城市核心區(qū)，既是老年人最需要的地方，也是養(yǎng)老機構最難落腳的地方。

截至2025年底，我國60歲以上人口突破3.2億，“十五五”期末預計超過3.8億。低齡老年群體正在成為消費主力，他們的需求不再是“有人照顧”，而是“在熟悉的地方繼續(xù)生活”。城市核心區(qū)醫(yī)療資源富集、子女探望便利、煙火氣濃厚——這些要素恰恰是品質養(yǎng)老最稀缺的資源。

在日前舉辦的2026保險養(yǎng)老融合與發(fā)展主題活動上，來自政府、學術界、企業(yè)等多方的聲音印證了這個結構性矛盾。

存量盤活：閑置樓宇開拓城心養(yǎng)老供給

“十五五”規(guī)劃綱要明確提出培育專業(yè)化、品牌化、連鎖化養(yǎng)老服務機構；中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》鼓勵老舊廠房、低效樓宇改造利用。

政策方向已經明確，實踐層面的探索也已起步。大家的家在全國12個城市開業(yè)運營城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，采用“不占新增用地，向存量要空間”的存量改造模式——將閑置酒店、辦公樓改造為養(yǎng)老設施。

武漢東湖城心社區(qū)的案例頗具代表性：一棟1998年的老舊辦公樓，被改造成城市核心區(qū)的康養(yǎng)新空間。資產方以閑置資產獲得穩(wěn)定回報，運營方以專業(yè)服務分享經營收益，投資方獲得長期抗周期的投資回報。

數(shù)據(jù)驗證了市場：友誼、朝陽等成熟社區(qū)入住率接近100%，天津泰安道社區(qū)開業(yè)不足兩年入住率超95%，全國平均入住率超過70%，首個養(yǎng)老社區(qū)已實現(xiàn)財務盈虧平衡。

協(xié)同壁壘：養(yǎng)老融入城市更新仍存卡點

樣本跑通了，但規(guī)模化復制面前仍有挑戰(zhàn)。

“城心區(qū)域養(yǎng)老‘一床難求’的情況始終沒有得到緩解，而且會伴隨老齡化的推進越來越嚴峻。”中國老齡科學研究中心原副主任、研究員黨俊武指出，“城心不缺入住需求，但空間資源緊張，這個問題靠一個公司解決有一定難度，基層政府在解決養(yǎng)老服務用地的問題上扮演著非常重要的角色。”

更深層的瓶頸在于，養(yǎng)老服務升級如何真正納入城市更新整體框架。

黨俊武直言，目前行業(yè)整體仍處于解決“吃喝拉撒睡”的1.0階段，以大家保險為代表的部分機構雖已邁入“以人為本”的2.0階段，但將養(yǎng)老升級納入城市更新框架，仍需各方形成合力。

清華大學五道口金融學院中國保險與養(yǎng)老金融研究中心主任魏晨陽從金融視角指出，銀發(fā)經濟能否形成城市活力，關鍵在于“能不能把各方面需求嵌入到城市發(fā)展和城市生活的場景中，轉化為產品服務創(chuàng)新和產業(yè)機會”。

他指出，銀發(fā)經濟規(guī)模已突破9萬億元，但占GDP比重仍低于多數(shù)發(fā)達國家10%的水平。

空間約束之下，這個數(shù)字能否繼續(xù)攀升，取決于各方能否形成合力，真正將養(yǎng)老升級納入城市更新整體框架。

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