上海
@房財經 王哲
端午節前夕，北京萬科迎來了一年之內的第二次權力交接。
金亞斌接棒李剛，出任北京萬科總經理。這距離他接手西北公司帥印，僅僅過去了不到9個月。
金亞斌是萬科的舊人，從里到外都是。
他1983年出生，沈陽建筑大學碩士，2008年以萬科校招核心人才計劃“新動力NP9”身份入職天津萬科。從水暖工程師做起，干配套、管采購、跑投資，一步一個腳印在萬科體系內，摸爬滾打了18年。
這期間，金亞斌完成了幾次關鍵的躍遷。
2024年4月，濟南萬科原總經理肖勁因個人原因被調查，金亞斌臨危受命補缺。
彼時的濟南萬科，正經歷組織架構調整與市場下行雙重擠壓，2024年銷售額滑落至30.87億元，在萬科全國16家直管城市公司中，排名倒數。
2025年9月，萬科啟動有史以來最大的組織調整——地區公司由集團總部直管，金亞斌調任西北公司。
不到一年，再赴北京。
這不是一次常規輪崗。金亞斌的每一次調動，都踩在萬科最需要穩住的節點上。
去年9月萬架構調整落地時，北京公司是個例外——總經理李剛、副總經理王智余均來自深鐵集團。
彼時深鐵正以前所未有的力度介入萬科運營，向關鍵區域派駐核心管理人員，以此穩住這家搖搖欲墜的房企“三好生”。
現在，深鐵的人走了，萬科的人又回來了。
懸崖邊的舞蹈
金亞斌接手北京之前，萬科正在經歷一場漫長的拆彈。
2025年度，萬科營收2334億元，同比下跌32%；歸母凈虧損885.56億元，同比擴大79%。
這組數字擺在任何房企面前，都是一場災難。
但萬科在資本市場，并沒有崩盤。
深鐵在過去一年多里，累計向萬科提供各類資金支持超過300億元。今年5月簽署的框架協議，就包含25億元借款額度；6月12日，再提供11.4億元借款，期限最長3年。
除了深鐵的舍命輸血外，債券市場的債主，也給予了萬科最大的寬容。
6月10日，萬科兩筆本金合計40億元的中期票據展期方案，以100%同意率通過。
方案采用“固定兌付+40%即付+60%展期一年+資產增信”的結構安排——這是萬科多筆展期債券的一貫操作，市場已經接受了這個節奏。
今年下半年，萬科仍有約101.2億元公開債到期。壓力不小，但路徑清晰：資產處置剝離非主業、大宗交易回籠資金、閑置土地爭取專項債退出。
萬科今年已完成10個項目盤活，預計提供貨值約110億元。
管理層在5月股東會上坦言：“2026年以控虧、減虧為核心目標。”沒有豪言壯語，只有務實求生。
從輸血到換血
金亞斌北上接替李剛，意味著北京這塊最后的“深鐵飛地”，也已交還萬科舊部。
此次換防的節奏，很耐人尋味。
債務最危急的階段，深鐵派人蹲守；債務展期路徑打通、流動性危機暫時避開之后，操盤權回歸業務老手。
這似乎也意味著，深鐵對萬科的掌控重點，有了變化。
下一步需要的是——用內行人，把銷售做起來、把庫存去化掉、把現金流跑通。
金亞斌的18年一線操盤經驗，恰好在此時被需要。
萬科北京換帥，不是孤立事件，而是深鐵從緊急接管，轉向長期經營的標志。
不過，金亞斌走進北京萬科辦公室那天，桌上將擺著兩樣東西：2025年北京區域下滑53%的營收報表，以及一份剛剛獲批的40億債券展期方案。
這是萬科北京市場的一個切面，也是金亞斌要面對的現實。
一個是舊賬，一個是新局。
這位輾轉哈爾濱、石家莊、濟南、西北的救火隊長，面對的可能是最復雜的一場火——火勢已經控制，但滿地狼藉需要重建。
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