因相信置業顧問宣傳介紹，桂林市民桂生（化名）購買了桂林山河公館小區一套房屋。但房屋建成后，桂生發現燃氣管道鋪設位置等均與樣板房及前期宣傳不符。

今年6月份，桂生向小區開發商發送了一份《逾期交房違約金追償催告函》，向開發商提出交付符合標準的房屋、補償業主改造燃氣管道費用開支等要求，但開發商以“樣板房僅做參考，均不作為本合同項下的交付標準”為由，回函拒絕了桂生的各項要求。

據了解，該樓盤在前期宣傳中，還存在開發商主體和對外宣傳的投資方不符、實際入駐物業公司和對外宣傳的物業公司不符等涉嫌虛假宣傳問題。

2025年初，桂林市衛健委發函到桂生所在單位，鼓勵員工購買位于桂林市上海路的山河公館小區的房子。該樓盤對外宣傳稱開發商是國有企業，入駐物業是在香港上市的物業公司，又有政府部門推薦背書，桂生因此頗為心動。

在置業顧問的引領下，桂生到山河公館小區建設現場、樣板間參觀考察。當時，樣板間和房屋模型均顯示，燃氣管道規劃鋪設于建筑外部管廊區域，沒有
設置在贈送設備間、室內公共走廊位置。

對于置業顧問的宣傳介紹，桂生信以為真。2025年3月5日，桂生和開發商簽訂了《商品房買賣合同》。根據合同明確約定，開發商應于2026年1月31日將符合約定標準的房屋交付業主使用。

但房屋建成后，桂生在現場發現，整棟樓的燃氣管道鋪設位置位于室內設備間及走廊區域，嚴重占用室內使用空間、影響房屋正常使用功能，與樣板房及前期宣傳標準不符。

發現問題后，桂生和該棟樓其他多名業主多次與和開發商溝通，要求開發商按照原規劃、樣板房標準對燃氣管道進行整改，完善房屋配套設施，達到合同約定及正常居住使用條件。但均遭到開發商的拒絕。

為保障基本居住需求，桂生和其他業主被迫自費完成燃氣管道改造。

依據《中華人民共和國民法典》、《商品房銷售管理辦法等》相關規定，商品房實際交付標準應當與樣板房、前期宣傳保持一致，交付房屋需滿足正常使用條件。

桂生因此認為，因開發商單方原因導致房屋不具備交付條件，業主有權依法拒絕收房，并向開發商發送了《逾期交房違約金追償催告函》，要求開發商自2026年2月1日起，向業主計算并支付逾期交房違約金，直至房屋完全符合交付標準、業主完成收房手續之日止，并全額承擔業主代為墊付的燃氣管道改造費用、以及未收房期間應繳物業費及其他損失。

6月13日，山河公館小區開發商桂林和翼房地產開發有限公司在《關于山河公館小區某棟某單元某室房屋交付及相關訴求的復函》回復稱，小區樓房已經過施工單位、勘察單位、設計單位、監理單位、建設單位五方驗收合格，并于2026年1月28日通過桂林市建設工程綜合監督站工程竣工驗收，完全具備合同約定的交付條件。

“據此，我司不存在任何逾期交付的事實，貴方主張的逾期交房違約金缺乏事實與合同依據，我司依法不予支持。”

該《復函》還稱，根據雙方簽訂的《補充協議》約定:“與該商品房有關的所有樣板房戶型結構以及樣板房內的裝修、裝飾、設備、設施包括但不限于......管線布局、安裝位置、空間尺寸......均僅供參考，均不作為本合同項下的交付標準。”

但根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容”。

因此，按照法律固定，開發商以樣板房的方式來表明商品房的平面布局、結構、配套等，并且對購房者決定購買房屋、價款存在重大影響，則不論開發商是否明確告知購房者樣板房不作為交付標準，實際交付的房屋應當與樣品房相符。

因開發商聲稱房屋已通過五方聯合驗收，近期，桂生等人到桂林市房產管理局檔案館，查詢小區燃氣管道規劃鋪設檔案資料。但離奇的是，工作人員竟稱查不到相關檔案信息。

樓盤對外宣傳中，稱山河公館的主要投資商為浙商資產和恒哲投資集團。據了解，浙商資產是浙江省屬國企。但該樓盤的實際開發商是桂林和翼房地產開發有限公司。

桂林和翼房地產公司成立于2022年8月，是潤實（廣州）置業有限公司全資子公司。潤實（廣州）置業有限公司成立于2020年7月，法人是孫帆，是廣東一家民營企業。

媒體信息顯示，山河公館項目總負責人孫帆，曾任當代置業（中國）有限公司副總裁、北京區域總裁、華南區域董事長，多年負責當代置業全國地產投資業務及核心地區開發業務。在投資生涯中曾具備全國多個不良資產項目盤活經歷，包括成功盤活北京、上海、廣州、南京、惠州等多個地區不良項目的案例，以北京通州萬國城、南京萬國府及惠州上品灣為代表案例。

桂林山河公館的前身是興宸·山水中央，后因爛尾停工六年。直到2022年6月17日，由潤實（廣州）置業有限公司以3.24億元拍賣成功。

時任桂林市委書記是周家斌，時任桂林市住建局局長是曾亮。

2023年6月，曾亮涉嫌嚴重違紀違法，接受桂林市紀委監委紀律審查和監察調查。

今年6月29日，周家斌以受賄罪被判處無期徒刑。

開發商在前期宣傳中，稱物業團隊引入全國百強物業TOP23“第一服務”，為業主提供綠色健康、數字互聯的人居體驗。網絡信息顯示，第一服務物業公司是一家在香港上市的物業公司。

但目前山河公館小區的物業公司是廣西潤一物業服務公司。該公司成立于2023年2月，廣州博富銘錦企業管理有限公司100%控股。廣州博富銘錦企業管理有限公司實控人是孫帆。

根據《物業管理條例》第24條第二款的規定，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務人。但廣西潤一物業公司的入駐，并沒有經過任何招投標程序。

另有業主反映，廣西潤一物業是剛注冊不久的物業公司，資質并不完整，但小區收取的物業費高達每平方2.8元。在桂林屬于高檔小區物業收費水平。

據了解，今年4月底至6月初，一個月左右時間，桂林市長熱線共接到山河公館小區業主多達數十起投訴。

投訴的問題主要有：開發商失聯、廣西潤一物業違規強制收取全年物業費、開發商擅自變更建筑結構、變更規劃設計、開發商在未提供法定文件、未執行驗房程序的情況下違規交付、偷換門、開發商對車位只售不租、變相強迫業主購買車位等問題。