文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

以前看不上的物業管理生意，如今中字頭地產央企卻搶著干。

近日，大悅城發布公告稱，公司董事會同意對現有組織架構進行調整和優化。調整主要有兩個方面：整合多個業務板塊、撤四大區設七個城市公司。

具體來看，商業事業部、物業事業部合并為大悅生活，產品中心、營銷管理部合并為開發事業部，產業與寫字樓管理部更名為產業發展事業部,戰略運營中心內控與信息化組獨立為數智化中心。

截圖來源于企業公告

為什么要做調整和優化？大悅城稱，通過整合業務板塊、優化城市布局、縮短決策鏈條等方式，把服務從單一空間延伸到商場、社區、寫字樓、產業園區等領域。

顯而易見，大悅城的業務重點，從地產開發轉移到了物業管理服務上。

不只是中糧集團旗下的大悅城，中國中鐵、中建集團、中交集團三家央企，也在近段時間紛紛轉戰物業管理服務業務，一邊在經營決策、組織架構上向這塊業務傾斜，另一邊開始在市場大舉圍獵物業管理項目。

在物業管理服務爆發“撤退潮”、講究“價值互換”的當下，做慣“甲方”的中字頭央企，如何進行身份轉變？

01.

都想孵化一個“華潤萬象”

大悅城很早定位為“卓越的城市運營與美好生活服務商”，但對于物業管理服務，卻始終沒有做好“全力以赴”。

在中糧集團的規劃中，商業運營、住宅開發一直是大悅城的兩條發展主線，2004年以“買買買”擴充商業版圖，2007年成立主要發展經營持有型物業的物業投資部，2012年以“借殼上市+資質注入”方式將商業運營業務完成香港上市。

可惜，商業運營開局即巔峰。北京西單大悅城、朝陽大悅城、上海靜安大悅城、成都大悅城……大悅城商業的高光時刻，基本在2015年以前，之后很多一段時間都是“吃老本”。

直到2021年，行業周期轉動，大悅城開始謀求改變——推動商業運營輕資產管理輸出策略，運營項目逐漸增加。

到了2024年、2025年，中糧集團進一步合并地產平臺，包括組織架構和人員布陣。同時，大悅城將商業管理中心分拆獨立為商業事業部，尋求提升商業運營服務能力。

這些經營調整，只是拔高了商業運營業務的內部地位，在經營層面，大悅城的決策鏈仍有點滯后。

但這次轉變還是收獲了一定的效果。2025年，大悅城購物中心銷售額同比增長15.5%至463.7億元，客流同比提升22.7%至4.49億，平均出租率94%，下滑了1.1%。2025末，擁有在營商業項目37個，商業運營面積約388萬㎡。

嘗到甜頭的大悅城，這次很果斷地“向內砍一刀”，直接合并業務部門，也砍掉了大區層級，改為總部直管城市公司，縮短決策鏈。同時，有市場消息傳出，城市公司也在進行人事重組，很多區域員工將面臨去留選擇。

說白了，大悅城對于住宅開發業務以前還留有一絲幻想，這也是一個歷史遺留問題——中糧集團在商、住之間一直搖擺不定。如今，業務主線十分明確：全力押注商業運營。

中糧集團也不再“死磕”華潤萬象的商業大區制模式，而是要讓大悅城走一條自己的道路，或將合并的“大悅生活”孵化為另一個“華潤萬象”。

不只是中糧集團，中交、中鐵、中建三家萬億級央企，集體搶著布局物業管理服務業務，都想孵化一個“華潤萬象”。

02.

地產央企集體搶物業的活干

6月15日，中交地產正式更名為“中交發展”，通過母公司中交集團債務重組、整合物業管理資產方式，正式從地產開發轉型到物業服務、資產管理和運營等業務。

業務重組只是一個開始。考慮到與綠城服務同業競爭的問題，中交發展走了純輕資產運營路線。相比母公司注入資產，第三方拓展更加考驗公司的物業管理服務專業能力和品牌影響力。

所以，中交集團對新平臺進行了一場高管大換血。

很早之前，中交發展便開始引入經驗豐富的職業經理人，包括龍湖物業原總經理曾益明，擔任公司董事、總經理；在王堯突然辭任中交發展董事長后，又委任兩位“龍湖系”出身的高管葛璽、馮銳為公司副總裁。

曾益明、葛璽、馮銳，擅長的領域分別是工程運營管理、成本控管、物業增值服務。如今，中交發展成為了“龍湖系”的新陣地。

確定業務主線之后，中交發展也開始在市場上進行圍獵，2025年物業服務、資產管理與運營收入同比增長43.37%至12.9億元；毛利率15.66%，有所下降。

中交發展也坦言，公司的創新業務尚處于探索期，標準化體系運用不成熟，規模效應未能及時釋放。所以，2026年至今也僅新增3個項目，包括弘源資產兩個物業服務項目，以及張家口橋東區城市道路環衛項目。

