作者：縱橫論市

近期不少朋友聊起環(huán)滬樓市，南通的現(xiàn)狀總能成為熱議話題。趁著閑暇，我實(shí)地走訪了當(dāng)?shù)囟嗉曳慨a(chǎn)門(mén)店與近郊樓盤(pán)，直觀感受到這里的市場(chǎng)氛圍早已今非昔比。

放在幾年前，依托緊鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，南通不少售樓部總是客流不斷，看房隊(duì)伍絡(luò)繹不絕。而如今走在街上，大大小小的中介門(mén)店大多冷冷清清，工作人員大多閑坐待命，很少能看到主動(dòng)進(jìn)店咨詢的客戶。

和從業(yè)多年的房產(chǎn)中介交流時(shí)，對(duì)方道出了當(dāng)下最尷尬的現(xiàn)狀：不少近郊樓盤(pán)單價(jià)從早年的1.5萬(wàn)元，一路回落至如今5000多元的價(jià)位。價(jià)格出現(xiàn)大幅回落之后，市場(chǎng)依舊毫無(wú)起色，真正愿意出手購(gòu)房的購(gòu)房者少之又少。

大幅降價(jià)卻帶不動(dòng)成交，這樣的反差讓不少人感到費(fèi)解。今天我們就結(jié)合中指研究院、安居客等權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，搭配本地真實(shí)樓盤(pán)案例，聊聊南通樓市當(dāng)下的真實(shí)處境。

網(wǎng)絡(luò)上各類(lèi)傳言滿天飛，很多人誤以為南通全域房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了六成左右的跌幅，這其實(shí)是典型的認(rèn)知偏差。我們不妨把統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)拆開(kāi)來(lái)看，分清城市整體行情和局部板塊的差異，才能看清真相。

根據(jù)中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年南通新房全年成交均價(jià)為15514元/㎡，當(dāng)年年末市場(chǎng)熱度達(dá)到頂峰，房?jī)r(jià)沖高至16570元/㎡。

進(jìn)入2026年，全市新房成交均價(jià)維持在14031-16040元/㎡區(qū)間。對(duì)比2021年的價(jià)格高點(diǎn)，全城新房整體跌幅僅在3%至15%之間，屬于行業(yè)正常的階段性回調(diào)，并不存在全域大跌的情況。

價(jià)格出現(xiàn)深度下探的區(qū)域，主要集中在高鐵新城、錫通園區(qū)這類(lèi)早年依靠概念炒作興起的近郊板塊。高鐵新城的卓越華耀時(shí)代就是典型案例，2021年該小區(qū)高層房源均價(jià)穩(wěn)定在1.5萬(wàn)元/㎡。

截至目前，這套房源的二手實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌至5000-6000元/㎡，整體縮水幅度超過(guò)六成。錫通園區(qū)內(nèi)的多個(gè)樓盤(pán)處境相似，當(dāng)下的銷(xiāo)售價(jià)格，甚至低于項(xiàng)目當(dāng)初拿地的樓面價(jià)。

除了近郊剛需盤(pán)，曾經(jīng)備受追捧的學(xué)區(qū)房源也迎來(lái)價(jià)格回落。南通中央創(chuàng)新區(qū)房源在2021年均價(jià)高達(dá)2.3萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)如今核心地段成交價(jià)僅1.3-1.4萬(wàn)元/㎡，樓層較差的房源單價(jià)已經(jīng)跌破萬(wàn)元。

再看二手房整體市場(chǎng)，2026年5月南通二手房掛牌均價(jià)為9295元/㎡，而錫通園區(qū)、通州灣等遠(yuǎn)郊片區(qū)，實(shí)際成交均價(jià)僅8500元上下。整個(gè)二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量小幅抬頭、價(jià)格持續(xù)走弱的態(tài)勢(shì)，交易活力大不如前。

理清了市場(chǎng)分化的真相，大家不免疑惑：即便部分房源價(jià)格已經(jīng)觸底，為何還是難以吸引購(gòu)房者入場(chǎng)？深究下來(lái)，是多年積累的多重問(wèn)題共同作用，讓市場(chǎng)陷入了僵局。

首先，過(guò)往的炒作紅利徹底褪去，虛高的房?jī)r(jià)逐步回歸現(xiàn)實(shí)。2020到2021年，靠著“接軌上海、空港規(guī)劃”兩大熱點(diǎn)，南通多個(gè)近郊板塊的地價(jià)與房?jī)r(jià)一路飆升。

早在2020年，相關(guān)部門(mén)就批復(fù)南通新機(jī)場(chǎng)選址二甲鎮(zhèn)，明確其為上海航空樞紐的組成部分。但規(guī)劃落地節(jié)奏遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期，曾經(jīng)支撐高房?jī)r(jià)的核心利好不斷弱化。

熱潮之下，當(dāng)年區(qū)域土地溢價(jià)率一度突破100%，房企不惜高價(jià)拿地。待到市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，樓盤(pán)售價(jià)已經(jīng)低于土地成本，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，只能被迫持續(xù)降價(jià)。

其次，區(qū)域房源供給嚴(yán)重過(guò)剩，高庫(kù)存成為難以化解的難題。前幾年，大量上海及周邊城市的投資客看好區(qū)位潛力，扎堆在南通近郊置業(yè)。

