昨天（6月17日），日本政府觀光廳長官村田茂樹舉行記者會（下圖），宣布了一條新規：將允許地方政府制定條例，規定轄區內民宿“零日經營”。

雖然村田長官沒有說出“禁止民宿經營”的話，但是，規定民宿“零日經營”，不就是不許經營嗎？

高級官僚玩的是高級文字游戲，作為民宿制度最大的受益者，觀光廳理應成為民宿制度的最大擁護者，沒有想到，它直接舉起了砸自己腳的“禁止民宿”大旗，這一種強烈的違和感，不僅令成千上萬的民宿經營者大感困惑與不安，也令旅行社開始擔憂日本政府是否要設置外國游客限量入境政策。

民宿，在日語中寫作“民泊”，它是區別于酒店旅館的一種簡易住宿制度。

日本為什么有這樣的制度呢？這得從日本政府的“觀光立國”戰略說起。

2012年，安倍晉三再次就任日本首相后，他提出了吸引外國游客，振興日本旅游與消費市場的“觀光立國”戰略，希望將訪日外國游客數量從一年約一千萬人，快速攀升至數千萬人級別。2018年時，外國游客總數首次超過了3000萬人，其中中國游客達到838萬人，占到外國游客總數的27%。

外國游客的大量涌入，結果弄得熱門城市的酒店一房難求。與此同時，日本社會正深陷少子老齡化的困境，全國各地空置房屋越積越多。一邊是住宿設施嚴重短缺，一邊是閑置房屋無人問津——這兩個看似無關的社會問題，恰好催生出了“民宿”這門生意。

2018年6月15日，日本正式施行《住宅宿泊事業法》，也就是俗稱的“民泊新法”。這部法律的初衷,是想在合法框架下，把這門民宿生意“扶上正軌”——房主只需向地方政府申報登記，即便是原本不允許開設旅館的純住宅區，也可以經營民宿，年營業時間上限為180天。這是一種典型的共享經濟思路，既能快速補充住宿供給，又能為空置房屋找到新的用途，可謂一舉兩得。

在民泊新法之外，還存在另外兩條經營路徑：一是依據《國家戰略特區法》設立的“特區民泊”，主要集中在大阪等被指定為國家戰略特區的區域，沒有180天的營業上限，可以全年營業；二是依據《旅館業法》設立的“簡易宿所”，門檻較高，但管理更為規范。

三種路徑并行，構成了日本民宿行業的新版圖。

截至2026年5月，日本全國通過民泊新法登記的住宅已經達到40745件。再加上大阪特區民宿和簡易宿所，這個數字事實上已經超過了5萬件。短短八年間，民宿儼然已經從一個邊緣業態，成長為日本住宿產業不可忽視的一極。

然而，伴隨民宿數量爆炸式增長的，是鄰里之間的各種摩擦也日益尖銳。

東京新宿區的數據頗具說服力：關于噪音和垃圾問題的投訴，從2021年度的70件，暴漲至2025年度的924件，幾乎翻了十三倍。這不是個例。京都清水寺腳下的六原學區，狹窄的小巷深處，一排傳統的木造長屋靜靜佇立，七戶人家里，六戶都已經變成了民宿。

深夜抵達的游客拖著行李箱發出“轟隆”的聲響，凌晨時分仍在門口談笑的住客，隨手丟棄的煙頭與垃圾，這些細碎卻密集的煩惱，最終演變成路邊一塊塊手寫的“反對民泊”的看板，刺痛著這些曾經寧靜安逸的街區。

更為復雜的情況出現在大阪。因為大阪已經被批準為“民宿特區”，因此世界各國的人都涌到了這一座都市。

“民宿特區”本應是振興旅游業的樣板，卻意外地與一個移民通道糾纏在了一起。日本對外國人開放的“經營管理簽證”，原本要求申請者投入500萬日元（約25萬元人民幣）設立公司即可，而經營一家民宿恰好滿足了這個門檻。于是，不少海外申請者——尤其是部分中國投資者——將“開民宿”作為獲取在日居留資格的捷徑。

于是，日本出現了這樣一種經營模式：移民公司與房屋中介公司合作，忽悠想移民日本的外國人高價購買一些老房子來開辦民宿，并承諾代為管理與經營這一民宿，并將民宿的收入作為“經營”業績，以此獲取日本的“經營管理”簽證，實現自己和家人移居日本，享受日本高福利待遇和醫療待遇的目的。所謂“花25萬元移民日本”的誘惑。

這一“移民捷徑”吸引了許多中國投資者。大阪市政府的統計稱，到2026年2月，大阪市登記在冊的民宿共有7000余家，其中44%是中國人資本。這還不包括沒有登記注冊的。

