北京
來源：市場資訊
（來源：華泰證券研究所）
5月房地產數據顯示，價格端延續結構性改善，一線城市新房、二手房價格環比均連續3個月正增長，顯示核心城市市場信心持續修復。我們認為，盡管投資端仍在磨底，但核心城市價格企穩具備一定自發性，尤其是新興產業帶來的財富效應、人口流入與房地產庫存改善，將推動核心城市樓市率先進入結構性修復通道。
“控增量”下投資端仍在磨底，庫存消化繼續推進
1-5月房地產投資端仍在磨底，開發投資與新開工累計降幅繼續擴大。開發投資累計同比-16.2%，降幅較1-4月擴大2.5pct，其中5月單月同比約-24.4%；新開工面積累計同比-22.6%，降幅較1-4月擴大0.6pct，其中5月單月同比約-24.6%；竣工面積累計同比-23.4%，降幅較1-4月收窄0.6pct。截至5月末，全國施工面積同比-12.3%，降幅較4月末擴大0.2pct。5月末商品房待售面積環比4月繼續下降1%。整體來看，在“控增量、優存量”的政策導向下，新增供給收縮仍在延續，庫存消化繼續推進，行業供需結構緩慢優化。
銷量仍承壓，價格呈現一線改善、二三線偏弱格局
銷售端仍處下行區間，1-5月新建商品房銷售面積/金額同比-10.8%/-13.5%；其中5月單月同比分別約為-13.2%/-9.3%，銷售面積/金額降幅較4月分別擴大3.7/1.7pct，但銷售額降幅小于面積降幅，顯示新房成交結構仍向核心城市以及改善型需求傾斜。價格端仍呈現“一線改善、二三線偏弱”格局，5月70城新房/二手房價格指數環比約-0.2%/-0.3%，新房降幅與4月基本持平，二手房降幅擴大0.1pct。分城市能級看，一線城市新房/二手房環比分別上漲0.2%/0.4%；北上廣深二手房價環比分別上漲0.1%/0.6%/0.1%/0.6%，上海、深圳表現占優，深圳漲幅環比擴大0.3pct。二、三線城市二手房環比分別為-0.2%/-0.4%，二線降幅持平，三線降幅擴大0.1pct。一線城市房價連續3個月改善，仍是行業企穩的主要支撐。
房企現金流仍待改善
銷售額絕對值偏弱背景下，房企現金流仍待改善。1-5月房地產開發企業到位資金同比-19.0%，降幅較1-4月擴大0.6pct；其中5月單月同比約-21.5%，較4月單月小幅收窄0.3pct。分項看，國內貸款累計同比-28.7%，降幅較1-4月擴大2.8pct；自籌資金累計同比-13.0%，降幅擴大2.5pct；定金及預收款同比-16.1%，降幅收窄1.5pct；個人按揭貸款同比-28.0%，降幅收窄3.7pct。銷售回款相關指標邊際改善，但仍處雙位數下滑區間，房企現金流修復仍需等待銷售和融資環境共同改善。
風險提示：行業政策波動風險，行業基本面下行風險，部分房企經營風險。
圖表
房地產開發投資
房地產開工、施工與竣工面積
商品房銷售面積與金額
房價表現
房企現金流情況
風險提示
行業政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的制度存在調整優化的可能，都可能對房企經營造成擾動。
行業下行風險：房地產行業規模高峰可能已經過去，部分區域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。
部分房企經營風險：若經營和融資性現金流修復低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現經營困難等問題。
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