文/北京進深 林振興

首開喊了兩年的項目，終于要入市了。

6月26日，位于密云的首開國樾天頌取得預售許可證，一次性推出11棟樓、合計446套房源，擬售均價2.87-3.22萬元/㎡。

早在兩年前，首開就正式對外公布案名。

當時，售樓處搞得氣派十足，連密云萬象匯的雙展廳都開了，一副隨時要收割市場的架勢。

結果呢？萬事俱備，只差開盤臨門一腳，然后……就沒有然后了。

這一暫停，就是整整兩年。

至于為何擱置，只有首開內部管理層心知肚明。

漫長等待里，項目團隊早已幾經更迭：項目經理從王偉換到張馳，再到現在的張碩。

并且，它也等來了集團的新掌門人，

近段時間，首開股份前董事長李巖請辭。接棒者，被傳出由任職過首鋼集團黨委委員、副總經理的王世忠擔任。

新官上任三把火。擱置兩年的國樾天頌突然重啟，很難不讓市場聯想：這是不是新帥上任后的關鍵一把“火”。

這位曾經的北京地產一哥，四年累計虧損超215億元，新掌門人急需背水一戰，扭轉首開業績。

從行業邏輯來看，重啟擱置存量大盤、盤活貨值，是當下王世忠最好的“藥方”之一。

01

國樾天頌直接甩出三款戶型：75、89、113㎡。

其中，89㎡小三居，做到三面寬 雙明衛 LDK格局。

在贈送上，南向兩個開敞陽臺 飄窗，北向次臥贈送了設備平臺。

原來備案得房率約80%，在“黑科技”加持下，實際得房率超90%。

南向總面寬約9.35米，其中客廳面寬3.3米。

最心動的是，客廳還可以與次臥打通，做成面寬超6米的寬廳。

主臥套間設計，擁有三分離衛浴 270°轉角飄窗（邊戶）。

雙明衛設計，更是直擊剛需痛點，徹底告別早高峰全家搶衛生間的窘迫。

收納空間也下足功夫，據說將交付收納量擴充至約197個20寸登機箱。

但有一個小bug，進門正對北向次臥。這私密性簡直是“開門見山”，對社恐人士不太友好。

最關鍵的是，國樾天頌有些生不逢時。

這產品如果放在兩年前的北京市場，那是降維打擊。

但現在帝都“好房子”遍地，贈送黑科技卷得毫無人性，尤其是遠郊盤，做到貫通式大陽臺，實際得房率甚至輕松沖破100%。對比之下，國樾天頌優勢被大幅稀釋。

更狠的是，國樾天頌后面的“追兵”已經就位，競爭壓力撲面而來。

去年蛇年北京壓軸土拍落下帷幕，城建六聯手密云城投以3.8億，拿下密云水源路南側住宅用地。

它是近年來北京住宅地塊單價最低的一宗，折合樓面價7756.25元/㎡，可以說是貼著地面走了。

由于密云近年缺乏新供應，城建六新項目肯定也是奔著“好房子”去的，產品、價格都會極具殺傷力。

這或許也是國樾天頌如今加快推售節奏的核心原因，再不搶先收割客群，低價競品入市后壓力只會更大。

02

早在2024年9月9日，首開官宣案名：國樾天頌，高調亮相密云樓市，主推75-165㎡洋房產品。

該項目共包含三個地塊，總建筑面積約19.13萬平方米，是個不小的社區：

? 北區0066地塊，規劃15棟6-11層住宅，擬建戶數730戶，另有配套公服6棟、人防出入口4處及地下車庫1處；

? 南區0080地塊規劃11棟5-11層住宅共446戶，另有配套公服4棟、人防出入口1處及地下車庫1處；

? 0069地塊為A334托幼用地，建面約6177.53平方米，擬建設12班幼兒園一處。

首開拿下國樾天頌所在地塊，并不是臨時布局，而是早有預謀。

2017年1月13日，國樾天頌項目公司——北京綠州博園投資（穿透背后是首開股份全資吃瓜），通過一次性招投標方案，取得密云區長安新村和南菜園新村舊城改建棚戶區改造項目開發建設權，成為該項目實施主體。

緊接著次年，取得建設項目規劃條件，明確MY00-0104-0066、0079、0080地塊為R2二類居住用地，MY00-0104-0069地塊為A33基礎教育用地。

2024年8月12日，簽訂土地出讓合同。

這意味著，首開在這個項目上蟄伏了7年。但至于拿地價，至今成謎。

在現在這個“樓面價算不過來賬”的時代，一個捂了多年的老地，成本到底有多低？這大概就是首開最大的底氣吧。

03

在國樾天頌這個項目上，外界看到了一場教科書級別的“群眾監督實錄”。

眼睛雪亮的群眾發現，公示的規劃圖中存在樓號標注錯誤的情況，即公示文件中的12號樓實為2號樓，13號樓實為1號樓。

開發商則表示，“最終以公安局備案審批的門樓牌號為準。”

同時，居民集體反對建密閉式垃圾收集站（清潔站）。

理由很簡單：誰也不想家門口散發著臭味，還要擔心細菌病毒隨風飄散，危害生活健康。

面對洶涌的民意，最終相關部門采納公眾意見，取消該垃圾收站。

真正的重頭戲在于日照和樓間距。

北側開園小區的業主反對“擋光”。為了平衡利益，開發商也蠻聽勸的，做出了不少調整：

其中，1#住宅樓往南挪動1.1米，拉大與開園小區之間距離；

2#住宅樓中間一個單元砍掉一層；

3#住宅樓向南挪動0.45米；

4#住宅樓最西側單元11層做退層處理。

這波操作，雖然擠的是開發商的利潤，但保的是大家的陽光。

此外，連幼兒園距離住宅樓太近太吵，群眾都有意見，建議移一下位置。

開發商則表示，考慮到北側開園小區業主意見，幼兒園往南微調約0.5米，并在屋頂北側設有隔音屏障。

甚至對于小區外觀，吃瓜群眾們也開啟了吐槽模式。

他們注意到，擬新建小區的高層建筑均為單元式設計，且排列較為密集。這種設計不僅缺乏美觀性，還可能對周邊景觀造成不良影響。

開發商則認為，項目整體規劃以平行布置方式為主，在用地不規整的區域結合點式住宅，規劃結構清晰，布局規整，組團明確。本小區采用坡屋頂形式，外立面顏色采用米白色以及深咖色為主，與周圍環境協調統一。