關(guān)的稅收占了地方財(cái)政收入的42%，不少地方為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)違規(guī)提高容積率的住宅項(xiàng)目睜一只眼閉一只眼，銀行也樂于給這些項(xiàng)目放貸。

全民都在賭一個(gè)永遠(yuǎn)不會(huì)輸?shù)馁€局。當(dāng)時(shí)普通職員就算不吃不喝，也得工作12年才能買下一套60平米的公寓。可即便如此，在＂房價(jià)永遠(yuǎn)漲＂的信念里，幾乎沒人覺得泡沫會(huì)破，80%的家庭都抱著＂先上車再說＂的想法，哪怕背上高額貸款也要買房。

轉(zhuǎn)折來得猝不及防。1989年5月，日本央行開始加息，從2.5%一路加到1990年的6%，緊接著大藏省出臺(tái)規(guī)定，嚴(yán)格限制銀行向房地產(chǎn)行業(yè)放貸。1990年初，東京股市開始下跌，到當(dāng)年10月，日經(jīng)指數(shù)已跌破2萬點(diǎn)，蒸發(fā)了40%的市值，房地產(chǎn)市場緊隨其后，從1991年開始進(jìn)入漫長的下跌通道。

緊隨其后的，是一場曠日持久的人間慘劇。1991年到2000年間，日本有超過140萬家庭因?yàn)闊o力償還房貸而破產(chǎn)，一些背負(fù)巨債的人選擇了極端方式，1998年日本自殺人數(shù)突破3萬人，創(chuàng)下戰(zhàn)后新高，其中相當(dāng)一部分與經(jīng)濟(jì)壓力有關(guān)。

銀行也沒能逃過這一劫，1997年北海道拓殖銀行倒閉，這是日本戰(zhàn)后首次有主要銀行破產(chǎn)。到1998年，日本金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)總額達(dá)到87.5萬億日元，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的17%。

更深遠(yuǎn)的影響在心理層面。整整一代日本年輕人，目睹了父輩半生奮斗換來的資產(chǎn)一夜歸零，從此對(duì)＂買房成家＂這四個(gè)字心生畏懼。這30年間生產(chǎn)的日本大學(xué)生，多數(shù)都活成了沒有夢(mèng)想、沒有社交、沒有婚戀、沒有生育、沒有消費(fèi)、沒有歸屬感的六無青年，史稱＂平成廢宅＂。2020年的調(diào)查顯示，東京30歲以下年輕人的購房率不到15%。

時(shí)間走到現(xiàn)在，這道傷疤依然清晰。泡沫破裂四十多年后，東京2025年新建公寓的均價(jià)已經(jīng)漲到了8958萬日元，可年輕人卻用＂租房自由＂＂房車生活＂，對(duì)抗著曾經(jīng)的＂房產(chǎn)迷信＂。在東京街頭，能看到12萬年輕人直接放棄買房，用原本能付首付的錢改裝了房車，每月的生活費(fèi)比購房者低40%，想換城市就換城市，想旅行就旅行，不用被房貸捆在一個(gè)地方。

這不是瀟灑，這是創(chuàng)傷后的應(yīng)激反應(yīng)。一個(gè)曾經(jīng)以＂安土重遷＂為傳統(tǒng)的民族，被房子傷得太深，干脆選擇不再相信。日本智庫的一份報(bào)告里那句話寫得扎心又透徹：家不是炒作的商品，也不該是壓在身上的債務(wù)枷鎖，而應(yīng)該是燈光下能讓人安心的地方。

把目光拉回到中國，眼下這盤棋走得格外穩(wěn)健。2026年《政府工作報(bào)告》房地產(chǎn)主要內(nèi)容放置在＂更大力度保障和改善民生＂和＂加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和安全能力建設(shè)＂兩項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，彰顯房地產(chǎn)在保民生、防風(fēng)險(xiǎn)中的重要性。政策目標(biāo)由2025年的＂持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)＂轉(zhuǎn)為＂著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場＂。措辭的變化背后，是決策層對(duì)樓市規(guī)律更深一層的把握——既不放任泡沫繼續(xù)吹大，也不讓市場一蹶不振。

＂十五五＂規(guī)劃的分量更重。＂十五五＂規(guī)劃《綱要》中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容提及次數(shù)較＂十四五＂更多，對(duì)房地產(chǎn)提出更高要求，定調(diào)＂推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展＂且列為單獨(dú)章節(jié)，分為＂完善住房保障體系＂和＂推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展＂兩小節(jié)，增加多項(xiàng)具有針對(duì)性和實(shí)操性的舉措。把房地產(chǎn)單列章節(jié)，意味著這個(gè)萬億級(jí)行業(yè)徹底告別＂野蠻生長＂的舊賬，走上＂以人為本＂的新路。

