作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

樓市的敘事，徹底變了。

4000萬+/套的豪宅被瞄準

深圳樓市，已經第N次刷新片區價格。

位于深圳深圳灣超級總部基地的住宅，中海安緹雅苑近日（6月26日）獲批預售。

72套235~383平大戶型精裝住宅，備案均價約185800元/㎡，單價區間約16.95萬—24.78萬/㎡，最便宜的一套約4034萬，最貴的一套約1億666萬。

項目是中海的頂豪“安系”第三座作品，2024年12月拿下的地塊，綜合樓面單價約7.74萬元/㎡，刷新當年深超總樓面價新高，溢價率約42.49%。

當初，市場預期項目賣到15萬+/平就有會一定的壓力。

（來源:網絡平臺）

一方面，市場年內豪宅消化節奏加快，存量豪宅客戶消耗明顯，另一方面，與項目距離較近的深灣玖序項目，備案均價在14萬/平內，三度開盤，完全清盤也經歷了一段時間才完成。

更重要的是，作為頂豪定位的項目，中海安緹雅苑樓盤規模小，花園公區小，僅兩棟樓，在建筑高度最高99.3米的情況下，四周是超百米的寫字樓以及住宅，存在一定的景觀資源以及隱私短板。

（安緹雅苑周邊建筑情況）

但就是起步4000萬+/套的豪宅，6月30日線下開盤，開發商直接官宣“日光”。

這是什么概念？

要知道，深圳當下的新房，300萬—800萬的剛需盤，開盤普遍去化在三到五成，到六七成就已經不錯，超過800萬的，到2000萬的改善型新房項目，主流去化大約也是五成到七成的水平，核心區的一些優質項目，能做到八成也算不錯了。

而今年一季度，克而瑞數據顯示，一線城市3000萬以上豪宅成交套數，深圳方面累計是168套。

4000萬級別的豪宅，中海安緹雅苑72套，賣出69套，在更貴的情況下，差不多賣出深圳豪宅一個季度的一半。

只能說，豪宅的購買力，深圳樓市的購買力再一次被驗證。

而出現這樣的結果，一是項目產品結構差異化，低容積率，客廳和陽臺約7.2米的中空挑高，陽臺錯層設計，種幾棵樹打造空中陽臺花園都沒問題，市場上比較少類似的產品。

總戶數152戶，首推的72套產品都是純大平層無小戶型。

二是地段的優越性，市場認可度高，深超總定位特殊，住宅用地稀缺，安緹雅苑是繼2024年中海深灣玖序后第二個純商品住宅項目。

三是市場環境的變化。

今年以來，深圳樓市的K型分化明顯，剛需以及普通改善疲軟，頂豪走出獨立行情，基本上各個地段的網紅豪宅項目，賣出不錯的成績。

比如備案均價約182300元/㎡的深圳灣澐璽收官批次，88套房源5月開盤去化約80套；備案均價約208300元/㎡的中信信悅灣，79套房源5月開盤賣了約74套；備案均價約146800元/㎡的觀潮府，40套房源5月開盤去化約36套；備案均價約142000元/㎡的海晏府，首推108套房源4月開盤去化約96套。

這些都是今年以來過10萬+/平豪宅的成績，基本上也代表了深圳樓市核心區整體的豪宅迭代更新的市場反響。

而且整體都是預售的項目。

在很多城市，現樓去化都存在困難的情況下，深圳樓市不僅存在魔幻，也誕生神話。

樓市的敘事變了

總價4000萬起步的安緹雅苑熱銷，同時也說明當下樓市的一個底層邏輯——敘事變了。

高端資產的群體，不僅都在看核心區，市場的熱錢，也往核心區域的稀缺資產上堆。

最明顯的是，與安緹雅苑同在深圳灣超級總部板塊的GCC聯泰超總灣，作為公寓產品，125套303~1032平精裝戶型，備案均價約150100元/㎡，總價區間約3278～3億5079萬。

開盤凍資折扣約98折，10天內準簽折扣98折，一次性第一種方式（10天內付50%，90天內付齊）折扣額外94折，一次性第二種方式（10天內付齊）額外92折。

折后均價約為13.5萬元/㎡，比旁邊的住宅中海玖序還高。

去年12月獲批預售，到6月29日，也賣得七七八八，只剩35套房源未售。其中，排除7套在建抵押的戶型，也就剩下28套未售。

而GCC聯泰超總灣作為公寓，相比住宅類型的產品很明顯長期持有成本更高，居家不友好，產權、交易稅費、流通性以及金融屬性都更為劣勢。

但這半年順銷結果都還可以。

還有位于深圳灣核心區的深圳灣1號·瑞公館，同樣是非住宅類房產，6月26日推出10套總價8000萬起的房源，據克而瑞數據，推出即售罄。

能買這種級別的住宅，如果不是手里錢沒地方放，找個安全的地方做資產優化，很難想象，僅僅是出于普通住家的考慮。

所以，當下的市場，不能再用過去的普通邏輯來看待。

可以看到如今，宏大敘事下，資本市場中科技，芯片都是主線。

各大主流信息以及線索，都在說科技指數大漲，存儲芯片概念大漲，機器人ETF大漲，科創板首個萬億市值的公司誕生。

就連豪宅的受眾群體，科創新貴也成了渲染的對象，深圳多個豪宅出現從事金融、芯片、AI、新能源、生物科技等工作的年輕高凈值人群占比高于傳統行業的人群占比。

這就意味著，科技上漲轉化為購買力的邏輯逐漸被驗證。

更明顯的例子，是韓國的樓市。

韓國三星和SK海力士，除了業績大幅改善，大批核心員工獲得創紀錄績效獎金之外，也催生出一批靠著股票賬戶財富被放大的群體。

這也讓韓國樓市、豪車市場和奢侈品消費市場迅速升溫。

根據韓國房地產院（REB）數據顯示，去年5月以來，韓國全國公寓房價環比持續上升，到了；

（來源：韓國房地產院（REB）官網）

另外，據韓國《中央日報》今年6月報道，韓國京畿道華城市東灘區房產咨詢量提升明顯，且咨詢客戶大多為SK海力士和三星電子等大型企業員工。

這就意味著韓國半導體牛市直接帶動了區域樓市升溫。

這種財富資金流動的效應，香港樓市也有所體現。

恒生指數上漲后轉化為本地購買力。

數據顯示，去年4月上旬恒生指數遭遇重創，但隨后4月下旬迎來“V型”反彈，且一路高歌到今年1-2月。

（來源：股票行情網站）

而房價方面，去年5月后房價指數出現反彈，與此同時評估價開始回到基準線50以上，且保持12個月上漲的勢頭。

（來源：中原地產）

這說明，港股牛市對香港樓市具備領先修復作用，恒生指數領先“V型”反彈后，香港樓市也得到修復。

那么，眾多科技產業扎堆的深圳，在資本市場帶來結構性財富效應背景下，樓市的敘事邏輯、斷層豪宅熱銷的邏輯，也就閉環了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場