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破解小區(qū)“千千結(jié)” 奏響共治“和諧曲”

——《亳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》解讀

日前，安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議批準了《亳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），共六章三十八條，將于2026年10月1日起施行。

電梯廣告、公共車位出租、快遞柜入場費等收益，扣除成本后全歸業(yè)主；物業(yè)不能以“有人沒交費”為由降低服務(wù)質(zhì)量；業(yè)主需按時交費，遵守管理規(guī)約，不得任性……《條例》聚焦小區(qū)治理痛點、難點，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，全力維護廣大業(yè)主、物業(yè)企業(yè)各方合法權(quán)益，打造和諧宜居的居住環(huán)境。

從“各管一攤”到協(xié)同共治

為什么要出臺《條例》？

隨著我市城鎮(zhèn)化進程加快，住宅小區(qū)總量持續(xù)增長，物業(yè)管理已成為基層社會治理的重要組成部分。目前，我市物業(yè)管理領(lǐng)域存在部門協(xié)同治理機制不健全，部分業(yè)主委員會成立難、運作亂，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊等問題。

為破解這些難題，市人大常委會于2025年10月啟動了立法工作。2026年4月28日，亳州市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十二次會議通過《條例》；2026年5月22日，安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議予以批準。

《條例》構(gòu)建了綜合治理格局，明確建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導下的協(xié)同運行機制，對市、縣（區(qū)）政府及部門責任進行了明確；同時明確街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責任和社區(qū)協(xié)助職責，建立糾紛化解機制，形成全方位治理網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建了以政府部門職責分工為基礎(chǔ)、執(zhí)法協(xié)作機制為保障的住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合監(jiān)督體系。

針對業(yè)委會成立難、運作亂等問題，《條例》細化了業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和換屆流程，明確了業(yè)主委員會職責范圍、禁止行為與違規(guī)處理機制等。

《條例》明確，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定正確履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主委員會及其成員不得阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同；利用職務(wù)之便減免物業(yè)費、停車費等費用或者煽動業(yè)主不支付物業(yè)費、停車費等費用；索取或者違法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者利害關(guān)系人提供的財物或者其他利益；將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔保等損害業(yè)主共有財產(chǎn)；違反法律法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會成員有違規(guī)行為的，業(yè)主委員會可以提請業(yè)主大會終止其成員資格；業(yè)主、利害關(guān)系人有權(quán)向有關(guān)部門舉報，有關(guān)部門應(yīng)當依法處理，確保業(yè)委會權(quán)力在陽光下運行。

公共收益與車位歸屬“還利于民”

《條例》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)作出明確規(guī)定：須按合同和服務(wù)規(guī)范履約，做好共用部位及設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護、綠地保潔、安全隱患排查，及時勸阻違法違規(guī)行為并報告，定期聽取業(yè)主意見并反饋處理結(jié)果等。收費方式可實行包干制或酬金制，政府指導價由發(fā)改部門會同物業(yè)主管部門定期評估、動態(tài)調(diào)整。物業(yè)收費前須公示明細，不得擅自擴標、提價或重復收費，嚴禁以停水停電、限制出入或使用電梯等方式催交物業(yè)費，更不得因部分業(yè)主欠費而減服務(wù)、降質(zhì)量。

同時，業(yè)主應(yīng)當按照約定支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)空置、未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)可依法催告、調(diào)解、訴訟或仲裁。

《條例》還列出了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為，包括：擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)；侵占共用部位；違法搭建；改變住宅用途；亂倒垃圾；在樓道、疏散通道違規(guī)停放車輛或充電；占用消防通道；存放危險品；違規(guī)養(yǎng)犬；高空拋物等。違反規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會或物業(yè)管理委員會應(yīng)當采取合理措施予以制止。

關(guān)于公共收益，《條例》作出了明確界定。利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本后，屬于全體業(yè)主共有。具體包括：停車場、公共場地、道路等共用部位經(jīng)營收益；會所、游泳池、健身室、架空層等共用設(shè)施租賃或經(jīng)營收益；電梯、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告所得；報廢共用設(shè)施設(shè)備殘值收入；共用部位被征收的補償費；因共用設(shè)施被侵占、損害所得的賠償費用；公共收益利息收入等。

公共收益的用途由業(yè)主共同決定，可用于補充專項維修資金；共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護費用；業(yè)主大會、業(yè)委會工作經(jīng)費及業(yè)委會委員工作補貼；有關(guān)審計、檢測費用；以及其他物業(yè)相關(guān)費用。公共收益應(yīng)當專戶存儲、單獨列賬，每年度在小區(qū)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

車位管理方面，《條例》規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主需要。占用小區(qū)共有道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，不得出售、附贈。依法配建的人防工程平時用作停車位的，應(yīng)當向全體業(yè)主開放，不得出售、附贈，維護管理所需費用從收取的停車費、租金中支出。未出售或未附贈的車位信息應(yīng)當公開，在優(yōu)先保障本小區(qū)未購車位業(yè)主需求后仍有空余的，業(yè)主可根據(jù)實際需要增購。

老舊小區(qū)改造獲多項支持

《條例》對老舊小區(qū)作了特別規(guī)定。老舊小區(qū)無維修資金或不足的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）引導業(yè)主通過召開業(yè)主大會交存、續(xù)籌、使用公共收益補充等方式籌措專項維修資金。

市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當結(jié)合城市更新工作，有序推進老舊住宅小區(qū)改造，支持完善停車位和加裝電梯、充電樁等配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)。

對老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)，可以根據(jù)政策使用財政資金。

老舊住宅小區(qū)完成整治改造后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主成立首次業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在征求業(yè)主意見后，可以指定居（村）民委員會組織提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護、公共區(qū)域安保等基本物業(yè)服務(wù)，費用由全體業(yè)主分攤。

法律責任層面，《條例》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停止供電、供水、供燃氣或者限制業(yè)主及其車輛出入、限制使用電梯等方式催交物業(yè)費的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，給予通報批評。

市、縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其他有關(guān)部門及其工作人員在物業(yè)管理活動中有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，由有關(guān)機關(guān)按照管理權(quán)限對負有直接責任和領(lǐng)導責任的人員，依法給予處分。違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有行政處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

《條例》的出臺，標志著亳州市物業(yè)管理步入法治化、精細化新階段，通過權(quán)責對等、公開透明、多方共治的制度設(shè)計，為業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和基層治理主體劃定了清晰的行為邊界，也為宜居城市建設(shè)注入了堅實的法治力量。