2026.06.25

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 鄭娜

深圳寶安區(qū)以一宗超百億地塊為6月土拍畫上句點(diǎn)。

6月25日，深圳寶安區(qū)新安街道A002-0113宅地正式出讓，歷經(jīng)351輪線下競價(jià)，保利發(fā)展戰(zhàn)勝中海、華潤+招商、建發(fā)三個(gè)競買者，以105.1億元總價(jià)摘得地塊，溢價(jià)率達(dá)到99.05%，成為年內(nèi)第三宗近乎翻倍的成交地塊，并以87924元/平方米的成交樓面價(jià)創(chuàng)下寶安區(qū)新高，亦成為深圳涉宅用地成交樓面價(jià)第三。

（地塊所在區(qū)位）

與南山、前海地塊相似，這塊贏得房企熱搶的寶安地塊同樣極具稀缺性。

從地塊指標(biāo)來看，土地面積約3.73萬平方米，規(guī)劃建筑面積11.95萬平方米，容積率低至約3.19。克而瑞深圳表示，這一超低的容積率，不僅低于附近在建新盤，更是目前寶安中心區(qū)掛牌出讓涉宅用地中容積率最低的一塊，地塊純粹的居住屬性與低密規(guī)劃，為其奠定了打造高端改善住宅的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

從區(qū)位來看，地塊西側(cè)緊鄰海岸線，直面騰訊全球總部企鵝島，是寶中西組團(tuán)稀缺的一線海景宅地；在寶安中心區(qū)立體交通樞紐輻射圈內(nèi)，周邊集聚了高端商業(yè)文娛體、各類優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療配套，并兼得濱海景觀與科技產(chǎn)業(yè)輻射，是寶安中心區(qū)核心地段稀缺優(yōu)質(zhì)宅地。

該地塊南側(cè)即是近日熱賣的豪宅項(xiàng)目深圳觀潮府項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊于2025年出讓時(shí)同樣引發(fā)了多家企業(yè)參拍，由華潤&招商以總價(jià)86.4億元、溢價(jià)超34%摘得，在今年4月以約14.7萬元/平方米的備案均價(jià)開盤入市，兩開兩罄，市場熱度頗高。

上述項(xiàng)目內(nèi)部人士向記者表示，深圳觀潮的客群地域?qū)傩詷O強(qiáng)，以寶安中心區(qū)及周邊的地緣改善客戶為主。這批客戶長期生活、工作在寶中，親歷了片區(qū)從“規(guī)劃藍(lán)圖”到“城市封面”的完整蛻變，對(duì)區(qū)域價(jià)值有深度認(rèn)同。

這類地緣客戶積累起來的龐大存量改善需求預(yù)計(jì)將構(gòu)成新項(xiàng)目購買力基本盤。

克而瑞深圳表示，寶中片區(qū)早期開發(fā)的住宅項(xiàng)目樓齡普遍超過十年，建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)、智能化配置等已與當(dāng)前新一代“好房子”標(biāo)準(zhǔn)存在明顯代際差距，激發(fā)了大量原業(yè)主“以舊換新、就地升級(jí)”的置換沖動(dòng)。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主、高管及專業(yè)人士群體，對(duì)于居住空間的需求已從功能滿足轉(zhuǎn)向?qū)兇馊印⒌兔墉h(huán)境等的追求。

這樣一宗“王炸”地塊未來又會(huì)以怎樣的價(jià)格呈現(xiàn)？億翰智庫認(rèn)為，對(duì)比深圳觀潮項(xiàng)目在2025年拍出約5.9萬/平方米的樓面價(jià)，此次出讓地塊的樓面價(jià)直接跳漲近2.9萬/平方米，漲幅近50%。考慮到建安成本與合理利潤，未來入市價(jià)格或?qū)⑼黄?8萬/平方米，寶中房價(jià)天花板有望被徹底重塑。

整體來看，深圳6月土拍“地王”頻出，南山、前海、寶中地塊樓面價(jià)均創(chuàng)區(qū)域新高，三宗地塊共收金超198億元。房企對(duì)核心區(qū)域地塊爭奪的意愿越來越高。

深圳中原研究中心認(rèn)為，這一方面是深圳樓市持續(xù)分化，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品市場認(rèn)可度高，去年底以來深圳頂豪產(chǎn)品的熱銷給開發(fā)商帶來更多信心；另一方面，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，進(jìn)一步加劇了市場競爭。

微信編輯| 小羊

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