上海樓市半年報出爐。6月，上海二手房市場韌性延續(xù)，網(wǎng)簽成交套數(shù)站穩(wěn)2.5萬套，上半年累計成交14.7萬套創(chuàng)下近五年同期高位。新房市場在6月實現(xiàn)翹尾收官，中高端改善房源成交占比進一步提升。

二手房市場淡季不淡

上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，6月，上海二手房（含商業(yè)）累計網(wǎng)簽量達25158套，同比增長21%。剔除端午假期影響，當月其余六個周末單日網(wǎng)簽量均突破千套。

拉長時間線看，今年3月份以來，上海二手房的月度成交量已經(jīng)連續(xù)4個月突破2.5萬套。綜合今年上半年市場表現(xiàn)，上海二手房累計網(wǎng)簽成交已超14.7萬套，創(chuàng)下近五年同期高位。

“6月份市場好于預(yù)期并不意外”。58安居客研究院院長張波指出，從58安居客線上數(shù)據(jù)來看，上海線上客源咨詢熱度領(lǐng)先線下網(wǎng)簽約1個月。5月上海二手房主動微聊對數(shù)同比上漲4.9%、發(fā)起咨詢用戶同比增4%，線上看房咨詢需求充足，支撐了6月上海二手房淡季成交站穩(wěn)2.5萬套。

從成交結(jié)構(gòu)來看，置換改善客戶關(guān)注度持續(xù)走高。安居客數(shù)據(jù)顯示，二手房兩居室為流通核心，掛牌占比44.8%、流量占比43.17%，是平臺用戶咨詢最多的戶型；三居室掛牌30.31%、流量35.28%，流量占比高于房源供給。

從一線經(jīng)紀人體感而言，多名從業(yè)者認為今年市場整體韌性遠超往年。

上海中原地產(chǎn)虹口區(qū)域店董張曉玲對澎湃新聞表示，今年樓市淡旺季特征明顯淡化。“去年市場呈現(xiàn)U型走勢，今年來看，春節(jié)過后直至6月，行情持續(xù)在線，5月門店所在板塊更是迎來一輪明顯成交爆發(fā)。”

據(jù)其介紹，當前門店整體周度帶看量穩(wěn)定在40-50組，客戶看房意愿依舊活躍。對比成交數(shù)據(jù)，門店5月完成9單二手房買賣成交，6月錄得6單買賣成交，成交量雖有所回落，但并非需求降溫，核心原因是前期優(yōu)質(zhì)筍盤快速去化，現(xiàn)階段高性價比、戶型優(yōu)質(zhì)、樓層佳的可售房源明顯短缺。

從成交結(jié)構(gòu)來看，6月門店所在板塊二手房成交高度集中在500萬-1000萬元剛需改善總價段。“現(xiàn)在買家心態(tài)仍相對理性，市場價格穩(wěn)定之后，看到合適房源敢于快速下定，不再像之前那樣觀望；但業(yè)主端心態(tài)明顯抬升，看到成交量回暖，普遍產(chǎn)生惜售、看漲情緒，讓利意愿大幅降低。”張曉玲說。

同時，板塊內(nèi)部分小區(qū)價格也有所修復(fù)。以中信和平家園兩房戶型房源為例，市場低谷期成交價曾回落至750萬-790萬元，當前主流成交價已穩(wěn)定在830萬-850萬元。

上海中原地產(chǎn)森蘭板塊營業(yè)董事宋滬雄則直言，6月板塊市場熱度超出預(yù)期。“往年6月基本是傳統(tǒng)淡季，今年行情不一樣，是意想不到的回暖。”宋滬雄表示，從一線帶看、成交數(shù)據(jù)來看，隨著置換鏈條上傳，改善置換需求逐步釋放，帶動整個片區(qū)行情走強。

