北京
文/北京進深 林振興
年初，城建六聯手密云城投，拿下密云近年來單價最低的一宗地。
外界一度認定，密云首個“好房子項目”，非它莫屬。
誰能想到，半路殺出個程咬金！
同屬北京城建系的住總，竟悄悄“截胡”了。
近期，國祥源境曝光三期新品「覽萃」，建面約89/121/135㎡。
關鍵就在這步操作：調規！
這一刀下去，得房率直接“跳漲”——比國祥源境前期產品整體高出至少10%。
但這波“升級”，卻讓老業主心里五味雜陳，宛如被“背刺”了一刀。
要知道，國祥源境現房網簽價約2.7萬/㎡，比當年3-3.1萬/㎡的銷售指導價，已經跌了不少。如今，新產品贈送面積又“加量”。
最扎心的疑問來了：“贈送加量”后的三期覽萃，價格會不會跟著漲？這是老業主們最為關心的。
01
國祥源境，是個藏了不少故事的樓盤。
時間拉回2021年12月，住總 首開 旭輝 密云城投，砸下20.7億元，底價拿下密云區水源路地塊。
它共含9個子地塊，體量在當年密云市場堪稱重磅。
國祥源境·覽萃所在的6016地塊是其中之一，位于東北角。
但拿地4年多后，住總突然官宣“動刀”。
4月21日，密云區水源路南側MY00-0104-6016地塊（即國祥源境·覽萃），公示了新的設計方案。
它向“好房子”靠攏的理由很直白：鑒于市場環境變化及居住需求升級，建設單位對6016地塊原規劃設計方案，進行全面優化調整。
看似簡單的優化升級，但本質上是被逼出來的自救。
國祥源境西面一路之隔，來了一個新對手，也是北京城建集團旗下的兄弟樓盤。
2月11日，城建六聯手密云城投以3.8億，拿下密云水源路南側住宅用地。
它是近年來北京住宅地塊單價最低的一宗，折合樓面價7756.25元/㎡，可以說是貼著地面走了。
由于密云近年缺乏新供應，城建六新項目肯定也是奔著“好房子”去的，產品、價格都會極具殺傷力。
要是6016地塊還守著舊規劃，一亮相就得被自家兄弟“背刺”。
再加上，1公里外還有另一個兄弟盤——首農國樾天頌，正在快馬加鞭入市。
目前，國樾天頌已取證，一次性推出11棟樓、合計446套房源，擬售均價2.87-3.22萬元/㎡。
所以，這波住總的主動調規，分明是在兄弟盤的前后夾擊里，搶生存空間。
02
國祥源境動刀的最大變化，在于層高和贈送。
先說最狠的——層高破局。
以前，密云老盤層高一般在2.8-2.9米，覽萃則突破了30米的限高，4棟住宅樓的高度，均為30.55米。
這使得它層高不少于3米，不僅消除了空間的壓抑感，還為中央空調、吊頂、通頂衣柜等裝修設計預留更充足空間。
再看贈送，從“單面撒網”變“南北通吃”。
調規前，國祥源境的贈送手段只集中在南向，為外敞陽臺 飄窗組合。
調規后，它產品上的最大變化是，增加了可入室的南北雙陽臺。
新的主要贈送手段為：
1、所有戶型的南向，均為通面內嵌式陽臺；
2、所有戶型的北向，均設置了1個內嵌式陽臺 內、外雙設備平臺。
具體來看看，它在戶型上動了哪些“手術”？
覽萃89㎡三居，兩面寬戶型，南向約7.7米總面寬、約4米寬廳。
相同面積段，隔壁的首農國樾天頌已經做到了三面寬。
但國祥源境增配家政間，而且還是雙明衛配置，干濕分離，三口之家早晚高峰不擁擠。
主臥套間設計，邊戶270°轉角窗，采光視野直接拉滿。
但這種長條狀戶型，通病就是采光和通風，且北邊兩個臥室面積蠻mini，最小的8.84㎡。
121㎡四居，經典的四葉草戶型，LDK（客餐廚）一體化布局。
四個臥室尺度合宜，最小次臥都超10㎡。
收納方面，步入式雙排玄關柜，以及獨立的家政間和儲藏室。
該戶型有一個bug，入戶門正對廁所。
“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設計私密性不足，風水上也是大忌。
135㎡四居，南向約12.5米總面寬、約5.5米寬廳，這兩個數字，已讓多數同面積產品難以比肩。
而且還有獨立電梯廳，入戶800庫家政間集成，聯排玄關柜，收納不用發愁。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