隨著全國(guó)樓市整體降溫，外來(lái)投資者紛紛停止新增買(mǎi)入，同時(shí)集中拋售手中房源，直接造成二手房掛牌量暴漲。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，錫通園區(qū)、通州灣等片區(qū)綜合去化周期普遍突破60個(gè)月，部分區(qū)域更是長(zhǎng)達(dá)119個(gè)月。

為了消化存量房源，不少項(xiàng)目推出工抵房、零首付等促銷(xiāo)手段，無(wú)序降價(jià)不斷拉低區(qū)域價(jià)格底線，也進(jìn)一步加重了購(gòu)房者的觀望心態(tài)。

第三，城市產(chǎn)業(yè)與人口的短板，是樓市難以回暖的深層制約。南通多數(shù)近郊板塊規(guī)劃藍(lán)圖宏大，但落地的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、高薪崗位十分有限，無(wú)法吸引高收入人群定居。

與此同時(shí)，本地青壯年人口長(zhǎng)期向上海、蘇州等一線城市流動(dòng)，區(qū)域老齡化問(wèn)題日漸凸顯。加上遠(yuǎn)郊片區(qū)教育、商業(yè)等生活配套不完善，就連本地剛需群體，也更傾向于選擇主城區(qū)，外圍房源徹底失去了穩(wěn)定的需求支撐。

第四，多家民營(yíng)房企資金鏈承壓，徹底擊碎了市場(chǎng)信任。陽(yáng)光城、世茂、卓越等昔日在南通重金布局的房企，近年接連陷入經(jīng)營(yíng)困境。

受此影響，不少在建樓盤(pán)出現(xiàn)停工、延期交付的情況，部分房源還被劃入法拍行列。經(jīng)歷一系列風(fēng)險(xiǎn)事件后，購(gòu)房者對(duì)期房的信任降至冰點(diǎn)，寧愿持幣等待，也不敢貿(mào)然入手問(wèn)題房企的項(xiàng)目。

最后，教育政策的調(diào)整，也瓦解了學(xué)區(qū)房的溢價(jià)空間。隨著教師輪崗、多校劃片等政策逐步落地，傳統(tǒng)名校獨(dú)有的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)被大幅削弱。

依托學(xué)區(qū)概念炒高的房源失去溢價(jià)基礎(chǔ)，價(jià)格隨之快速回落，也讓一批跟風(fēng)入市的投資者選擇離場(chǎng)。

多重負(fù)面因素交織，如今的南通樓市，已經(jīng)形成了界限分明的兩極格局。

新房市場(chǎng)里，崇川等主城區(qū)房源價(jià)格韌性相對(duì)更強(qiáng)，但到訪人數(shù)、成交單數(shù)都出現(xiàn)明顯下滑，早已不復(fù)往日盛況。而高鐵新城、錫通園區(qū)等遠(yuǎn)郊板塊，輪番降價(jià)促銷(xiāo)也沒(méi)能激活市場(chǎng)，交易基本陷入停滯。

二手房市場(chǎng)的處境同樣艱難，全市掛牌房源數(shù)量持續(xù)增加，業(yè)主主動(dòng)讓利降價(jià)成為常態(tài)，不少房源掛牌長(zhǎng)達(dá)一年，都等不到意向買(mǎi)家。

曾經(jīng)想著“抄底撿漏”的購(gòu)房者如今蹤跡全無(wú)，大家普遍判斷房?jī)r(jià)仍有下行空間，觀望情緒彌漫整個(gè)市場(chǎng)。對(duì)于房產(chǎn)從業(yè)者而言，當(dāng)下想要促成一筆交易，難度變得越來(lái)越大。

結(jié)合現(xiàn)有數(shù)據(jù)和市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們可以對(duì)南通樓市后續(xù)走勢(shì)做出客觀判斷。

高鐵新城、錫通園區(qū)、通州灣等依靠概念炒作發(fā)展的遠(yuǎn)郊片區(qū)，高庫(kù)存、產(chǎn)業(yè)人口不足的現(xiàn)狀短期無(wú)法扭轉(zhuǎn)，短期內(nèi)不存在回暖的可能，大概率會(huì)長(zhǎng)期陰跌，消化存量房源將成為未來(lái)數(shù)年的主要任務(wù)。

崇川主城區(qū)、中創(chuàng)區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的房源，依托成熟配套和穩(wěn)定客流，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，但受整體大環(huán)境拖累，也很難重回前幾年的價(jià)格高點(diǎn)，長(zhǎng)期將以橫盤(pán)震蕩為主。

放眼更廣的范圍，南通樓市的現(xiàn)狀，也是環(huán)滬一眾三四線城市的真實(shí)縮影。房地產(chǎn)全民普漲的時(shí)代早已落幕，板塊分化、價(jià)值回歸，會(huì)成為整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展常態(tài)。

總而言之，從1.5萬(wàn)元跌至5000多元的房源，看似給出了十足的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，本質(zhì)上只是過(guò)往投機(jī)泡沫的正常出清。

單純依靠熱點(diǎn)概念、外來(lái)投資客撐起的樓市，終究經(jīng)不起市場(chǎng)的考驗(yàn)。房產(chǎn)的價(jià)值，最終還是要依托一座城市的產(chǎn)業(yè)實(shí)力、人口吸引力和生活配套。

靠著炒房博取收益的時(shí)代，已經(jīng)徹底畫(huà)上句號(hào)。

你身邊有打算在南通看房、置業(yè)的朋友嗎？歡迎分享你看到的市場(chǎng)實(shí)景。