2025年，大阪舉行世博會，全世界游客涌入這座城市，民宿也是大賺了一把，一個房間一晚開到了3萬日元（約1500元人民幣）。

但是，民宿往往都開在居民區，隔壁突然深更半夜傳來聽不懂話的嬉鬧聲，早上起來又遇到一群到處找早餐店的外國人，居民們開始感到不安，感覺到自己平和的生活環境遭到了破壞，反對民宿的聲音越來越強烈。

大阪世博會開了半年，大阪的居民怎么反對，政府都無動于衷，因為需要民宿接納越來越多的外國游客。但是，大阪世博會閉幕后，無論是大阪還是東京，都開始著手整頓民宿市場。先是限制民宿的營業時間，后來出入境管理廳干脆下令，將民宿收入和房租收入禁入“經營管理”簽證的“公司經營收入”，全面收緊對外國人投資者的“經營管理”簽證條件。加上中日關系因高市錯誤涉臺發言而陷入嚴重對立，不少航班停飛，中國游客大量減少，去年3萬日元一晚的大阪民宿，如今淪落到3000日元也無人問津。

正是在這樣的背景下，極力推進民宿制度的日本觀光廳，也出現了政策急轉彎。在昨天宣布了一個此前一直拒絕的決定：容許地方政府通過修改條例，把民宿的營業天數上限設為“零日”，從而實質性地禁止特定區域內的民宿經營。

與“零日經營”政策同步推出的，還有要求民宿業者必須安裝噪音監測器和監控攝像頭的相關規定。

值得注意的是，觀光廳的這次通知并不具有法律強制力，只是作為“技術性建議”發出。換言之，是否真正動用“零日”限制政策，最終仍取決于各個地方政府自身的判斷和意愿。但這扇此前被鎖住的門，如今已經被推開了。

東京都內的多個區，已經走在了規制收緊的前列。豐島區把民泊新法框架下的年營業上限從180天壓縮至120天。墨田區規定，若管理人員不常駐現場，民宿只能在周五、周六兩天營業。渋谷區也在考慮將住宅專用區域的非自住型民宿營業天數砍至年60天左右。這些動作，無一不指向同一個方向——給曾經被寄予厚望的民宿產業，套上越來越緊的緊箍咒。

對于已經投身這個行業的投資者而言，這場監管轉向帶來的沖擊，恐怕遠比政策文件上的措辭要沉重得多。

民宿之所以吸引大量資本涌入，核心原因正是它遠高于傳統房屋租賃的收益率，一般收益率可以達到15%左右。而那些先租入房屋、再投入上百萬乃至上千萬日元進行改裝的經營者，回報率甚至能沖到30%上下，許多人的商業計劃，就是建立在三年內回收全部投資成本的預期之上。

一旦監管驟然收緊，這套測算邏輯就會面臨崩塌的風險。一些靠政府系金融機構貸款起步的年輕創業者，原本指望靠著三年左右的窗口期回籠資金、覆蓋還款，如果營業天數被驟然壓縮，甚至被劃入“零日”限制區域，整個還款計劃都可能被打亂。投資回收周期一旦被拉長，原本被視為高收益資產的民宿物業，估值邏輯也將隨之重新洗牌——一些此前以民宿用途溢價收購的房產，恐怕將要成為拋不掉的燙手山芋。而以民宿收入來維持“經營管理”簽證的外國投資者，更是面臨重新創業或打道回府的痛苦抉擇。

民宿這件事，從來不是一道簡單的對錯題。

它一度填補了酒店供給的缺口，盤活了無數閑置的空屋，也曾是地方振興敘事里一抹溫暖的色彩。但當它的體量超出了社區原本的承受邊界，曾經的“妙計”，也會反過來變成“麻煩”。

日本社會對“秩序”二字格外珍視。住宅區的寧靜、鄰里之間心照不宣的默契，是許多日本人生活質量中極為重要的一環。當這種秩序被打破，哪怕民宿業者帶來的經濟效益再可觀，居民的容忍度終究是有限的，而政府也就不怕背負“朝令夕改”的罵名。

而對那些已經把真金白銀投入這個民宿行業的人來說，這場政策急轉彎提醒著一個樸素卻常被忽視的道理：當一項商業模式的生命力，部分建立在監管的寬松與制度的縫隙之上，它注定要面對收緊的那一天。

很同情那些被套牢的的投資者，能感悟大家的絕望與無助。有規模的民宿，建議申請“旅館”或“商務酒店”經營許可。小規模的民宿，可以考慮出租。如果能夠轉手，自然是最好，哪怕虧一點，就算交個學費。青山在，人未老，人生有的是機會！