文/北京進深 徐迪 林振興

繼懷柔、亦莊地塊后，京城地產一哥再次上演“未拍先搶跑”的戲碼。

這一次，中建智地盯上的依舊是遠郊——門頭溝MC00-0605-0114地塊。

6月17日，全資子公司北京興朗房地產發布該地塊的設計招標計劃，投資估算25億元。

興朗房地產僅成立3天，注冊資本4.5億元，中建智地董事長樊飛軍出任法人、董事，京三公司城市負責人鄧濤擔任項目經理。

今年這三步棋，中建智地走得有點“反常”。

要知道，這幾年它在北京那是相當風光，重倉朝陽、昌平。

尤其是去年9月底，它豪擲43.15億拿下太陽宮地塊，樓面價干到了9.42萬/平，溢價率39%，也是帝都2025年溢價最“貴”的地。

為此，中建智地高管團隊還遠赴國外，考察學習頂豪項目。但由于太陽宮宸園涉及地鐵聯通，以及地鐵退線太多，只能做超級大平層、規劃139戶，主力面積段約270/380㎡。

按照太陽宮周邊二手房成交價15萬/㎡左右推算，單套4000萬起步，基本是當前北京上車門檻最高的新盤了。

像太陽宮這種燈塔項目，中建智地已經有了，其它項目應該回到常規的開發軌道，走高周轉路線。

另一邊是門頭溝的“藍海市場”，沒有那么多神仙打架，拿地成本可控，利潤空間也足，還能用自己成熟產品力去降維打擊。

看來，京城這位“地產一哥”也想明白了，與其在核心區紅海中跟人拼得頭破血流，不如換個賽道，去遠郊找藍海。

這不僅是拿地打法的調整，更是一種生存智慧。

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門頭溝地塊，在本月初發布的第五輪供地清單中正式亮相，目前尚未被激活。

供地指標顯示，0114地塊用地規模3.33公頃，規劃地上建面5.99萬平方米，容積率約1.8。

但在中建智地的招標計劃中，該地塊的地上建面達到6.2萬平方米。

預計招標公告在7月下旬發出，意味著這宗地將很快正式掛牌出讓。

0114地塊位于門頭溝永定鎮，距離四道橋地塊站直線600米左右。

周邊配套生熟，兩公里內有中駿世界城、龍湖長安天街；門頭溝區中醫醫院、同仁醫院永定分院；以及第八中學京西校區，從小學到中學段教育資源全覆蓋。

還有綠海運動公園、蓮石湖公園等生態資源，東側隔著六環路就是永定河。

隔壁除了華曦府金安，附近次新盤眾多，西側為2022年開盤的峯范北京，由電建地產、金地集團、南國置業聯合開發，去年底已交房，主力戶型61㎡-100㎡。

此外，還有2021年底開盤的龍湖北辰攬境，2022年4月開盤的金茂長安悅，二手房成交均價在5.4萬/㎡左右。

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中建智地，為啥大老遠跑門頭溝拿地？

首先，電建地產兩個新盤接連熱銷，給它拿地添了一把火。

關注門頭溝樓市的對0114地塊不會太陌生，在它北面，就是電建長安華曦府二期項目：華曦府金安。

該項目于去年12月中旬取證入市，共404套住宅，面積段78-118㎡全三居，預售均價5.76萬-5.84萬元/㎡區間。

開年1月便登頂銷冠，目前網簽267套，成交均價約4.4萬元/㎡。

長安華曦府一期，更是實現5個月內五開五罄、全面清盤，一年狂賣26億元的爆款神話。

門頭溝這種遠郊，以前大家覺得只能蓋蓋“剛需糙盤”，結果電建華曦府證明了：只要房子蓋得夠好，改善客戶大把大把地往外掏錢。

此外，“兄弟”中建方程或許也給了中建智地新的啟示。

去年9月，中建方程以5.6億元拿下臻源府地塊，樓面價為1.55萬元/平米。

截至目前，臻源府網簽306套，均價3.2萬元/平米，總金額超11億元，地價覆蓋率超198%。

此外，距離臻源府3公里的延慶住總山瀾賦，雖然沒有前者那么炸，但也是穩穩收回地價還有得賺。

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為什么這些遠郊項目能賣這么火？

因為供需錯配得太厲害了！

以前說起門頭溝、懷柔這類遠郊區，很多人腦子里蹦出來的標簽是啥？剛需外溢、度假置業、周末住住還行。

說白了，就是“次級市場”——開發商也多囿于傳統框架，覺得既然是遠郊，產品差不多得了。規劃湊合、設計湊合、配套也湊合。能住人就行，別指望啥品質。

但市場正在悄悄變臉。遠郊還是那個遠郊，但玩法已經變了。

中建智地這幫房企，嗅覺夠靈。他們發現一個有意思的現象：遠郊不是沒人買，是沒好房子買。當地改善需求憋了好幾年，手里有錢，眼里有盼，就是等不來一個能下得去手的盤。

一邊是嗷嗷待哺的改善客群，一邊是長期空置的高品質供給。這個供需錯配的缺口，就是藍海。

而中建智地手里有牌——產品研發能力是練過的，品牌號召力是攢下的。手握“宸系”、“府系”等王牌產品線，它進了門頭溝，不跟本地小盤卷價格，直接上產品力降維打擊。

更狠的是，這種“好房子”不光吃本地市場。

一旦產品力夠強，連中心城區的購買力都能虹吸過來——同樣的總價，在朝陽買個老破小擠電梯，還是在門頭溝住個四代宅曬太陽？有些人已經開始算這筆賬了。

結果是啥？定價權有了，去化速度有了，利潤空間也有了。

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中建智地今年跑到遠郊拿地，不是心血來潮，實則是一次精準的戰略卡位。

過去幾年，頭部房企往往為了維持市場份額和行業排名，擠在核心區，搶破頭也要拿“地王”，導致樓面價甚至逼近或超過周邊售價，埋下巨大隱患。

而現在，當多數房企仍在熱門區域為微利而貼身肉搏時，中建智地選擇避開高溢價、高成本的“雙高”紅海，轉向懷柔、門頭溝這樣的遠郊價值洼地。

這一拿地策略的核心在于規避無效內卷。以較低的拿地成本和可控的溢價，鎖定了項目的安全邊際，為后續的利潤空間和產品打磨留足了余地。

尤其在當下，房企普遍審慎、拿地拿地門檻值下降的窗口期，這種“農村包圍城市”的打法，反而更容易守住現金流的安全墊。

說到底，這是一次對“風險收益比”的極致算計，不再為單純的“地王”光環買單，而是務實地尋求確定性收益。

作為京城地產的領軍者之一，中建智地的每一個動作，都帶著風向標的意義。

它此次拿地，也向行業傳遞了一個清晰信號：未來的競爭，不再是單一核心地段的爭奪，而是對全域價值的重新發現。

這要求房企必須具備更強的城市解讀能力，既要能在一線核心區攻堅，也要善于在看似普通的遠郊區發現并創造價值。

中建智地這波操作，這不僅是求生欲，更是大智慧。