北京
說實在的，北京二手房市場最近這波變化，挺有意思。
先看一組數據。6月第二周，北京二手房成交了4115套，環比增長了將近9%。整個6月上旬，二手房的表現一直比新房穩得多。再看價格，國家統計局的數據顯示，5月北京二手房價格環比漲了0.1%。別小看這個0.1%，這已經是連續第四個月環比上漲了。要知道，去年北京二手房可是連跌了10個月。
但這還不是最值得關注的變化。
真正讓人注意的是市場結構在變。第一財經記者前段時間跑了一圈北京的中介門店，發現6月開始，改善型購房者成了市場的主力。什么意思？就是那些想換大房子、換好房子的人，開始集中出手了。
那問題來了——之前不一直是剛需在撐場面嗎？怎么突然就輪到改善唱主角了？
剛需跑了一波，該換房的人上場了
咱們捋一下時間線。今年3月到5月，北京二手房成交量一直很高——3月接近2萬套，4月接近1.8萬套，5月1.6萬套。三個月加起來成交了5.3萬多套。這里面相當一部分是剛需在入場，尤其是五環外的小戶型。
但剛需的子彈是有限的。上半年小戶型需求被大量消化之后，市場自然需要新的購買力接上。這時候，那些早就想換房但一直在觀望的改善型買家，開始坐不住了。
為什么現在坐不住？兩個原因。
一個是政策。去年12月北京出臺了一攬子樓市新政，包括放寬非京籍購房門檻、優化信貸政策。二套房公積金貸款最高額度從60萬提到了100萬，首付比例也從30%降到了25%。商業貸款利率也不再區分首套和二套。這些政策對改善型需求來說，實打實地降低了換房成本。
另一個是心態。之前很多人不敢換房，是怕賣不掉手上的房子，也怕買完房價繼續跌。但現在不一樣了。北京二手房掛牌量已經從去年9月高峰的14.3萬套降到了11.79萬套，降幅超過17%。新增掛牌也在減少。業主從“趕緊拋”變成了“舍不得賣”。市場預期變了，換房的人膽子也大了。
“要么總價低，要么單價低”——買家心態很實在
不過有一點沒變——價格還是第一位的。
現在買房的普遍心態是“要么總價低，要么單價低”。說白了，實惠永遠是硬道理。不管是剛需還是改善，大家都精打細算。配套齊全的老小區成交反而平穩，為啥？因為這種房子總價相對可控，生活又方便，性價比高。
有意思的是，雖然價格在漲，但漲幅非常克制。5月才漲了0.1%。掛牌均價也一直穩定在5.26萬左右。沒有出現那種成交量一上來就猛漲價的局面。這說明市場還是比較理性的，買方和賣方都在互相試探。
市場分化越來越明顯
這波行情還有個特點——冷熱不均。
核心城區的優質房源抗跌性很強。西城有些小區3到4月每平米漲了差不多5000塊。核心區的次新房成交周期能縮到5天。但遠郊的老破小就難受了，房山、密云有些房子掛了18個月都賣不掉。
昌平、通州這些五環外的新城，低總價的小三居去化挺快。但遠郊板塊整體壓力還是很大。
說白了，樓市已經從“普漲普跌”變成了“結構性行情”。買對地方和買錯地方，差別越來越大。
這波行情能持續多久？
業內普遍認為，三季度90到144平米的改善房源行情會比上半年更好。置換改善需求可能會成為市場的核心支撐。
邏輯也說得通。剛需小戶型上半年消化得差不多了，接下來接力棒自然要交到改善手里。而且那些上半年賣了小房子的人，手里拿著錢，大概率是要換大房子的。
不過也得說句實在話。這波回暖跟2021年那種火熱還是沒法比。成交量雖然不錯，但價格漲得慢，市場整體還是“以價換量”的節奏。北京今年也沒有新增什么大的調控刺激。市場更多是靠信心修復和需求自然釋放在撐著。
對于想買房的人來說，現在這個節點可能是個窗口期。價格還沒大漲，選擇也比較多。尤其是改善型買家，如果手里有房子要賣，現在賣掉再買，置換成本相對可控。
對于想賣房的人來說，也別指望能賣到前幾年的高點。市場雖然回暖了，但“普漲”的時代已經過去了。把價格定得合理，比掛高價等半年要實在得多。
反正買房這事，跟淘二手貨一個道理——既要實惠，又要實用。別看別人怎么買，看自己的需求和口袋，比什么都強。
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