來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產研究）

核心摘要

當前土地市場“點狀高熱”：一線、強二線核心地塊土拍熱度飆升、高溢價頻現，三四線及遠郊地塊普遍流拍、城投底價兜底，本質是房企投資、土地供給、政策與市場周期三重篩選機制疊加形成的結構性分層，且三重篩選機制互相強化，短期市場分化趨勢難以逆轉。

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第一重篩選機制：房企投資K型分化，市場從“全民參與”變為“寡頭博弈”

【核心觀點】資金、信用、融資成本等差距拉開房企梯隊，市場形成央國企、少數頭部民企、城投平臺三類主體，資源向頭部高度集中。

頭部央國企：核心土地市場寡頭壟斷

根據克而瑞數據，2026 年1-5月百強房企拿地總額2707.5億元，同比下滑43.9%。資源持續向TOP10房企聚攏，其拿地金額占百強總量的53.1%。央國企依托低成本融資、政企協同等優勢，主動篩選一、二線核心改善地塊，投資邏輯從“攤大餅擴土儲”徹底轉向利潤優先。

表1 頭部房企土地市場代表性動作

數據來源：CRIC。

尾部民營房企：大面積戰略收縮，

僅少數企業夾縫中拿地

民企融資成本普遍達8%—12%，在資金承壓下拿地規模持續萎縮。2026年1-5月拿地前十僅濱江集團一家民企。

（1）多數民企：解散投資部門，全面退出公開土拍，僅維護存量項目；

（2）存活民企范本（濱江、大華）：固守區域深耕，聚焦本地改善需求，依靠高效周轉維持市場席位；

（3）零星局部行情：上海、蘇州、南京偶有中小民企高溢價拿地，屬于個案，無法扭轉民企整體邊緣化趨勢。

城投平臺：三、四線土地常態化底價托底

民企撤退，央國企不布局低能級城市，地方城投成為土地市場穩定器，以底價拿地托舉土地財政，對沖市場下行風險，也是地方落實“38 號文”盤活存量土地的配套手段。

表2 房企三大梯隊核心特征對比

數據來源：CRIC。

2026年1—5月房企拿地金額 TOP50

分主體統計及同比變動

數據來源：CRIC。

02

第二重篩選機制：土地供給結構性重塑，總量收縮、優質地塊稀缺

【核心觀點】自然資源部“38號文”“增存掛鉤”與市場被動縮量雙重作用，導致土地供應總量持續下行；同時供地結構兩極分化，優質地塊稀缺性持續抬升地價。

供應總量雙向收縮

（1）制度約束收縮：“38號文”明確新增建設用地總量上限，新增建設用地原則上不用于經營性住宅開發，長期鎖死新增土地規模；

（2）市場被動收縮：三四線、遠郊地塊流拍率高，地方政府主動下調供地計劃，規避收入與預期雙重沖擊?？硕饠祿@示， 2026年1—5月，全國300城經營性用地供應建面同比下降20.4%，成交建面同比下降20.2%，土地出讓金同比下降31.7%，土地成交整體溢價率收窄5.39個百分點至4.96%。

地價與新房售價安全邊際持續收窄

核心城市地塊起拍樓面價貼近周邊新房均價，價差僅10%—20%。疊加建安、財務、管理營銷成本，項目盈利安全空間大幅壓縮。

?地方政府訴求：供地總量下降，依靠單宗地出讓收入彌補財政缺口，抬高起拍底價；

?房企出價邏輯：基于2-3年后房價上漲預期博弈，核心城市優質資產抗跌屬性支撐高價拿地。

存量用地成為未來主流供應，

但短期供給能力不足

城市更新“十五五”規劃推動商改住、工改住入市，但存量用地存在兩大硬性門檻：

（1）審批周期長：存量改造地塊平均掛牌周期21個月，傳統凈地僅5.5個月，前者耗時是后者近4倍；

（2）準入門檻更高：掛牌前需與政府溝通規劃、配套、產業方案，非價高者得，綜合操盤、政企協同能力決定拿地資格。

表3 傳統新增凈地 VS 存量改造用地對比

數據來源：CRIC。

整體供給格局總結：總量持續收縮；成交地塊集中于核心優質地段；存量改造長期替代新增土地，但短期無法緩解優質地塊稀缺問題。

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第三重篩選機制：政策長期導向與市場短期決策的時間錯配

【核心觀點】政策以3-5年存量提質為長期目標，但房企投資以 1-2 年開盤回款為周期，漫長審批周期形成隱形篩選門檻，進一步加劇市場分化。

時間尺度天然沖突

“38號文”核心導向 “壓增量、促盤活”，是中長期土地轉型戰略；但房企投資必須保證 1-2 年實現開盤回款，無法等待數年周期的存量改造項目。兩者時間周期錯配，催生市場搶稀缺地塊行為。