上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為試點(diǎn)區(qū)，分別結(jié)合各區(qū)實(shí)際，圍繞機(jī)制建設(shè)、運(yùn)作模式、資金籌措、房源篩選和收購目標(biāo)等方面，介紹了前期謀劃、前瞻布局的工作特點(diǎn)。這一招用得高明——把賣不出去的二手房收過來做保障房，既消化了開發(fā)商的庫存，也讓新市民住有所居，一舉兩得。

市場也在悄悄回溫。2026年年初以來，一線城市高頻數(shù)據(jù)出現(xiàn)了積極信號(hào)。二手房銷售方面，一線城市2026年1-2月日均成交套數(shù)明顯回升。這一數(shù)值超過了2025年同期，僅次于2023年同期。更值得關(guān)注的是這次回暖的＂成色＂——本次價(jià)格企穩(wěn)是無政策刺激下的內(nèi)生性企穩(wěn)。

2月2日，據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)數(shù)據(jù)，當(dāng)月二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22834套，已是連續(xù)第三個(gè)月成交量突破2.2萬套，且創(chuàng)下近5年同期新高。

對(duì)比一下日本當(dāng)年那種＂政府越救越跌＂的窘境，中國樓市這一輪調(diào)整呈現(xiàn)出明顯的主動(dòng)性和秩序感。地方層面，南寧對(duì)新婚家庭補(bǔ)貼2萬元/套，二孩、三孩家庭補(bǔ)貼3萬元/套、6萬元/套；濟(jì)南、南京等地則把購房補(bǔ)貼和人才引進(jìn)結(jié)合起來，南京雨花臺(tái)區(qū)在相應(yīng)人才補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再額外增加10萬元/套的人才房票補(bǔ)貼，最高可發(fā)放25萬元購房補(bǔ)貼。這種＂因城施策、補(bǔ)到人頭＂的精準(zhǔn)做法，避免了大水漫灌帶來的副作用。

更長遠(yuǎn)的制度建設(shè)也在同步推進(jìn)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式起跑，截至2026年2月末，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)數(shù)量達(dá)14只，擬募資超417億元，申報(bào)節(jié)奏與體量均刷新公募REITs細(xì)分領(lǐng)域階段性紀(jì)錄，標(biāo)志著這一萬億級(jí)藍(lán)海市場正式進(jìn)入實(shí)操階段。這條路日本走過——通過資產(chǎn)證券化盤活存量、降低杠桿、轉(zhuǎn)型為運(yùn)營驅(qū)動(dòng)——只不過日本是在泡沫破滅后才被迫走，而中國是主動(dòng)布局、未雨綢繆。

中國和日本最根本的不同，藏在國情里。當(dāng)年日本泡沫破滅時(shí)，城市化率已經(jīng)飆到77%以上，購房人口斷崖式下跌。而中國不一樣，新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量優(yōu)化調(diào)整有廣闊空間，4億規(guī)模的中等收入群體所蘊(yùn)含的消費(fèi)潛力還遠(yuǎn)未釋放。再加上完整的產(chǎn)業(yè)體系和堅(jiān)定的政策定力，中國有底氣也有時(shí)間把這場調(diào)整走穩(wěn)。

當(dāng)然，挑戰(zhàn)不會(huì)消失。機(jī)構(gòu)預(yù)測2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較2025年有所收窄，市場分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，＂好城市+好房子＂仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。換句話說，行業(yè)不會(huì)一夜之間回到過去那種＂閉眼買房就賺錢＂的瘋狂年代，但穩(wěn)中向好的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

房子是用來住的、不是用來炒的，這九個(gè)字看似簡單，背后卻凝結(jié)了無數(shù)家庭的血淚經(jīng)驗(yàn)。日本用三十年的痛苦告訴世界一個(gè)道理：當(dāng)樓市變成一場擊鼓傳花的金融游戲，沒有人能笑到最后，開發(fā)商賠光家底、銀行陷入壞賬、購房者淪為終身房奴、政府背上沉重財(cái)政包袱——這是一盤全員皆輸?shù)乃榔濉?/strong>

值得欣慰的是，中國沒有讓這種悲劇重演。從＂房住不炒＂到＂三條紅線＂，從＂白名單＂機(jī)制到＂好房子＂標(biāo)準(zhǔn)，從存量收儲(chǔ)到REITs擴(kuò)容，每一步都在把日本的教訓(xùn)轉(zhuǎn)化為中國的解法。這條路走得不快，甚至帶著陣痛，但方向是對(duì)的。