出品｜中訪網

審核｜李曉燕

行業告別高杠桿擴張周期，存量運營成為房企生存主線，傳統層層傳導的大區管理模式，早已跟不上城市精細化發展節奏。近期，中糧旗下城市運營平臺大悅城控股完成一場大刀闊斧的內部組織重塑，徹底告別沿用多年的大區統籌模式，搭建總部直管七大城市公司的扁平化管理體系，用“一城一策”的全新打法，錨定核心城市長期深耕，為央國企轉型城市綜合服務商提供清晰范本。

6月17日，大悅城控股董事會全票通過組織架構調整方案。這場新管理層上任兩月內迅速落地的改革，絕非簡單裁撤機構、精簡人員，而是一場由管控思維轉向專業運營思維的戰略革新。在城市更新全面推進、房企向新發展模式過渡的大背景下，此次架構調整既是央企適配行業變局的主動求變，也是深度綁定城市發展、盤活存量資產的關鍵布局。

管理層級大瘦身：四大大區退場，七城直管直面市場

本次改革最直觀、影響最深的動作，是徹底撤銷北方、華東、華南、西南四大區域公司，取而代之設立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亞亞龍灣七家城市公司，原有“總部—大區—項目”三級架構直接壓縮為總部、城市公司兩級直管模式。

七座城市的布局經過精準研判，精準覆蓋京津冀、長三角、粵港澳、成渝、關中平原國內五大核心城市群，分層覆蓋一線消費高地、區域產業樞紐與特色文旅賽道。北京、上海、深圳錨定全國核心消費市場；成都、杭州、西安扎根中西部重點增長極；三亞亞龍灣單獨設立城市公司，專門承接特色文旅資產運營，資源不再分散鋪向全國，全面向價值高地集中。

多層級管理曾是房企規模擴張期的標配，但進入存量時代，層層上報、逐級審批的模式弊端凸顯：市場變化信號層層傳遞易失真，投資、運營、客戶服務等決策節奏拖沓，城市屬地的靈活調整空間被壓縮。扁平化架構落地后，中間傳導環節被完全剔除，總部戰略可直達項目一線，城市公司手握更大經營自主權，需要適配本地市場、對接城市更新規劃時，能夠快速研判、即時落地。

行業觀察人士表示，房地產行業已經走完“規模為王”階段，如今比拼的是屬地深耕能力。取消大區平臺，本質是把經營責任、資源調配權下沉至城市端，讓每一家城市公司直面屬地需求，精準挖掘本地商業、寫字樓、社區、產業多元存量資產價值，真正做到一城一套經營策略。

四大專業中臺同步成型，打通業態協同增長閉環

區域管控體系重構之外，大悅城同步完成四大核心業務板塊整合，搭建起標準化專業中臺，與七大城市公司形成前后臺協同，破解過去各業態割裂、資源無法互通的痛點。

本次整合最大亮點，是商業與物業合并打造全新業務平臺“大悅生活”。過去購物中心運營、社區物業服務分屬兩套獨立體系，商場會員與小區業主資源互不連通，客戶價值難以循環釋放。整合完成后，全國30余個大悅城商業項目積累的2500萬會員資源，將與住宅物業業主體系打通，商場消費積分可抵扣停車費、物業費，業主日常繳費積分又能兌換商場餐飲、零售權益，居民從居住到消費的全場景需求被串聯起來。同時，“大悅生活”形成自有項目運營、物業管理、輕資產輸出三位一體業務模式，對外承接城市商業盤活項目時，可提供商業+物業一體化全套解決方案。

產業賽道迎來升級，原產業與寫字樓管理部升格為產業發展事業部。目前該板塊持有運營超250萬平方米產業載體，入駐企業超千家。依托獨立事業部專業化運作，大悅城將緊扣新質生產力發展導向，深度參與各地產業園區開發、老舊寫字樓存量改造，為城市產業升級提供空間載體支撐。

開發業務端實現全鏈條統籌，產品中心與營銷管理部合并為開發事業部，統一覆蓋投資研判、產品設計、工程建設、成本管控、營銷及客戶關系全流程，同時為商業、產業、酒店存量改造輸出標準化工程與產品能力。數字化能力也提升至戰略高度，原內嵌于戰略部門的信息化團隊獨立設立數智化中心，以數字化工具貫穿投資、運營、服務全流程，支撐精細化管理落地。

四大事業部各司其職，分別覆蓋民生居住消費、產業載體培育、城市空間開發、數字化智慧運營，既為全國城市公司統一輸出成熟運營標準，又允許各地結合城市特點靈活調整業態配比，平衡規模化標準與本地化特色。

扎實經營底盤托底轉型，央企轉型邏輯全面轉向存量運營

一場徹底的組織變革能夠平穩落地，離不開穩健的經營基本面支撐。從2025年年報數據來看，大悅城各項核心經營指標持續向好，為架構調整提供充足底氣。全年綜合毛利率提升10.04個百分點至31.80%；旗下購物中心全年銷售額突破463.7億元，同比上漲15.5%，客流規模達4.49億人次，漲幅22.7%，購物中心出租率穩定在94%行業高位；綜合融資成本降至3.54%，財務結構持續優化。輕資產拓展同步提速，上海滴水湖國際中心順利中標，青島、南京、成都青羊等多個存量托管項目穩步推進，持有運營業務成為穩定增長基本盤。

更深一層來看，組織架構調整背后，是央企地產發展邏輯的根本性調轉。過去行業高速發展階段，房企核心目標是擴土地、拓規模、沖增量；如今政策導向聚焦城市更新、盤活存量、踐行人民城市理念，國資委持續要求央企提升資產運營效能。大悅城此次精簡層級、聚焦核心城市、整合多元業態，以市場化運營激活城市閑置存量空間，正是央企主動承接國家戰略、補齊城市民生服務短板的實踐樣本。

業內分析指出，存量時代房企核心競爭力已經發生轉移，土地儲備不再是決勝關鍵，多業態協同、精細化資產運營能力才是長期壁壘。大悅城通過撤大區、建城市直管體系，配套四大專業中臺，搭建起適配城市更新賽道的全新組織機制，為眾多央國企從傳統開發商轉型城市綜合運營服務商提供可復制的改革路徑。

站在全新發展起點，依托扁平化兩級管控架構與四大專業業務平臺，大悅城將持續深耕七大核心城市，持續推進商業物業雙向協同、產業載體迭代、存量資產盤活與數字化運營升級。以更敏捷的管理效率、更成熟的全業態運營能力深度參與各地城市更新，持續向“城市美好生活創造者”目標邁進，在新型城鎮化建設中持續彰顯央企責任。