本月初

崇州市創新推出“大物業”模式

對老舊小區進行統一管理

由成都市惠蜀物業服務有限責任公司

（以下簡稱“惠蜀物業”）

專項承接崇州市無物業老舊小區的物業服務

目前，“大物業”服務試點工作順利推進

半個多月來

這些試點小區發生了什么變化呢？

什么是“大物業”？

崇州市目前共有828個無專業物業管理的小區，這些小區長期面臨“沒人管、管不好、管不長”的困境。過去，許多老舊小區由于規模小、收費低、專業力量不足，消防安全、設施維修、秩序維護等深層次問題始終難以解決。

“大物業”模式，正是針對這一痛點提出的系統解決方案。與傳統的單一小區物業服務不同，“大物業”的核心運營邏輯是“黨建引領、市場運作、肥瘦搭配、全域統籌”。收入來源主要分為幾類：一是小區基礎物業費收入；二是公共服務收入，依托大物業平臺開展快遞物流等民生相關服務獲取收益；三是商業服務收入，包含小區廣告、物資配送等；四是數字服務、各類便民生活服務帶來的收入；此外還有城市更新相關收益以及資產資本收益。同時，運營過程中還會整合機關、企事業單位等優質物業服務資源，開展綜合性運營。

推行“大物業、大服務、大平衡”統管模式，將零散分布、安全隱患突出的無物業小區“化零為整”，通過依法引入具備資質的物業服務企業承接管理職責，實現小區管理從“社區代管”向“專業物管”轉變，從“臨時兜底”向“長效運營”轉變，實現“樓樓有人管、戶戶有人查、隱患有人排、整改有人盯、服務有溫度”，形成“政府部門統籌、基層組織動員、專業企業運營、法治手段托底”的城市治理新格局。

在這套機制下，惠蜀物業作為天府糧倉集團直管的三級子公司，不以單純盈利為目的，而是以國企擔當和專業能力，解決市場力量不愿進、進不去的治理死角。一線服務人員采用“勞務派遣+專業分包”模式，由第三方負責招聘和管理，物業公司統一考核使用，既能保證服務標準，又能靈活調配人力。

與此同時，“大物業”并非要替代原有的治理基礎，而是通過專業力量的介入，實現一種“補充升級”——把以前“有人管但不專業”的事，變成“專業的人來管”；把以前“管得了日常、管不了突發”的短板，逐步補上來。

進場不到一個月，做了什么？

“大物業”來了，不光是換了塊牌子。進駐后的不到一個月時間里，惠蜀物業在試點小區做了一連串具體的事。

監控補漏。小區原有的監控系統覆蓋不全、設備老化，物業進場后迅速排查盲區，增補攝像頭點位，讓監控畫面覆蓋到樓棟出入口、主干道和電動自行車集中停放區。

規范電動自行車充電停車位。過去，飛線充電、樓道停車普遍?，F在，物業劃定了專門的充電停放區域，安裝集中充電樁，引導居民定點充電、有序停放。

配置微型消防站和小推車。在小區合適位置設置微型消防站，配備滅火器、水帶、應急照明等基礎消防器材；同時配備便民小推車，方便居民搬運大件物品。

制作安全知識手冊。把電動車安全充電、樓道禁堆雜物、家庭防火常識等內容編成簡明手冊，免費領取，讓安全常識入戶入心。

建立業主反饋信息登記表。統一制作業主意見登記表，物業人員日常巡查中隨時收集居民訴求，做到件件有記錄、事事有回應，居民反映的公共設施損壞、衛生死角等問題，都能快速進入處理流程。

人員培訓。新招聘的保安和保潔都經過崗前培訓：保安學習巡邏規范、應急處置、文明用語；保潔接受清掃流程、衛生標準等實操訓練。培訓合格后方可上崗。

這些舉措疊加在一起，帶來的是看得見的變化：保安人數增加后，巡邏頻次大幅提升；保潔規范化的清掃流程，小區環境明顯改觀。

從“管不過來”到“巡得周到”

2010年建成的安置小區——同心佳苑就是“大物業”首批試點之一。保安從3人增至8人，保潔從8人增至9人，另新增2名客服人員，2名設施設備維護員，并配備了項目經理等管理人員。

同心佳苑有27棟樓、81個單元、1134套房，常住3835人。小區2021年成立了業委會，推行信托制物業，但安全、消防等專業運維始終是短板。

同心佳苑小區居民

汪會玲

感覺物業接手后，小區變化非常大。保安每天巡邏，做得非常周到，基本晚上白天都在巡邏。環境也更漂亮了，電瓶車充電、停放更加規范有序了?，F在安全問題也沒那么擔心了，心里也踏實了許多。