拓展緩慢，意味著中交發展未來可能很難追趕上其他地產央企的腳步。相比之下，中鐵、中建推進物業管理服務業務的速度，更加兇猛。

6月18日，中鐵全資子公司中鐵諾德公布了一份成績單，“618”經營大促期間一舉中標7個物業管理項目，包括安徽城市管理職業學院、北京豐臺醫院、大興黃村鎮一處安置房、山東歷山監獄等物業服務項目。

中鐵諾德和中交發展的經營歷程很類似。2023年3月，中鐵謀求產業轉型升級，提出“投建營”一體化經營思路；3個月后，通過整合重組物業管理服務、生活服務、商業管理等業務子公司，組建了綜合運營平臺中鐵諾德。

據筆者初步統計，2023年至今，中鐵諾德在青島、廣州、太原等地，合計拿下超過40個物業管理、城市環衛、醫院后勤物業等服務項目。

相比中交、中鐵，中建集團重點發力城市運營服務業務，且來得更晚一些。

中建“八子”中，中建七局早在2021年便拿下首個城市環衛項目；中建五局在2023年3月開始布局城市運營領域；到了2025年，中建一局、二局、三局、八局則紛紛拿下城市運營服務項目，中建四局在2026年4月才填補空缺。

其中，中建八局最快從戰略層面“搶跑”，于2025年5月整合地產、投資、運營業務，將“中建八局投資發展公司”更名為“中建八局城市運營公司”。

官方信息顯示，目前，中建八局城市運營公司累計服務城市12座，服務道路超400條，服務面積超1000平方公里，物業服務管理面積約2700萬㎡。

但當4家地產央企集體搶物業的活干時，行業卻已轉入新的發展軌道。

03.

生意講究“價值互換”了

為什么地產央企集體搶入物業服務賽道？

中建集團的重組是一個典型例子。

2026年初，中建將“自下而上”的監管模式改為“自上而下”的管控模式，并對“八子”進行大范圍重組。比如總部財務部和金融與專項資產管理部合并為財務資金部、區域總部數量從12個縮減到8個、成立項目督察組，以及各工程局重疊業務和板塊統一歸攏管理等。

中建重組的目的很明確：整合各局分散的資源，避免內耗。

關于集體擠入服務管理業務賽道，一位中字頭地產央企內部人士表示，“以前一直有，現在主業不好干，要轉型去搞服務搞管理了，都在求生存。中建的經營轉變反而是最快的一個。”

只是，當下物業管理服務行業已經過了比拼規模的階段，對于物業服務公司而言，生意越來越難做了，因為很難再“躺著賺錢”。

國家頂層規劃體系層面，物業服務提質被寫入“十五五”規劃中，明確定調物業行業要走高質量發展道路，物業服務不再是看門和清潔，而是要轉向城市服務商，延伸到城市更新、基層治理和民生保障。

微觀層面，居民對物業服務的滿意度正在下滑。中指研究院報告顯示，2025年全國物業服務滿意度降至72.9分，業主繳費意愿在下降，對應的企業物業費收繳率也下降了4.54%，物業公司面臨著營收增速放緩、利潤承壓等挑戰。

物業服務，變成了一個雙向選擇。業主選擇高性價比且令自己滿意的物業公司，物業公司也回歸理性擴張，挑選高凈值或可通過增值服務創收的社區，以及主動撤出難以正常經營或處于虧損狀態的項目。

于是，全國范圍內爆發了“物業撤退潮”。

中指研究院統計數據顯示，2025年至2026年3月，全國住宅物業項目撤退社區案例達到212個，集中發生在蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市，涉及綠城服務、中海物業、保利物業、濱江服務等物業公司。

盡管相比住宅領域的物業服務，商業運營、城市運營等領域有著更可觀的利潤和穩定的賬款回籠預期，然而，“提質”的主線依然沒有發生改變，特別是在當前市場環境下。

商業運營、城市運營，都在講究“價值互換”。

克而瑞物管調研報告指出，2025年，商業運營和資產運營管理面臨著“甲方預算持續緊縮”與“資產保值增值訴求明顯上升”的雙重難題。其中，61%的企業設施管理預算下降，同比增加 16%。辦公樓宇高空置、園區去化壓力下，甲方對資產保值增值的訴求同比上升11%。

城市運營同樣如此，要求物業服務公司提升效率的同時，也要通過城市空間改造、內容和價值運營，注入活力和靈魂。

換成大白話就是：錢少事多。

在工程、地產開發領域做慣甲方的地產央企，做物業服務只能算得上新秀水平。

透過中交、中鐵、中建等項目拓展也不難發現，幾乎是后勤服務、城市環衛等基礎物管服務項目，想要通過增值服務、情緒價值創收創利，顯然有很長的路要走。包括已在商業運營有所布局的大悅城，同樣如此。

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