作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳的宅地，進入市場自由定價時間。

央企牽頭抬價。

溢價率拉爆

備受市場關注的寶安中心區北街坊A002-0113地塊，今天（6月25日）下午競拍。

結果也已經出來了，保利以105.1億元擊敗華潤招商、中海以及建發拿下地塊，綜合樓面單價約87924.039元/㎡，溢價率99.05%。

這個綜合樓面單價，不僅刷新了寶安區域的宅地出讓樓面單價，與一路之隔的觀潮府當初的拿地綜合樓面單價還貴了約2.8萬/㎡，成為深圳土地出讓歷史第三貴的地塊。

而這次地塊最大的看點是，經歷355輪的搶奪，溢價率直接拉爆整個深圳過去的土地出讓溢價，幾乎翻了倍。

原本按照市場的預期，該宗地塊可能會成為觀潮府的二期，然后鏈接項目整體成片開發。

如今，保利一舉拿下，地塊的設計及規劃，將又是另一番景象。

觀潮府今年兩度推售，共184套住宅，備案均價約14.87萬/㎡，單價區間約14.2萬—15.09萬元/㎡，總價區間約2013～1億427萬。

開盤銷售去化情況都不錯，首批房源雖然未能日光，但從深圳房地產信息平臺的備案情況來看，剩余房源也不多。

按照市場這個定價，預計未來項目也要照著14萬+/平的節奏走。

實際上，寶安中心區北街坊A002-0113地塊成為新地王是在預料之內的。

6月深圳已經有兩宗核心宅地提前打了樣本。

6月12日，位于前海桂灣的T201-0233宗地打了樣本，廈門建發以35.25億元拿下，溢價率拉到114.29%，綜合樓面單價去到約9.59萬/㎡，競拍也去到300輪。

6月5日，位于南山粵海街道的T204-0153宗地，被保利置業以約57.72億，綜合樓面單價約10.87萬/㎡，競拍291輪拿下，溢價率為150.74%。

前兩宗地王的溢價率都已經翻倍，所以寶安中心區北街坊A002-0113地塊也沒有什么懸念了。

但這樣的“地王”誕生節奏，已經不是簡單的地塊出讓這么簡單了。

其中兩塊還是保利刷出來的成績，很難說不是帶著任務來的。

一方面，“地王”刷新的時間極短，單就6月就出現了3宗“地王”。

這樣的用地熱度，深圳的市場已經很久沒有出現。

而三宗“地王”的價格，已經不是個案，僅樓面單價就已經突破區域的價格天花板，未來不僅區域的價格天花板會被重構，整個深圳的價格體系都會重構。

核心區用地價格及新房住宅價格，都將會看到新一輪的抬升，并且還是整體性的抬升。

另一方面，宗地溢價率拉爆，也意味著，深圳的核心區域地塊，已經完全交由市場來定價，就像過去新房的備案價格，不再指導，而是交還市場，讓市場說了算。

這背后，反映的是深圳建立健全“人、房、地”要素聯動市場邏輯，這些都在逐步地落實了。

所以，接下來，深圳大概率要迎來一個完全的自由市場，用地價格、住宅備案價格，全交由市場。

那么，開發商們無論是拿地，還是賣房，都各憑本事。

保利重整棋局

僅僅6月，保利便在深圳砸了162.82億元，在深圳出手闊綽，保利在廣州的大本營，最近也表現得相當積極。

6月22日，保利以底價拿下廣州花都區天貴北路以東、花都大道以南CA0503071地，成交價67475萬元，綜合地塊樓面價約7560元/㎡。

而2026年6月15日，經過27輪競價，保利以總價約13.49億元，拿下白云區黃邊北路北側AB2902026地塊，成交樓面價約2.7萬元/平方米，溢價率約為23.87%。

在廣州拿下的這兩宗地，雖然是非天河、越秀、海珠這些核心區的位置，但也都是花都以及白云區的優質位置。

花都拿下的地塊，位于花都中軸CBD范圍內，北側一路之隔就是融創文旅城，周邊有駿壹萬邦廣場等商圈，廣州實驗教育集團花都石崗小學、黃廣鳳凰北小學、華南師范大學附屬學校等教育資源；

白云的地塊，同樣核心，周邊學校、地鐵、商業都配齊，貼著設計之都最成熟的一期，周邊產業和住宅密集。

再往前看，保利在今年開年，為了珠江新城的最后一塊拼圖馬場地塊，保利和越秀火拼了兩百多輪，雖然最后越秀拿下了地塊，但也可從中窺見保利對這宗宅地的決心。

而整個6月，保利在深圳以及廣州，截至目前，累計已經砸了183.06億元。

如此高密度、高金額的拿地動作，放在保利身上，明顯絕非臨時起意。

這樣的變化，實際是開年以來保利組織架構重整后的一面鏡子。

今年年初，保利發展啟動了新一輪大范圍的組織架構調整，核心邏輯就是“區域整合、權限下放、聚焦核心”。

廣深作為大灣區，乃至全國樓市最具韌性、利潤最豐厚的核心戰區，很顯然也被提升到了戰略優先級的最高位。

而這些拿下的地塊，都有一個共性，除了位居核心，還有就是容積率以及限高的約束帶來宜居低密屬性。

那么，接下來這些項目會以怎樣的產品面市、能否撐起對應的價格預期，也將成為檢驗這輪保利拿地戰略成敗的試金石。

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作者觀點，不代表格隆匯立場