大家都很關(guān)注的5月份地產(chǎn)數(shù)據(jù)出來(lái)了。

新房——

一線城市新房?jī)r(jià)格同比下降1.7%，降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。上海上漲3.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、3.3%和4.5%。

二線城市新房?jī)r(jià)格同比下跌3.2%，跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市承壓加劇，新房?jī)r(jià)同比下降4.2%，降幅均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房——

一線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降5.8%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廣州、深圳分別下降6.5%、4.3%、7%和5.5%。

二線城市二手房?jī)r(jià)格同比分別下降5.7%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降6.2%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

這里我寫(xiě)的全是同比數(shù)據(jù)，沒(méi)有環(huán)比數(shù)據(jù)。

我說(shuō)過(guò)很多次，環(huán)比沒(méi)有價(jià)值，只是短期的波動(dòng)，比如說(shuō)每年都會(huì)有一波小陽(yáng)春，但這并不能影響全年的趨勢(shì)。

相對(duì)來(lái)講，同比更能知道趨勢(shì)。

那么，從5月份的數(shù)據(jù)中，我們能看到什么呢？

全局來(lái)看，新房市場(chǎng)比二手房市場(chǎng)要好；一線市場(chǎng)比二線市場(chǎng)要好；三四線最拉胯，基本沒(méi)有好轉(zhuǎn)跡象。

但最大的變化，則是現(xiàn)在一線開(kāi)始嚴(yán)重分化，這是當(dāng)下行情最反常的地方。

之前很多年我們討論行情走勢(shì)，都會(huì)說(shuō)一線先漲，二線后漲。只要一線起來(lái)了，后續(xù)行情就會(huì)來(lái)了。

這個(gè)眾所周知的說(shuō)法，源于過(guò)去20年一線基本都是同漲同跌，走向趨于統(tǒng)一。

但現(xiàn)在，在這一波行情中，則新的趨勢(shì)是，一線已經(jīng)徹底分裂。

比如說(shuō)，只有上海同比漲了3.2%，走了一波獨(dú)立行情。而剩下所有一線新房依然是下行行情。

上海的獨(dú)立行情，和兩個(gè)結(jié)構(gòu)性因素的托底有關(guān)。

第一個(gè)是城中村拆遷。上海這幾年拆遷力度很大，最近的消息是6月初的靜安區(qū)128街坊，老公房拆遷，面積都很小，但算上綜合基礎(chǔ)補(bǔ)償+獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼，最后補(bǔ)償總價(jià)在450多萬(wàn)到730萬(wàn)，非常可觀。

除了拆遷之外，就是上海新房賣(mài)了很大一批高端盤(pán)，基本動(dòng)輒10萬(wàn)單價(jià)以上，賣(mài)的又很好，量很足，直接拉高了整體均價(jià)。

上海之外，北京則是完全沒(méi)有這些結(jié)構(gòu)因素支撐。再加上本身北京最核心的資源學(xué)區(qū)房，這幾年又非常拉胯，導(dǎo)致最核心的支撐也沒(méi)有撐起來(lái)，疊加五環(huán)外庫(kù)存太大，也拉低了整體均價(jià)。

廣州最核心問(wèn)題就是庫(kù)存太大太大，這又是個(gè)短期內(nèi)完全無(wú)法解決的問(wèn)題，過(guò)去這幾年，廣州下行幅度最深， 也是受此影響。

深圳，很難想象，它現(xiàn)在是此刻四大一線中，下行幅度最大的城市。

原因有幾點(diǎn)吧，2020年前后那一撥漲得太多太猛了，還有就是過(guò)去幾年供應(yīng)太大了。

所以，深圳至今都是在高點(diǎn)回調(diào)。

但深圳的結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)也越來(lái)越明顯了，那就是核心區(qū)供應(yīng)嚴(yán)重稀缺，比如說(shuō)南山粵海街道，新的土拍樓面價(jià)破了10萬(wàn)，但在售新房均價(jià)還有8萬(wàn)2的，這應(yīng)該是屬于深圳核心區(qū)的機(jī)會(huì)。

房?jī)r(jià)之外，我們最應(yīng)該關(guān)注的是這幾個(gè)數(shù)據(jù)：

今年前5個(gè)月：

房地產(chǎn)企業(yè)施工面積同比下降12.3%；

開(kāi)工面積同比下降22.6%；

住宅竣工面積的降幅達(dá)到25%。

這告訴我們的是，全力去庫(kù)存在真實(shí)的進(jìn)行中。

新開(kāi)工面積大幅下滑，告訴我們的是未來(lái)一兩年的新房供應(yīng)，基本就這樣了。

因?yàn)樾麻_(kāi)工面積，就是未來(lái)一兩年的新房?jī)?chǔ)備，新開(kāi)工持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，相當(dāng)于未來(lái)供應(yīng)在持續(xù)萎縮。

舉個(gè)例子吧。大家都知道，房地產(chǎn)的巔峰是2021年，2021年的全國(guó)住宅新開(kāi)工面積是14.6億平。

而在2026年機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的是全年新開(kāi)工面具5到6億平，只剩下三分之一。

這意味著新房的總供應(yīng)規(guī)模萎縮了三分之二。

前面說(shuō)過(guò)，深圳核心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了新房供應(yīng)荒；而接下來(lái)，很多核心城市大概率也會(huì)出現(xiàn)新房供應(yīng)荒。

施工面積下滑，意味著在建的項(xiàng)目也在緩建，或者拖時(shí)間。說(shuō)白了，就是依然沒(méi)心思趕工，反正也賣(mài)不掉，趕了也白趕，還凈多花錢(qián)。

住宅竣工大降25%，這說(shuō)明保交樓已經(jīng)進(jìn)入尾聲了，三四年了，該交的基本交的差不多了。

我覺(jué)得這算是一個(gè)好的信號(hào)，因?yàn)橹灰?yīng)真的在減少，不管是因?yàn)槿魏卧驅(qū)е碌模@個(gè)結(jié)果總歸是好的。

最后再多說(shuō)一點(diǎn)吧，就是你看四月份和五月份的數(shù)據(jù)，都會(huì)出現(xiàn)一個(gè)詞，叫做降幅收窄。

那么，降幅收窄，是不是個(gè)積極的信號(hào)呢？

是的。

但要辯證著看，也就是說(shuō)，也許并沒(méi)有官方統(tǒng)計(jì)上說(shuō)的那么樂(lè)觀。

舉個(gè)例子，深圳核心區(qū)新房已經(jīng)無(wú)房可賣(mài)了，但最近又趕上了AI造富潮，大家著急落袋為安，這又導(dǎo)致深圳所有的核心區(qū)豪宅去化都非常好。這也是為啥深圳一個(gè)月內(nèi)能連拍十萬(wàn)加樓面價(jià)地王。

這造成了一個(gè)結(jié)果就是，核心區(qū)供需嚴(yán)重失衡，所以下行速度變慢了。

但這并不是整體需求回暖帶來(lái)的止跌，而是因?yàn)楹诵膮^(qū)供給嚴(yán)重收縮帶來(lái)的被動(dòng)止跌。

其實(shí)和整個(gè)市場(chǎng)大盤(pán)關(guān)系并不大，但因?yàn)?strong>價(jià)格太高，變相拉高了均價(jià)。

萬(wàn)事就怕被平均，一平均就云里霧里了，這是我們需要注意的一個(gè)點(diǎn)。

THE END