同心社區黨委副書記、副主任周蓉的感受更為直接：“‘大物業’入駐以后，相對來說減輕了我們社區很多負擔。”她說，原來業委會遇到事情要跟社區溝通、要相互協助，“現在‘大物業’入駐了，我們反而能把更多時間調出來與群眾溝通，解決群眾的困難?！?/p>

在周蓉看來，社區的定位也在轉變。

同心社區黨委副書記、副主任 周蓉

后續我們就從服務者變成監督者，發現小區哪里不完善的地方，就及時跟‘大物業’溝通，把小區建設得更漂亮、更宜居。”

惠蜀物業總經理侯佳介紹，公司也正與社區緊密融合。

惠蜀物業總經理 侯佳

把物業工作人員和社區網格員深度融合，在物業日常巡查中同步收集群眾訴求，與社區工作緊扣在一起。

專業賦能 居民共治

而崇陽街道雄興樂旭園是另一個樣本。這個建成于2006年的小區只有一棟樓、24套房，常住49人。多年來，小區實行“業主年度輪值”自治，住戶輪流負責日常事務。

“以前全靠我們自己親力親為去跑、去辦事情?！本用駰盍掷蛘f。最頭疼的是公共設施維修，“化糞池滿了找誰來抽、燈泡壞了誰去買，都得輪值那家人操心，然后召集全體住戶聚在一起討論才能敲定解決辦法?！苯衲?月4日，‘大物業’進場，配備了保安和保潔。

雄興樂旭園居民

楊林莉

我們不需要什么事都操心了，有什么事情跟物業反映就是了。以前停車全靠車主自覺，現在門衛會指揮大家停好車，秩序更好了。

在雄興樂旭園，原有的輪值自治制度并未廢除，而是與“大物業”形成互補——居民仍參與日常監督和鄰里協調，專業的事則交由專業的人來做。這種“黨建引領、專業賦能、居民共治”的格局，正是“大物業”機制在設計之初就明確的融合方向。

采訪當天，小區一側的空地上，電動自行車車棚正在建設中，即將為居民提供規范、安全的充電場所。與此同時，崇州市住建局邀請同濟規劃院的專家來到小區，現場分析這一片區老舊小區“拆墻并院”的可行性——如果方案落地，雄興樂旭園將與周邊幾個小區打通圍墻、共享空間，從“獨棟孤島”變成連片社區，騰挪出來的公共空間將用于增設停車位、綠化帶和活動場所，為后續的連片統管和品質提升提供物理空間支撐。這是“大物業”從“管起來”走向“管得好”的更深層探索。

全域統籌 逐步擴面

截至目前，“大物業”已成功進駐雄興樂旭園、同心佳苑、愿景博云天等6個小區，重點推進了小區安防、安保、保潔、保綠，以及整治飛線充電、消防設施維修等一批群眾真正關切的具體事項，讓小區面貌和居住安全得到了切實的改善。

物業服務的可持續，離不開合理的收費機制?；菔裎飿I在試點中采取“分類施策、自愿選擇”的收費原則。

對于原本就有物業、居民一直在繳納物業費的小區，維持原有收費標準不變，但物業服務標準明顯高于從前，讓居民“不漲價、提品質”。

對于此前沒有物業、從未收取過物業費的小區，則按每平方米每月0.4元的最低標準收取基礎物業服務費，提供保安、保潔、保綠等基本保障。與此同時，居民也可根據自身需求自愿選擇更高服務檔次的配套服務，對應設置梯度化收費標準，涵蓋多元化增值服務。

惠蜀物業總經理 侯佳

崇州市住建局和街道統計的828個無專業物業和無物業管理的小區，在崇州市委市政府統籌下，全部會由我們大物業公司來全面接管。

“大物業”專班對下一步的工作已有規劃。崇州市“大物業”專班專員舒曉清說，一是繼續擴大覆蓋面，在鞏固崇陽、崇慶兩個街道成果的基礎上，逐步向全市其余鎮街延伸；二是依托“大物業”服務機制，積極探索老舊小區“拆墻并院”，拓展居民活動空間，整體提升管理水平、宜居品質和資產價值；三是建立健全長效管護機制，“確?！笪飿I’服務不脫節、管理不回潮，讓改造成果真正惠及廣大人民群眾，讓群眾看到變化、得到實惠?！?/p>

在同心佳苑，汪會玲正忙著招呼鄰居，“你看現在多好，住著也舒服?！倍谛叟d樂旭園，楊林莉的話更簡短：“我們這小區，現在住起來就是巴適?！?/p>

記者|劉湘 鄧濤

編輯|余霞 王靜霞