物業費交了不知道花在哪、電梯廣告費進了誰口袋、想換物業湊不齊人投票……這些困擾業主多年的老問題，終于有了破局之策。

日前，花都區住房和城鄉建設局正式印發《花都區推動物業服務質量提升若干措施（試行）》。這份被業內稱為“花都物業八條”的文件，從信息公開、資金監管、服務量化、信用評價等維度，搭建了一套覆蓋物業服務全流程的治理閉環。

該措施針對住宅小區長期存在的質價不符、侵占業主公共收益（共有資金）、住宅專項維修資金管理使用不規范、共用設施設備維護不到位等幾大類痛點難點，從黨建引領、分級定價、第三方審計、數字化監管、信用紅黑榜等維度打出組合拳。該措施試行期2年，覆蓋全區所有專業化物業服務住宅小區，旨在構建“質價相符、公開透明”的物業治理新秩序。

交多少錢、享啥服務，

有了一張“對標表”

業主與物業之間最常見的糾紛，往往始于一個模糊的問題：物業費到底對應什么服務？

2023年公布的《廣州市實行政府指導價的普通住宅前期物業服務標準（2023年版）》解答了這個問題，但僅僅局限在物業與前期開發商簽訂的前期物業合同中，業主按照每月1元、2元、2.5元/㎡等標準繳納物業費，卻根本無法了解具體可以享受的物業服務內容。本次花都區的措施，從物業費服務標準著手，要求小區按照綜合管理服務、共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護五大模塊，選定每個模塊對應的不同等級，對應模塊等級的政府指導價之和，就是業主繳納的物業費了。

別墅、非住宅以及業主大會成立后的普通住宅，實行市場調節價，由雙方依法協商約定；超一級小區（有電梯的超過2.8元/㎡·月，無電梯的超過1.9元/㎡·月）則由開發商前期申報，按政府批復的價格和標準進行履約。但無論哪種類型，所有小區都必須對照統一標準重新梳理服務清單，確保收費標準、服務內容、實際履約三者一致。

小區“三本賬”，每季度曬一次

新規最受業主關注的，是全面推行的物業服務“三公開”制度。物業企業須在線上線下顯著位置，使用統一模板，按季度公開三項核心信息：

· 物業服務費收支情況

· 業主共有資金收支情況

· 物業服務內容及收費標準

根據規定，物業服務人應當在每年4月、7月、10月和次年1月，向業主公開上一季度相關信息，每次公示滿3個月。

同步落地的還有業主訴求閉環處置機制。小區須設置實體意見箱和線上留言端口，按月匯總業主訴求，提交物業管理委員會或業主委員會逐項研究處理。

公共收益不能亂花了，

業主能查還能分

信息公開之外，花都此次新政在資金監管上祭出了更硬的“牙齒”。

根據《民法典》規定，物業服務人等利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。新規進一步明確，公共收益（共有資金）實行專戶存儲、分賬核算、專款專用。經業主共同決定或業主大會表決通過后，這筆錢既可用于公共設施維修，也可按規定直接返還給業主。對于侵占、挪用、隱匿公共收益的行為，新規明確“從嚴查處”。

花都區物業行業協會將建立第三方審計機構備選庫，小區可通過搖珠方式隨機遴選審計機構，對共有資金、維修資金開展專項審計，審計結果向全體業主公示。

關于物業服務費審計，酬金制小區由業委會會議決定即可啟動；包干制小區需經業委會或物管會提議，或20%以上業主聯名提議，召開業主大會表決通過后可實施審計。

投票不用跑斷腿，手機上就能表決

過去業主想查物業賬、想投票換物業，要么找不到門路，要么湊不齊人頭。新規更加充分利用了數字化渠道。

2025年6月，“廣州物業管理”微信公眾號和廣州市物業管理信息平臺升級改造后重新上線，業主通過手機即可查詢物業費收支明細、共有資金賬戶流水、維修資金使用項目等信息。但在實際應用中，由于物業填報率不理想等問題，很多業主查看后發現除了維修資金信息外，其他小區信息都是空白的。新規明確要求物業企業依托廣州市物業管理信息系統，實時更新小區數據，并納入紅黑榜綜合考評，讓公眾號充分發揮便民作用。同時，不動產登記信息與業主電子投票系統完成數據互通，業主對停車費議價、選舉業委會、選聘物業企業等重大事項，可直接在線投票表決。

物業干得好不好，紅黑榜上見分曉

物業服務企業干得好不好，業主選誰不選誰，過去缺乏公開可查的官方參考。花都新規建立的“紅黑榜”制度填補了這一空白。

紅黑榜評定從“三公開”落實情況、物業服務標準化履職情況、系統信息錄入完成率、專項審計配合情況、業主滿意度等多個維度進行綜合打分。綜合表現優秀的企業列入年度紅榜，存在嚴重問題或不良情形的企業列入年度黑榜。評定結果將在花都物協公眾號、花都融媒等平臺公開發布（參考評價體系如下）。

上了紅榜的企業，可減少日常巡查頻次，在評優評先、政策扶持方面予以傾斜；上了黑榜的企業，則被加密監管頻次、掛牌督促整改。新規明確，業主委員會、物業管理委員會在選聘、改聘物業時，可向住建部門函詢備選企業的信用記錄，紅黑榜將直接進入業主選物業的決策參考。

這份為期兩年的試行新規，標志著花都物業管理從行業監管邁向基層治理，“吹哨報到”機制有效破解了“看得見管不了”的治理難題。業主的知情權、參與權、監督權、決策權正在歸位，購房者也得以將物業信用納入選房標尺。

花都以制度創新拉平服務信息差，用“質價相符”重塑市場秩序——這不僅是一次行業規范升級，更是花都基層治理能力現代化的生動實踐，彰顯了住建部門敢啃硬骨頭、善打組合拳的改革擔當。

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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