北京
文/北京進深 林振興
一條“鯰魚”，攪亂了豐臺固有的價格體系。
主角，正是即將在6月底開盤的嘉棠雅序。
當市場傳出嘉棠雅序開盤價可能下探至6.8-7萬元/㎡時，南四環的開發商集體坐不住了。這，相當于在豐臺樓市扔下了一枚核彈。
最狠的是，起步99㎡三居，大部分房源都在7萬/㎡以內。
嘉棠雅序是一個純正的剛需、剛改上車盤，戶型覆蓋99/109/112/123/139㎡，其中99㎡戶型占比過半。
這意味著南四環的上車門檻，馬上將被硬生生拽進了6字頭時代。
來看看周圍競品的成交均價，北京隅西頌約7.74萬元/㎡，中建云境約8萬元/㎡。
其中，中建云境5月成交均價，已經被迫滑落至7.3萬 /㎡。
壓力有多大？前段時間，兩大盤甚至同步通過渠道放出狠招：
凡到訪過嘉棠雅序的客戶，購房可額外享受2%的專屬優惠。擺明了貼身搶客、貼身防守。
嘉棠雅序敢低價放血，底氣全藏在地價里。
它所在豐臺花鄉地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產與北京城鄉房屋建設聯合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。
對比一下鄰居們的“面粉價”：中建云境約6.25萬/㎡、北京隅西頌約5萬/㎡。
這哪是降維打擊，簡直是貼臉開大。2萬/㎡的地價差，讓嘉棠雅序手握巨大的定價讓利空間。別人是在求利潤，它這是在搶市場。
01
低價外衣之下，更讓北京樓市震驚的是，嘉棠雅序的裝飾架構竟然“死灰復燃”。
5月初，嘉棠雅序更新了總平圖，取消了北向裝飾構架。
這一刀砍掉的是實打實的贈送面積，戶型的實際可用面積也跟著縮水。
要知道，此前豐臺新盤的贈送一個比一個狠，1.8米進深陽臺 花池是標配，得房率甚至能卷到近100%。
相比之下，嘉棠雅序南向陽臺1.15米起步。除了海淀，這陽臺基本能算北京“最袖珍”一檔了。
以99㎡戶型來舉例，裝飾構架面積約3.5㎡，對外宣傳的86%得房率是把這部分面積算在內的。
取消之后，這個戶型的得房率有可能只有80%左右，預計要成為“好房子”新規后，豐臺實得率最低的新盤。
詭異的是，總平圖改了，戶型圖紙遲遲沒有同步更新。
去到售樓處實地一看，99㎡戶型模型和樣板間里，北邊都還保留著由裝飾構架改造的露臺空間。
售樓人員表示，北面臥室外的設備平臺包進來后，會開設一道小門，就能進到這個小露臺里。
雖然不可封閉，但用來晾曬、養花，還是有一定使用價值的，兼顧實用性和生活情調。
這就是典型的“線上線下”兩套標準，購房者需要擦亮眼睛。
02
嘉棠雅序的位置，確實很“香”。
項目位于豐臺區玉泉營街道，緊鄰南四環。
通勤優勢明顯，直線距離1公里內有地鐵房山線花鄉東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經貿站。
生活配套完善，首都醫科大學附屬北京天壇醫院、北京口腔醫院、天壇生活廣場、花鄉奧萊村、紀家廟公園。
項目離三甲醫院很近，對剛需99㎡來說，未來極大概率出現一種情況：全國來看病的病人、家屬租住這里。
小戶型、租金低、離醫院步行可達——簡直就是“陪診短租”的完美標的。
到時候小區或許會出現人員流動大，魚龍混雜，管理難度高，居住純粹性與安全感恐將大打折扣。
一位在東腫瘤醫院的工作醫護坦言，“我對離醫院太近的房子，除非性價比可以，還是有點兒介意的”“天壇醫院主要是神經疾病，神經康復需要很長時間，租房是很合適的”。
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