天津
01
剛剛，我在北方網政民零距離看到了一條投訴，題為：
悅景灣地下車車庫被第三方外包，使用霸王條款
這是怎么回事？
我查了一下，悅景灣小區地下車庫歸屬開發建設單位，屬于開發建設單位專有產權，地庫產權歸開發企業所有。
目前開發建設單位委托天津市新控商業管理有限公司運營管理地庫。
但業主不樂意了。
在他們看來，全體業主已選聘萬科物業于6月1日接管小區，而地庫作為小區附屬設施，理應由萬科統一管理。
很遺憾，西青區給到的回復是：
根據《中華人民共和國民法典》第二百七十一條、第二百七十二條相關規定，地庫的產權人可基于其所有權另行委托相關管理人對其專有部分進行管理。該小區地下車庫產權為天津駿耀房地產開發有限公司所有，屬于該公司的專有部分，不屬于小區全體業主共有部分，不在選聘物業服務企業管理范圍之內。
也就是說，雖然悅景灣已更換為萬科物業，但地庫的產權人仍然是中駿，后者有權選擇誰來運營管理地庫。
業主的顧慮是，明明已更換為萬科物業，但地庫卻被開發企業另選他人接管運營，以后恐怕將面臨相互扯皮。
02
無獨有偶，美的旭輝翰悅府也遇到了相似的情況。
2026年2月，已由業主大會選聘萬科物業，但地庫仍然是開發企業自持物業永升物業負責日常運維，業主希望由萬科物業進行統一管理。
可惜，得到的也是同樣的答復。
目前來看，開發企業的操作合法合規，業主的訴求，恐怕很難得到滿足。
畢竟，地庫產權歸開發企業所有，依據相關法律規定，開發企業享有自主處置權。
03
這兩年，天津時常會有業主聯合起來更換物業的案例。
但，需要提醒大家的是，對于擁有地庫的新小區，更換物業，可能也將面臨地庫不歸新物業管的命運。
建議大家在買房時，就將入住后的物業服務納入重點考慮范疇。
因為，物業的好壞，也關系著你入住后的居住體驗。
喜歡萬科，就買萬科開發的樓盤，交付就是萬科物業。
喜歡金茂，就買金茂開發的樓盤，交付就是金茂物業。
依此類推，避免后續不必要的麻煩和困境。
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