來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

編者的話 城市發展已從增量擴張轉向存量優化，商辦樓宇作為承載城市核心功能的重要載體，其更新對于城市經濟發展具有重要影響。隨著市場主體活力持續激發，上海商辦樓宇更新提升的需求逐漸旺盛，一批兼具創新性與實用性的實踐案例不斷涌現。

上海市城市更新領導小組辦公室、上海商辦樓宇更新提升工作專班總結相關實踐經驗，提煉出12種應用場景、36個案例，分為功能轉換與活力重塑兩大類，涵蓋黃浦區外灘FTC、楊浦區“V聚場”、虹口區石油大廈、靜安區信達大廈、徐匯區新思大樓等案例。這些案例以點帶面，為商辦樓宇更新提質增效，為更新行動提供了更多啟發和支撐，推動城市空間效率提升，共同邁向高質量、可持續發展的未來。

新思大樓位于徐匯區宜山路926號，2008年竣工，地處漕河涇商務單元核心區塊，緊鄰中環高架與軌交9號線漕河涇開發區站，屬于區域型標桿辦公項目。土地性質和建筑功能均為工業屬性，現狀使用功能為生產與辦公。用地面積約為1.21公頃，建筑為17層高層辦公塔樓，總建筑面積約為27189平方米，是少數工業用地性質的高層塔樓，兼容工業生產與辦公的雙重屬性。

在更新啟動前，大樓面臨近年來客戶不斷提出的樓宇硬件設施老舊、形象品質差、立面涂料剝落、配套缺乏、能耗高等問題，已無法匹配企業辦公發展需求，入駐企業有外遷的傾向或縮租、降租的訴求。正值大客戶續租時間點，受外界競品的硬件品質壓力，業主方決定通過提升自身硬件競爭力實現“安商穩商”。改造一方面是對大樓硬件短板的系統性升級，另一方面是對客戶迫切需求的積極響應。

項目用地范圍內包括辦公主樓、副樓及配套用房。項目更新范圍包括外立面更新（幕墻、LOGO 和照明等），以及室內、景觀廣場、電梯等更新，新增商業配套，實施節能改造與綠色儲能設施。2025年6月1日，項目正式開工，采取邊運營邊施工方式，于2026年1月全面完工。

國資基金收購產權，專業運營商代建代運營，形成閉環模式。作為上海煥新思科技發展有限公司投資主體，臨盛煥新基金對本項目完成產權收購，產權方負責項目資金籌措和重大決策，運營方上海臨港新業坊城市建設管理有限公司承擔代建代運營職責。產權方與運營方通過委托管理協議明確權責，運營方對項目的凈營業收入負責，并設有相應的考核和獎懲機制。這種“基金+運營”的合作模式充分發揮各自優勢：基金方提供金融工具支持和募投管退一體化管理，運營方發揮專業能力和產業資源，形成完整的商業閉環。

社會效益：與客戶建立良好信任關系，促進區域辦公品質提升與產業集聚。項目通過硬件升級與服務優化，不僅留住原有大客戶，還吸引了新租戶，提升了區域辦公整體標準。功能、形態上的煥新提升了整體產業承載力，同時，依托產業平臺優勢，提供從金融資金、人才培訓、政策解讀到一對一幫扶，助力客戶最切實的經營發展需求，與客戶建立深層次的信任鏈接。推動形成“產業服務圈”，促進區域經濟活力與資產價值提升。

經濟效益：有效提升租金收益和資產價值，激發園區活力。項目改造后，目標租金提升約25%，高于周邊平均租金水平。出租率由93% 提升至97%，原客戶因認可大樓未來價值、改造后功能提升（商業配套、新能源車位等），全部完成續租。同時，協調大客戶部分面積留存并漲租金至目標水平，部分面積退租以吸納新的產業客戶，從而增加了租金收入來源的多樣性，實現了大樓整體資產增值。項目探索的“基金+運營”模式，為存量資產更新提供了可復制的經驗，對推動城市更新和產業升級具有重要的示范意義。

