“買房不用掏首付，開發商還倒貼你幾十萬”，這樣的樓市“神話”，正在上海部分樓盤悄然上演。

近日，鳳凰網風財訊實地調查發現，繼深圳、蕪湖等地“高評高貸”式零首付被曝光后，同樣的劇情也登陸了上海。但這一次，手法更為隱蔽，包裝也更“合規”。

01 、不用掏首付還倒拿錢，買房成了“賺錢”的生意？

“不用掏首付，買房還能倒拿幾十萬。” 近期，上海多位中介在社交平臺高調推介：某新房項目不僅能“零首付”上車，開發商甚至可反哺購房者40萬至50萬元現金，實現“負首付”買房。

為核實真偽，風財訊以購房者身份走訪了松江、青浦多個樓盤，發現這其中確有操作空間，其中國貿鷺原尤為典型。

該項目位于松江佘山，在售建面約85至96㎡高層住宅，備案均價4.77萬/㎡，套均總價400萬左右。暗訪中，當小鳳凰表示手頭舊房未售、首付吃緊時，置業顧問暗示，“你也可以不用賣，你懂我意思吧？”

而當小鳳凰向置業顧問追問是否有什么優惠，不用付首付是否由開發商墊資、是否需要歸還，對方十分謹慎，并未直接言語作答，而是警惕地改用手機打字給小鳳凰看：“有優惠，便宜130萬，不用還”。

（國貿鷺原項目實景/風財訊攝）

那么，所謂的“零首付”到底如何實現？

據調查了解，國貿鷺原的操作模式是“他方墊資+開發商返現”：今年以來，該項目在給予渠道方十幾萬元傭金之外，每套房還向購房者返現130萬元，約合67折。購房者可先由中介機構墊付首付款，待開發商返現到賬后，用返現資金償還墊付款及費用，剩余部分即為倒拿的錢。

以一套總價400萬元的房源為例，按上海現行政策，二套房首付款約為80萬元。開發商返現130萬元，扣除80萬元墊付首付及墊資公司金融費用后，購房者最終還能拿到四十余萬元。這正是中介口中“不用掏首付，買房還能倒拿幾十萬”的來源。

事實上，國貿鷺原并非孤例。風財訊在社交平臺以“零首付”、“負首付”為關鍵詞搜索發現，浦東同潤新云都會、奉賢寶業青春里、大名城映雨江南、中鐵世紀尚城、松江中交松香源著等多個新房樓盤，均被提及存在類似“零首付”操作空間。

更隱蔽的變種是“黃金返現”。小鳳凰實探了解到，位于嘉定區的深業深安上居項目就推出了送黃金活動，購房就送350克黃金。黃金流通性強、套現方便，購房者落袋為安，開發商則巧妙避開“直接降價”的監管紅線。寶山某在售樓盤也采取類似模式。

一位熟悉市場的中介人士表示：“這本質上是一種變相折扣。由于上海規定網簽價不得低于備案價的95折，開發商若想降價，便只能通過向墊資公司支付‘服務費’、贈送積分等隱蔽手段繞過規定，從而為‘零首付’或‘負首付’騰出操作空間。同時，這樣做還能幫開發商規避部分稅費。”

也有中介指出，并非所有項目都需要繞道，“一些尾盤可以直接打折，比如同潤新云都匯就能打75折，購房者在付首付時就能享受這個折扣。”

02、誰在為“一房兩價”買單？

“零首付”“負首付”并不算新鮮創意。早在2000年，建行、工行就曾在上海、廈門等地推出“零首付”貸款業務，很快被叫停；2008年金融危機后，南京、杭州等地樓市再現開發商墊首付；2014-2015年，北京、上海、廣州乃至碧桂園等頭部房企也紛紛加入“零首付”促銷陣營。

縱觀歷史，“零首付”“負首付”幾乎總是出現在樓市調整期，每一次都伴隨著風險警示與監管介入。它是市場深度調整期壓力之下，各方被動應對的非常規手段。

上海網上房地產數據顯示，目前全市新房可售套數為59612套，參考今年以來的銷售成績來看，去化周期約為20個月。而在奉賢、金山、崇明等郊區，這個數字飆升到了36至45個月。

具體到項目，數據更為殘酷。國貿鷺原，項目于2022年12月29日首開，累計推售房源1202套，上海網上房地產顯示，截至目前，項目三年半銷售期已售住宅套數為719套，網簽去化剛過六成。

（國貿鷺原銷售情況/圖源網上房地產）

再來看另外幾個零首付的新房，情況大同小異：同潤新云都會，1142套房源，近四年去化不到三成；寶業青春里，210套房源，四年多賣掉一半，平均一個月兩套；大名城映雨江南，916套房源，去化剛過五成；稍好一點的中鐵世紀尚城，845套房源，賣了三年多，也才七成出頭。

“該用的折扣都用上了，一般的促銷不管用了，所以才出來‘零首付、負首付’。”一位資深中介直言不諱，“這些都是位置很偏、很難賣的盤。”

傳統折扣手段從99折一路打到75折，甚至出現6字頭折扣房源，依然撬不動市場。當明面上的降價空間出盡，開發商開始在暗面做文章。返現、墊資、送積分換黃金，這些手法的本質，是將降價從“明面”移至“暗面”，網簽價守住備案價底線，實際成交價卻悄然走低——同一套房，兩個價格。

然而，這場降價博弈也悄然重塑著利益鏈條。

據不完全統計，目前上海已有近200個樓盤接入中介分銷，一套新房的渠道傭金動輒十萬二十萬，遠郊盤能到三四十萬，市中心某些風貌別墅甚至傳出百萬傭金。

中介渠道傭金水漲船高，部分利潤被中間環節吞噬；而購房者看似獲得實惠，實則將自己的首付能力、征信記錄乃至未來流動性都押注在了開發商的返現承諾上。一旦返現延遲、墊資成本超預期，或后續遭遇銀行抽貸，風險將悉數由個人承擔。

更深遠的影響在于，當“明價”與“暗價”長期并行，市場定價信號出現混亂：真實成交價被層層包裝掩蓋，購房者難以判斷資產公允價值，后續二手房市場的流動性也將因此承壓。這場“暗降暗涌”，短期是開發商的求生之策，長期卻可能是市場信用與透明度的慢性損耗。

03、飲鴆止渴的代價

“零首付”、“負首付”，究竟是緩解焦慮的解藥，還是摧毀未來的毒藥？

從表面看，它確實加速了銷售，幫助開發商實現了資金回籠。但在法律與市場層面，這無疑是飲鴆止渴。

首先，它涉嫌違法。《商品房銷售管理辦法》明令禁止“返本銷售”或“變相返本銷售”。開發商通過第三方走賬返現，本質上就是觸碰紅線的行為。一旦被認定違規，開發商面臨處罰，購房者的合同也可能產生瑕疵。

其次，它背刺了老業主。前期以4.77萬單價入手的買家，看到后來者不僅價格低了近1.5萬一平，還能倒拿幾十萬現金，心里難免會有落差。開發商接下來可能要面對的是退房訴求、維權壓力，以及品牌信譽的折損。更長遠的影響是，這種印象會外溢到開發商的其他項目，潛在購房者會多一層顧慮：今天對老業主的讓利方式，明天會不會也發生在我身上？

最后，它透支了購房者的未來。這些“零首付”、“負首付”房源，往往位于配套匱乏的遠郊。購房者圖一時輕松上車，未來面臨的可能是流動性枯竭。當大家都在這個價位拋售時，誰來接盤？