四川
龍湖天街正式官宣落子十陵。
這可能是近幾年，十陵板塊最值得關注的一條消息。過去很長一段時間，十陵一直是成都樓市里一個有些“擰巴”的存在：明明緊挨東三環，與主城距離不遠，卻受限于大型商業不足、軌道交通覆蓋有限，始終缺少一個足夠鮮明的板塊亮點，也讓不少購房者望而卻步。
如今，隨著龍湖十陵天街正式入駐，加之片區住宅產品持續上新，十陵沉寂已久的居住價值，要被重新點亮了？
十陵最容易被低估的，首先是它的物理位置。
它雖屬于龍泉驛區，卻緊鄰東三環，西側直接連接成華區。沿成洛大道和三環路，可以聯系杉板橋、東郊記憶、建設路、萬年場等區域。
△十陵板塊區位示意圖
相比不少需要穿越繞城、依賴單一快速路的新城板塊，十陵與傳統主城之間并不存在明顯的地理斷層。它更像成都主城向東自然延伸出來的一塊拼圖。
十陵的另一個特點，是街道和社區已經相當密集。成都大學、成都大學附屬醫院十陵院區以及大量成熟社區，為片區提供了穩定的人口基礎；近年龍湖、華潤、邦泰、中海等企業又陸續進入，帶來首開龍湖·景粼玖序、龍湖三千云錦、華潤置地時代之城、上璟潤府等項目。
△十陵板塊住宅分布示意圖
新舊社區疊加，使十陵擁有不少新城早期最缺乏的東西——真實的街道生活。但一直以來，商業始終是它最明顯的短板。
片區目前仍以社區底商、紫晶廣場以及15000㎡的華潤時代潤街等為主，能夠滿足日常消費，卻很難承擔區域級商業中心的功能。
△華潤時代潤街實拍，圖據華潤置地四川公司
因此，龍湖天街的意義并不只是增加一座商場，而是可能把分散在周邊社區中的消費需求，重新集中到一個更完整的商業場景里。對十陵而言，它補上的不是錦上添花，而是板塊長期缺失的商業中心。
在整個十陵板塊內，范家院子TOD的規劃建設，更是點亮板塊的重要一環。
2023年，十陵和平片區、十陵來龍片區相關控制性詳細規劃進行了局部調整。公開信息顯示，調整范圍約44.71公頃，規劃背景明確提到落實TOD站城一體化要求、提高土地利用效率，并打造高能級城市活力集聚區。
△2023年，十陵和平片區、十陵來龍片區
調規前后用地布局圖
這意味著，范家院子并不是簡單設置一個地鐵站，而是希望借助軌道換乘節點，重新組織周邊的住宅、商業、公共服務、道路和開放空間。
目前，十陵已經擁有地鐵4號線，延成洛大道延伸。《成都市城市軌道交通線網規劃》（2021版），十陵片區規劃9號線、12號線在范家院子附近初步規劃有站點。但至今來看，其范家院子TOD站點暫未明確的開工建設進展。
△圖據問政四川
從未來土地供來看應，范家院子TOD周邊還存在住宅、商業服務、交通設施和公共配套等復合用地安排，片區仍有待開發及更新空間。
把視線拉回居住市場，十陵的產品結構已經明顯分化。一端是總價相對可控的剛需、輕改產品。例如2021年入市的城投藝墅語湖，以106.6㎡的三房戶型，總價約165萬元，代表了板塊較低的上車門檻。
另一端則是品牌改善項目。龍湖·三千云錦在去年8月均價約2.3萬元/㎡，產品面積段為126-143㎡，總價約300萬元起；華潤置地·上璟潤府近期供應產品面積約114—205㎡，均價約2.6萬元/㎡。邦泰寬語、新希望·長粼府等項目，也進一步增加了改善型住宅和低密產品供應。
△龍湖三千云錦·瑯玥總平圖
由此來看，將十陵簡單概括為“剛需板塊”，已經不夠準確。它目前大致形成了三個價格梯度：約160萬—200萬元的入門及存量產品，約200萬—300萬元的輕改、主流改善產品，以及面積更大、總價更高的低密改善產品。
對于在城東工作，希望靠近主城，又難以承受攀成鋼、建設路等板塊置業成本的家庭而言，十陵仍然具有一定的價格承接作用。
十陵真正有意思的地方，在于它的范圍不大，卻已經同時擁有成熟社區、大學和醫院、品牌住宅、社區商業、TOD規劃以及待兌現的大型商業。它不是一張等待從頭描繪的白紙，而是一塊已經居住起來、正在補足城市功能的板塊。
△上璟公園實拍，圖據成都經開區公園城市局
所以，龍湖十陵天街的到來，未必會讓十陵一夜之間完成躍升，但它至少釋放出一個清晰信號：資本和商業運營方，開始重新評估這里已經形成的人口密度與消費能力。
待龍湖十陵天街、范家院子TOD以及后續軌道交通逐步兌現，十陵或許不會成為成都版圖中體量最大的居住板塊，卻有機會成為東三環外一塊頗為典型的“小而全”生活區。
麻雀雖小，五臟俱全。過去的十陵，賣的是距離主城近；下一階段的十陵，要驗證的，則是這些距離、人口與規劃，能否真正轉化為更高質量的城市生活。
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