土地拍賣市場的風光，與項目端和服務端的欠賬之間，正在形成鮮明反差。

中房報記者 許倩 北京報道

當多數民營房企在土地市場謹慎觀望時，一家來自青島的特種車制造商，正在悄然“掃貨”。

6月24日，青島東李鄭莊片區76-01號地塊吸引了兩家民營房企的對決。青特與海通地產鏖戰55輪，最終青特旗下青島悅軒置業有限公司以2.94億元競得，樓面價10380元/平方米，溢價率11.61%。

這是青特6天內拿下的第二宗地，也是其2026年摘得的第三幅住宅用地。算上此前落地的璟譽、東序、璟逸三項目，其在銅川路、青川路沿線已連片布局五個住宅項目，片區累計土地投入近20億元。

有意思的是，海通地產又一次成了“陪跑者”。這已是其第三次在東李地塊競價中不敵青特，若算上此前報名未出價場次，累計4次搶地落敗。早年雙方曾合作開發匯豪蘭庭，如今卻在同一片場多次正面交鋒。

一家主業造特種車的實體企業，在房地產行業深度調整期內如此密集出手，引人側目。青特是誰？它背后又有著怎樣的布局？

特種車實業起家

在青島本土實業與城市開發領域，青特集團是一個低調卻無法忽視的存在。

它的歷史可以追溯至1958年成立的城陽人民公社修配制造廠。建廠之初， 20余名員工、6間民房、幾臺簡易手工設備，主營業務為維修小型農用車，是典型的鄉鎮小作坊。

1976年，工廠瀕臨停工，28歲的紀愛師臨危受命出任廠長。他捕捉到國內汽車行業對鑄造件的旺盛需求，推動企業從維修轉向零部件制造，生產車輪、減速器殼、后橋殼等配件。這次轉型，讓小廠正式跨入汽車工業的大門。

真正的跨越始于1987年。紀愛師隨團赴美考察，發現國外高速公路上奔行的全是封閉式廂式貨車，而國內仍是敞開式貨車為主。他預判，隨著國內高速路網建設升級，標準化特種運輸車輛必將成為主流。

回國后，他頂著質疑與技術壓力，帶隊完成10萬字的可行性研究報告。1992年，中國汽車工業進出口總公司與這家鄉鎮企業達成合作，共同出資2000萬元投產特種汽車。同年，第一輛“青島特種汽車”落地投產。

此后，青特精準卡位重卡驅動橋領域。歷經數十年技術迭代，集團手握國家專利1100余項，擁有員工3800人，車橋市場占有率居全國前列，產品遠銷20多個國家和地區，成為戴姆勒、斯堪尼亞等國際商用車巨頭的核心供應商。

據青特集團網站2025年11月發布的數據，其以93.9億元銷售收入，入圍“2025青島企業收入100強”，制造業的利潤池，為后來的地產布局埋下伏筆。

2003年，紀愛師成立青特置業，進入房地產賽道。他為地產板塊定下兩條鐵律：其一，地產業務不能拖累制造主業，全部拿地資金來自實業自有利潤；其二，深耕青島本土，不跨省盲目全國擴張。

2022年，青特置業升級更名為青特產城集團，但其企業微信仍沿用青特置業名稱。2025年，青特產城銷售額達45.05億元，穩居青島房企第一梯隊，與海信地產、君一控股并稱本土房企“三駕馬車”。

在治理架構上，青特形成了一套清晰的“家族+職業經理人”分工體系：紀愛師仍擔任集團黨委書記、董事長，掌握戰略方向；其子紀建奕擔任集團總裁，主抓汽車制造與新能源車橋研發，守住實業基本盤；地產業務由職業經理人孫健團隊獨立操盤，負責項目開發與營銷運營。但所有大額土拍投資，最終需通過實業層面審批，風險管控權限始終收歸總部。

