來源：市場資訊

居住多年的小區

公共綠地悄然變成停車場

不滿亂象拒交物業費

竟被物業停水斷電？

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Q1

我所在小區的物業公司未按物業服務合同約定，擅自將小區公共綠地改建為收費停車場，且停車費未公示去向。部分業主聯合拒交物業費，物業公司則采取停水、停電的方式催交。這種情況下，業主拒交物業費是否合法？能否要求物業公司恢復綠地并賠償損失？

A1:

你好。物業公司的一系列行為均屬違法，你們可以通過業主大會與物業公司交涉，若交涉無果，你們可以向當地住建局投訴反饋物業的違法行為。另外若物業履行了物業合同中的義務，物業公司有權要求業主支付相應物業費。

首先，小區內的公共綠地屬于全體業主共有，將綠化用地改為停車場屬于改變共有部分的用途，必須由業主通過法定程序共同決定，物業公司無權擅自決定公共用地的用途。根據相關司法解釋的規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。作為被侵權的業主，你們可以自行或者通過業主大會和業主委員會，要求物業公司立即改正，如他們拒不改正，可以考慮通過訴訟途徑來維權。

根據《民法典》第九百四十四條的規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。水電供應是公共服務，物業公司僅是代收代繳單位，無權擅自中斷。但是作為業主不交物業費的，物業公司也有權依據物業合同起訴業主。通常情況下，物業公司正常提供了物業服務的，法院也會支持物業公司的主張。建議你們將交物業費和物業公司的違法行為分開處理。

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Q2

我跟我老公共同出資買了一套房產，后面這房子卻成了我婆婆的個人財產，現在我老公找我離婚，要求我凈身出戶，我該怎么辦？

A2:

你好。針對你的問題，需要根據你和你老公共同購買房產的出資情況以及產權人登記情況來具體分析。

第一種情況，你和老公婚后共同出資購買房產，但房產登記在你婆婆的名下，那么你很難去主張屬于你的房產份額。你們出資購房的行為，很有可能被認定為親屬之間基于親情而進行的資助、贈與，不足以推翻房產證登記的效力。此時，你可以收集保留你出資金額的證據，若你從未有過贈與的意思表示，向你婆婆主張返還你支付的購房款。

第二種情況，你和你丈夫在婚姻關系存續期間共同出資買房，登記在你老公的名下，屬于你們的夫妻共同財產，但你老公在你不知情的情況下將房屋產權過戶至他母親名下，這個行為相當于是房產的贈與。根據《民法典》的規定，你老公未與你協商就贈與其母親房產，屬于無權處分。而你老公的母親作為近親屬，通常知曉或應當知曉兒子的婚姻狀況，因此很難構成善意取得。在這種情況下，你可以向法院起訴請求確認該贈與行為無效，并撤銷登記。

至于你老公要跟你離婚，通常應先由雙方協商分割財產。如果雙方無法協商一致，可以由任意一方向法院提起訴訟解決。對于他要求你凈身出戶的無理要求，你有權拒絕。

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Q3

我借給朋友5萬元，當時因為是好朋友，只寫了簡單的借條，沒有約定利息和具體還款日期。現在過去兩年了，我急需用錢，朋友一直不還。借條還有效嗎？我該怎么要回這筆錢？

A3:

你好。若借條是你們雙方真實的意思表示，通常有效。雖然內容簡單，但只要明確了你朋友向你借款5萬元的事實，你可以隨時要求他償還。如多次催促，你朋友仍拒絕償還，你可以收集相關證據，通過起訴的方式維權。

根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第四條，未約定履行期限的合同，訴訟時效期間一般從債權人給債務人的寬限期屆滿之日起計算。也就是說，你朋友找你借錢的訴訟時效，是從你找他催促還錢并明確的還款期限屆滿之日起開始計算，雖然已經過去兩年，你只要有催促還款的記錄就仍在法律保護的訴訟時效期間內。

