再過幾天，奉賢區南橋鎮馨雅名筑小區的施工隊就要進場了，7幢高層住宅的外墻將被鏟除重做。就在一個多月前，小區業委會收到了奉賢法院一審判決書，因房屋先天施工存在質量缺陷，開發商被判賠付1842.6萬元。

名悅社區黨總支書記、居委會主任邵丹君總算能長舒一口氣，因為這意味著，懸在上千戶居民頭頂五年的外墻脫落隱患，終于有了根治方案。也意味著，一場長達五年的房屋質量糾紛，在歷經一年半的業主集體訴訟維權后，終于迎來了喜人的結果。

外墻空鼓、墻皮脫落，是上海近年來小區物業投訴中最常見、處置難度極大的共性難題之一。多數小區困于質保過期、權責不清、維權成本高，問題長年懸而未決。作為其中的典型，馨雅名筑是少數實現全體業主集體維權勝訴的案例。

然而，它的維權之路也并非一帆風順。從發現問題、反復維修，與開發商“極限拉扯”，到最終走上法庭，各級黨組織與市場主體先后資金接力走完訴訟程序，在多年的不懈努力背后，是基層黨組織與社區“三駕馬車”通力協作，整合起職能部門、社區、物業、司法力量，一點一點啃下“硬骨頭”，為業主們努力爭取自身權益的保障。

隱患懸頂四五年，維權之路困難重重

馨雅名筑于2014年底竣工，2015年起陸續交付。2021年起，小區樓棟外墻陸續出現空鼓、開裂和局部脫落等情況。“剛開始只是零星小塊，馬上請物業修補漏水，清理松動墻皮。”邵丹君回憶。

隨著時間推移，外墻開裂的地方越來越多，漏水的情況也日益嚴重，甚至全小區有7棟樓都出現了相似的情況。面對居民們的反復投訴，邵丹君逐漸意識到，這背后的原因或許沒這么簡單。

馨雅名筑小區脫落的建筑外墻。受訪者供圖

馨雅名筑小區脫落的建筑外墻。受訪者供圖

于是，居委會請來了專業團隊，通過紅外線無人機對整個小區樓棟進行掃描。結果令人震驚——即便是肉眼看上去正常的墻面，內部已經大面積空鼓，隨時有墜落傷人風險。“房管部門實地勘查后給出的專業意見是，想要徹底消除安全隱患，必須整體鏟除重做外墻。”邵丹君說，“但經專業機構測算，這筆預算高達2400萬元，小區維修資金僅900萬元，遠不足以覆蓋。”

更無奈的是，由于交付時間已超過五年，即便居委會、物業，乃至屬地政府出面多次約談小區開發商，但對方始終以“外立面5年質保期已過”為由拒絕擔責。

一面是開發商推諉不作為，一面是懸在居民頭頂的安全隱患。擺在邵丹君眼前的，只剩下最后一條路——走司法訴訟程序，和開發商打官司。

但這就引來了新的難題。一方面，當時小區尚未成立業委會，沒有代表全體業主起訴的法定主體；另一方面，房屋質量檢測需要30多萬元費用，沒有業委會授權，小區公共收益無法動用，連固定證據的第一步都難以啟動。居民一邊每日出行擔驚受怕，一邊維權處處碰壁，矛盾持續積壓。

黨組織引領，凝聚多方力量

眼看社區居委孤木難支，群眾訴求卡殼，黨組織主動跨前解難題。邵丹君告訴記者，2025年初，南橋鎮黨委聯合區委黨建辦、區房管局將該小區列為重點攻堅點位，落實領導包保、一小區一策攻堅方案。

在應急保障上，通過設置警示區域、搭建防護設施，指導物業企業加強日常巡查，防止高空墜物傷人。為先行固定證據，南橋鎮黨委還先行出資墊付了30多萬元的檢測費，委托專業鑒定機構進行房屋質量檢測，明確小區外墻脫落高墜隱患系施工質量原因造成，并非后期正常老化，為后續的司法訴訟奠定基礎。

訴訟維權，合法自治主體是關鍵。在區委黨建辦的指導下，名悅社區黨總支深入開展群眾工作，依托居民區黨組織，聯動小區物業、社區黨員逐戶上門走訪。邵丹君坦言，那段時間居委干部反復上門，一邊解釋外墻破損屬于房屋原生質量缺陷，厘清開發商法定責任，一邊安撫居民焦慮情緒，化解業主對物業的誤解。終于在2024年初，成功組建馨雅名筑首屆業委會，委員中黨員占比達80%。

為了找準最優維權路徑，奉賢區房管局還會同法院等部門深入研究法律法規和政策規定，對民事訴訟、公益訴訟及非訴強制執行等多種路徑進行反復論證，最終確定以業委會作為原告、全體業主授權集體訴訟的方案。2024年底，小區召開業主大會，最終以100%業主參與率、98.4%同意率，表決通過起訴開發商的重大決議。

然而，立案之后，開發商依舊拒不認可檢測與修復方案，案件依法進入法院搖號委托司法鑒定環節。由于前期訴訟費、律師費、保全費已耗盡小區公共收益賬戶，這筆40余萬元修復造價鑒定費，再次卡住業主維權進度。

“不能讓群眾的合法維權卡在錢上。” 邵丹君說，在社區黨總支的多方協調下，小區前后兩任物業公司主動伸出援手，共同墊付鑒定款項，多方資金接力，確保了訴訟程序順利推進。

歷經一年半的訴訟拉鋸，今年4月30日，奉賢區人民法院一審判決：建設單位支付馨雅名筑小區第一屆業主委員會維修費用1787萬元、律師費5萬元，并承擔受理費、保全費、鑒定費50.6萬元，合計1842.6萬元。這條漫長的維權路才終于看到勝利的曙光。據邵丹君介紹，施工團隊已于6月初完成現場踏勘，本月底正式進場開展外墻整體翻新。

“像馨雅名筑這樣整小區外立面質量缺陷、完整走完集體訴訟并勝訴的案子，全市范圍內都不多見。” 負責本案審理的法官、奉賢區人民法院民事審判庭庭長林慶強告訴記者，這類群體性維權案件天然存在多重難點。一來，業主大會普遍缺乏發起集體訴訟的經驗。二來，若走司法程序，房屋質量鑒定、修復方案、造價評估，以及鑒定費、訴訟費等前期費用不菲，“錢從哪里出”同樣是道難題。

在邵丹君看來，帶領業主們打贏這場千萬元維權官司，沒有特殊捷徑，關鍵在于各級黨組織和社區居委、物業、業委會“三駕馬車”的通力合作，把行政手段、群眾自治、司法保障擰成一股繩，解決群眾急難愁盼問題。

來源：上觀新聞 作者：解放日報（沈思怡）

編輯：夏陽

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