據(jù)介紹，以板塊內(nèi)小區(qū)金地未未來為例，往年該小區(qū)月均成交僅3至5套，而今年6月，小區(qū)單月成交已超11套。

“今年上半年門店整體成交量超過去年同期，雖然成交套數(shù)增幅直觀感受不算夸張，但成交總價、房源品質(zhì)明顯提升。截至6月中旬，我們團隊業(yè)績已經(jīng)達到今年1-5月平均水平的1.5倍。”宋滬雄表示，伴隨著成交放量，房價也底部企穩(wěn)，小區(qū)主力89平方米高層戶型，此前主流成交價維持在495萬-500萬元區(qū)間，6月成交房源價格普遍站穩(wěn)506萬元以上。

“一套掛牌超兩年的房源近期也順利成交”。據(jù)介紹，該房源此前業(yè)主報價與客戶預(yù)期有一定價差，隨著市場的回穩(wěn)，買賣雙方預(yù)期得以成功匹配。

在張波看來，上海二手房市場上半年成交量上漲，價格呈現(xiàn)止跌微漲的趨勢，在剛需打底、改善啟動，庫存去化的情況下，價格筑底企穩(wěn)較為扎實。

新房月末翹尾收官

新房市場而言，6月市場成交呈波動走勢，上半年行情平穩(wěn)收官。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，當月上海新建商品住宅成交面積52.9萬平方米，環(huán)比減少5.3%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，6月交易節(jié)奏遵循常規(guī)走勢，月初成交基數(shù)偏低，后續(xù)一路走高。依托月末翹尾效應(yīng)，最后一周成交沖高至17萬平方米，創(chuàng)下今年第二高的單周成交紀錄。從成交前十榜單來看，中高端改善房源占比提升，單價10萬+項目增至4個，較上月新增2個。

上海鏈家北外灘新房客發(fā)總監(jiān)羅晶波指出，6月，上海中心城區(qū)改善型新房市場熱度保持平穩(wěn)，虹口、楊浦高端改善樓盤成交活躍度較去年同期出現(xiàn)明顯回升。

羅晶波提到，6月新房成交保持規(guī)模主要得益于區(qū)域內(nèi)多個新盤集中加推，板塊內(nèi)熱銷項目如建發(fā)海宸、保利外灘曜、中海云邸玖章等表現(xiàn)均突出。

據(jù)其介紹，今年上半年多個去年四季度出讓的地塊項目集中入市，帶動板塊整體成交放量，當前虹口、楊浦1000萬元以上新房成交量較去年同期上漲約30%。

根據(jù)上海中原監(jiān)測，6月，上海新房新增供應(yīng)45.7萬平方米，環(huán)比僅下滑0.7%，供應(yīng)體量基本持平。6月共計39個項目入市，單價10萬以上豪宅項目占比接近一半，世博澐啟濱江等熱門紅盤陸續(xù)上新；中海徐匯濱江地王項目也迎來入市，均價20.6萬元/平方米，刷新區(qū)域房價上限。

盧文曦認為，新房整體盤面運行平穩(wěn)且市場已經(jīng)出現(xiàn)多重積極信號：本輪土拍熱度明顯升溫，誕生一宗溢價率40%的地塊，反映房企看好下半年樓市走向；境外投行對上海、深圳樓市給出樂觀預(yù)判，進一步提振購房者置業(yè)信心；剛需、剛改房源成交行情回暖，改善型買家入市趨勢愈發(fā)清晰；新房市場在下半年觸底企穩(wěn)的概率進一步加大。

張波指出，6月線上數(shù)據(jù)層面客戶轉(zhuǎn)化質(zhì)量依舊堅挺，1分鐘閱讀、即時回復(fù)率保持平穩(wěn)，上海微聊留電率環(huán)比提升16.7%，意向客戶精準度沒有下滑，只是新增看房需求階段性減少。結(jié)合歷年季節(jié)性走勢判斷，七八月市場會進入常規(guī)淡季，等到9、10月傳統(tǒng)置業(yè)窗口到來，疊加政策及年末置換集中釋放，“金九銀十”行情大概率重回回暖通道。

在其看來，多重積極因素將支撐金九銀十回暖：一是城市更新持續(xù)落地，持續(xù)激活“賣舊買新”置換鏈條；二是信貸、限購等穩(wěn)市政策環(huán)境維持友好；三是下半年新房高品質(zhì)房源供應(yīng)增多，疊加房企優(yōu)惠促銷增多，也會帶動更多需求釋放。