關于利息，根據《民法典》第六百八十條，自然人之間的借貸，沒有約定利息或者約定不明確的，視為沒有利息。因此，你只能要求你的朋友歸還本金，而不能主張利息。另根據《民法典》第六百七十六條的規定，你可以要求他支付逾期利息，作為資金占用損失，但起算時間也應當從你找他催款并給他的寬限期屆滿之日起計算，按照合同成立時一年期貸款市場報價利率（LPR）計算。

建議你先找你朋友催還款，明確還款日期，如依然拒絕還款的，可以收集轉賬記錄、借條、催促還款的記錄，通過訴訟的途徑維護自己的權益。

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Q4

我通過房產中介租住了一套公寓，簽訂了一年的租賃合同，支付了三個月租金及一個月押金。入住僅兩個月后，房東突然告知該房屋已被出售，要求我一周內搬離，還說“合同未約定房屋出售需賠償”。中介也以“房屋交易與中介服務無關”為由推諉責任。這種情況下，我該怎么辦？

A4:

你好。根據合同相對性以及“買賣不破租賃”的法定原則，你有權不搬出，若合同中有關于出租人的違約責任約定，你可以按照合同約定要求房東承擔責任。若合同沒有具體約定，你也可以依據《民法典》的規定追究房東的違約責任。

根據你的描述，你通過房產中介租住了一套公寓，并且約定租賃期限為一年，根據《民法典》第七百二十五條的規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。因此，房東將案涉房屋出售，不影響你承租的權利，你并不需要承擔責任，反而是房東要求你搬出的行為構成違約。另外，作為專業的中介服務機構，有義務提供真實有效的房源信息并促成合法交易。如果因為房東的違約行為導致你的合同無法履行，同時中介未能盡到審慎核查房屋的情況或積極協調處理你們糾紛的義務，你可以要求其退還已收取的中介服務費。

但是需要注意的是，相關司法解釋規定了“買賣不破租賃”的例外情況，即房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封，這些情形不適用“買賣不破租賃”原則。如果在你租房前，房子就存在上述情況，那么新房主可以不繼續履行你的租賃合同，要求你搬出，但是這并不影響你追究房東違約責任。

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Q5

我在一家美發店辦卡充值了1500元，只用了一次。后來想染發，發現原店已關閉，店員不經我同意就把我的服務轉到了另一家合作店。結果在新店染發時，藥水讓我頭皮灼痛難忍?，F在我兩家店都不信任了，想退卡里剩余的錢，但原店老板說已轉店就不能退。我該怎么辦？

A5:

你好。店家無權未經你同意就將服務轉移至另一家店，你有權拒絕，要求解除合同退還款項。即使你接受服務，也可以以商家提供不符合合同約定的服務內容為由，要求商家返還剩余款項。

根據《最高人民法院關于審理預付式消費民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，若合同中存在排除消費者依法解除合同或請求返還預付款權利的條款，或者約定經營者有權單方變更兌付商品或者提供服務的價款、種類、質量、數量等合同實質性內容的條款，這明顯加重了消費者的責任，消費者可主張條款無效。另外，消費者有權對無效或解除的預付式消費合同，主張返還已支付的費用及利息。因此，你有兩種選擇，如你不同意變更合同主體，則你可以要求之前的經營者返還已支付的費用，需要注意的是，返還本金應為預付款扣減已兌付商品或者提供服務的價款后的余額；如你同意變更合同主體，在你對于服務不滿意或者服務不符合要求的情況下，依然可以要求返還剩余的費用。

建議你先與店家溝通關于你此次服務體驗不好的情況，然后和店家協商解決方案。如商家拒絕協商，你可以通過撥打12315熱線投訴該商家。若仍無法解決，建議你收集之前的充值記錄、合同，以及未經你本人同意轉讓新店的記錄等證據，向法院提起訴訟要求退還剩余款項。