長審批周期形成隱形篩選網

存量改造地塊動輒 18-19 個月審批周期，資金成本直接篩選市場玩家：

· 民企：高融資成本下，兩年資金沉淀利息會吞噬三成以上項目利潤，無力參與；

· 央國企：低成本資金 + 長期政企協作能力，可全程跟進前期規劃論證，鎖定優質存量地塊。

典型案例：上海徐匯長橋 xh290-09

地塊（徐匯濱江延伸段、商改住）

該地塊2025年末啟動控規調整公示，2026年2月完成商辦轉住宅規劃審批，4月正式掛牌出讓，前后周期約半年。地塊因低密江景稀缺屬性，吸引招商、中海、華潤、保利等9組頭部央國企提前參與方案研判，最終經82輪競價，以25%溢價成交。 而拉長周期是存量改造的普遍特征：據不完全統計，2026年上半年北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、武漢八城供應的宅地中，涉及用途調整的存量地塊（含商改住、工改住等）占比已升至約 22%；受大量量拖沓數年的“長尾”項目拖累，這類地塊從“確定盤活意向”到“正式掛牌”平均耗時約 21個月，同期新推凈地從收儲到掛牌平均周期僅5.5個月，存量改造審批耗時是新增凈地近4倍。

表4 存量地塊盤活周期及代表案例

數據來源：CRIC。

三重篩選機制自我強化閉環

數據來源：深度智聯。

04

深層邏輯：房企高價搶地，本質爭奪三類核心價值

【核心觀點】高溢價拿地并非單純追逐地塊利潤，而是行業深度調整期下，對確定性、入場資格、企業生存權的爭奪。

1.搶確定性溢價。三四線城市去化周期普遍超24個月，行業整體下行，只有核心城市核心地段具備穩定去化預期。房企高價拿地一方面是投資，另一方面也可能存在資金避險的考慮，用高地價換取穩定銷售預期。

2. 搶存量開發制度通行證。存量改造不再是單純競價游戲，政企協同、復雜項目操盤能力是核心門檻。高溢價本質是為爭奪進入存量更新賽道的“入場券”。

3. 搶企業生存空間。持續拿地是房企維持團隊、融資信用、開發能力的基礎。長期不新增土地會出現投資團隊流失、組織能力退化、金融機構收縮授信的“組織塌縮”。房企高溢價拿地，某種程度上是為“保持組織活性”支付的保險費。

05

總結

當前土地市場“點狀高熱”不是行業復蘇信號，而是三重篩選機制疊加后的分層結果。頂層央國企壟斷核心優質地塊，中層少數民企固守區域，底層大量地塊無人問津?！?8號文”開啟土地存量時代是長期制度變革，但短期時間門檻、資金成本差持續篩選市場參與者，市場分化將長期存在。未來土地行業競爭不再比拼規模，只有兼具資金、政企協作、存量操盤綜合能力的企業，才能持續留在土拍賽場。

【深度觀察：這不僅僅是一場土拍，而是一次時代的交割】

“當民企算的是‘建安+營銷’的賬本時，央國企算的是‘資產負債表+國家信用’的賬本。

這場土拍分層，本質上不是市場冷暖的波動，而是中國房地產從‘市場化野蠻生長’向‘類市政公用事業’轉型的成人禮。

未來的土拍場上，不會再有無名之輩的逆襲神話，只有含著金鑰匙的巨輪，在低垂的果實間，進行一場漫長而寡淡的瓜分?！?/p>

IN THE END

1.本文章內容是由克而瑞研究分析師王錚嶸，通過人機協作綜合使用深度智聯CoWork企業級AI原生工作平臺撰寫完成。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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