依托運營平臺，提供產業服務及運營資源。產權方背后的基金管理人上海臨創漕河涇私募基金管理有限公司與代建代運營方上海臨港新業坊城市建設管理有限公司協同合作，從基金端“投融管退”到運營端“策劃 、建設、招商、物業”，實現了產業服務閉環。依托新業坊平臺資源整合能力，針對優質科創類活動給予場地優惠，并為客戶提供全方位的產業服務。在科技金融服務方面，幫助企業對接私募股權、創業投資基金資源、匹配企業股權融資，為優質企業獲取信用貸、擔保貸、科履貸等融資服務提供支持。在科技人才服務方面，打造豐富的產業人才資源庫和信息發布平臺，為企業提供專業全面的一體化招聘服務，統籌協調園區、協會以及高校院所等資源，為園區企業提供人才培訓及外包相關服務；同時，組織體育賽事等社群活動，提供行業論壇等交流機會，通過企業管家服務為企業發展助力，增強租戶黏性。

多維度招商對接，構建精準獲客服務體系。項目客戶獲取渠道的拓展，依托于政策服務和資源協同。針對大客戶，主要通過街道、政府提供的招商資源精準對接，強化政企聯動；科創獨角獸、小巨人、專精特新等“小而美”的科技創新客戶，則借助漕河涇平臺多年的產業生態優勢，結合產業創新的“造血”功能，構建漕河涇板塊創新源動力，形成穩定的產業生態群落。此外，基金端通過科技創投類項目、產業基金等產業金融工具與服務，廣泛接觸并不斷挖掘創新的“最先一公里”前沿科創企業或團隊，幫助企業走過創新“死亡谷”，加速產業化落地，進一步補充了多元化客群，是政策服務集成在運營端的典型應用。

功能更新、綠色煥新，全面提升項目品質。項目除了外立面更新、室內改造、景觀優化等硬件升級，在首層大堂新增咖啡、輕餐、便利店等商業配套功能。考慮到樓內大客戶如思科（設有實驗室，能耗較高）希望通過節能改造新增綠色能源，項目用綠色儲能覆蓋日常用電，降低能耗指標；同時，根據能源類企業全球辦公選址的綠色生態相關要求，對大樓進行節能改造（如零碳建筑認證、智能化硬件提升）以適配其選址評估流程，也滿足部分客戶對ESG的關注和對企業社會責任的要求。項目引入智能化與綠色化元素，如空氣監測、新能源充電等，響應客戶對節能與健康辦公的需求，實現從空間租賃到生態服務的轉型，提升整體運營價值。

商業配套審批多部門協同，實現“一事一議”突破。針對建筑首層大堂新增商業配套功能的需求，徐匯區建設管理委、區商務委、區規劃資源局、區市場管理局、虹梅街道等多部門聯合協調，推進項目在土地性質不變的前提下兼容商業配套，增加咖啡、便利店、輕餐等服務業態，并明確消防與排污要求，推動項目快速落地，為后續商戶入駐提前打通相關審批通路。

外立面改造審批并聯集成，加速更新落地。外立面改造中，充分體現了審批流程并聯集成的優勢。項目報建后，徐匯區建管部門主動向規劃部門征詢意見，采用并聯審批模式，避免了規劃單獨審批的環節，有效壓縮了審批周期約1個月。通過部門間的信息共享與流程銜接，實現了政策服務的高效集成，為后續施工及運營爭取了時間窗口。

屬地政府部門主動跨前服務，建立常態化合作機制。屬地虹梅街道與樓宇建立常態化的聯動與信息互通，為企業提供“一對一”政策匹配與申報指導，確保惠企政策精準直達。鼓勵存量商務樓宇開展建筑節能等改造，對符合條件的項目給予資金補貼。對不動產權證書未單獨記載的商務樓宇大堂等空間引入咖啡茶飲、超市零售等業態的，支持辦理營業執照。支持國有企業通過產權收購、使用權租賃、引入第三方專業運營團隊等方式，推動商務樓宇整體統一運營。

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