不上市，是青特最鮮明的標簽之一。它讓青特規避了資本市場的短期壓力，也讓外界難以窺見其完整的經營細節——各板塊資金如何調配、地產負債率如何，這些核心數據始終未公開，為這家低調的實業房企蒙上了一層神秘底色。

地產擴張與隱憂

青特在青島土地市場的密集出手，并非2026年才開始。

2025年，青特通過旗下項目公司在招拍掛市場已落四子。6月25日，以3.04億元拿下東李70地塊，首次進入李滄區；13天后，又以5.3億元拿下相鄰的36號地塊。同年11月，以1.59億元底價摘得城陽白云山板塊兩宗地塊。2025年青特直接拿地金額超過15億元。

此外還有合作開發。2025年10月，青島豐昊置業以4.54億元競得東李56號地塊，2026年2月青特宣布與豐昊聯合開發，由青特操盤。

進入2026年，青特拿地攻勢不減。5月21日，以2.16億元摘得城陽國城路地塊；6月18日，以3.36億元拿下東李55號地塊；6月24日，又以2.94億元競得相鄰的東李76-01號地塊。不到40天，耗資超8億元。

兩年累計，青特在東李鄭莊板塊已斬獲5宗地塊，業內稱之為“五子連城”，總建面約19.38萬平方米，拿地總耗資19.18億元。加上城陽補倉，2025年至今，青特在青島公開市場已拿下7宗住宅用地，總耗資近27億元。

令市場側目的不僅是金額，還有速度。城陽國城路地塊拿地3天即公示規劃；東李70號地塊拿地4天公示規劃方案，7天內拿到基坑支護和土方開挖施工許可。這種“拿地即開工”的高周轉效率，在當下青島市場并不多見。

這家依托實業起家的本土房企，大規模地產擴張背后，伴隨的負面事件同樣不少。

山東濟寧嘉祥花嶼城，為青特體系省內合資項目，開發主體為嘉祥和佳匯房地產。該公司第一大股東是青特旗下濟寧青特海發置業，持股40%；剩余60%股權由濟寧三家本土企業持有。項目一期規劃6棟住宅樓，僅交付2棟，剩余樓棟長期閑置未開工。開發商對外稱“等待市場行情再決定動工”，被業主投訴“擅自擱置規劃、配套嚴重縮水”。

2026年4月，嘉祥和佳匯房地產還因嚴重拖欠農民工工資且拒不整改，被嘉祥縣住建局列入失信名單。

合作項目同樣矛盾頻發。濟寧高新區宸悅府項目由旭輝銀盛泰與青特產城聯合開發，曾于2024年9月無故停工1個多月，引發近200戶業主擔憂交付延期。高新區管委會介入核查后回應，停工源于兩家合作企業內部經營分歧；經住建部門約談督促后項目復工，并于2025年交付。

安全生產和施工違規是另一條隱線。2024～2025年，城陽青特悅海府項目先后兩次收到住建部門行政處罰，其一因施工現場未按規定配備專職安全生產管理人員被罰5000元；其二因夜間施工噪音擾民罰款1萬元。青特濱湖國際II期，曾因工地未設置硬質圍擋、未采取有效防塵降塵措施被罰1萬元。

2026年1月，青特在東李的璟譽項目被青島市住建局通報，存在“硬化路面明顯積塵、局部裸土覆蓋不到位”等問題，且已是連續三輪上榜。

內部管控亦有爭議。據媒體2024年1月消息，青特產城營銷中心原總經理龍鑫源因經濟問題被調查，涉案金額數百萬元，此事件引發市場對其內部管理體系的討論。

青特產城董事長孫健鮮少接受媒體采訪。從為數不多的公開專訪來看，他似乎是一個產品控。他曾說，一定要做精做細，不過分追求規模；唯有精品，才不負土地與城市的期待。

現實卻是，土地拍賣市場的風光，與項目端和服務端的欠賬之間，正在形成鮮明反差。