土地限價取消催生杭州“豪宅六小龍”，千萬級市場量價齊升，科技新貴占比提升但“老錢”仍為主力

文｜《財經》研究員 王文彤

編輯｜楊立赟

在全國樓市還在止跌企穩階段之時，豪宅似乎率先走出了獨立行情。

根據地產研究機構克而瑞的數據，2026年前五個月，全國共成交了1658套總價3000萬元以上的高端住宅，同比增長15%；而同期普通新房的成交量同比下降15%。

在這一輪增長中，杭州的表現較為亮眼。對應2025年上半年風靡全國的杭州“科技六小龍”，2026年上半年當地傳出“豪宅六小龍”的名號，開發商分別是濱江集團、中海地產和建發地產。它們帶著更豪華的石材用料、更花樣百出的設計風格、更繁復的公區會所，并緊貼“好房子”概念，吸引著高凈值家庭的眼球。

豪宅階段性火爆背后與土地政策的變化有很大關系。2024年10月起，杭州結束土地限價，吸引房地產商們重現杭州“斗法”。一年多后，它們開始接受市場的檢驗。

頂級豪宅的入場券正在提高。濱江集團旗下的望天際最高驗資門檻達8000萬元，創下了杭州樓市驗資最高紀錄。建發房產旗下棲湖云莊看房驗資門檻也達到3000萬元，落位凍資金額500萬元。在二手平臺閑魚上，甚至出現了一門圍繞“看房資格”展開的新生意。

綠城服務集團旗下的綠城桂蘭總經理樓晶晶長期觀察豪宅市場，她表示，2020年前后，1000萬元可以算作豪宅的起步價，而現在這個數字漲到了3000萬元。

豪宅買家的年齡和身份也都有了細微變化。多位項目負責人告訴《財經》，他們的客群更加年輕，主力的制造業“老錢”買家之外，金融、科技等領域的“新貴”客戶占比有所提高，這也反映出時代變遷、財富分配的變化。

不過，杭州的這一輪科技“造富”相比十年前的互聯網時代出現明顯代際變化，人數規模、消費偏好不同以往。新晉豪宅客戶對產品設計的打磨、服務和運營的精細化提出了更高的要求。

房地產的調整期，豪宅市場也在變。當金錢回報不再確定，居住屬性占據上風，有些“新貴”更在意居住體驗，對傳統豪宅不再買賬，反而青睞因商業屬性而更有性價比的大平層；有些“老錢”或因維持圈層而出手，或持幣觀望，或干脆投身別墅的“終極改善”。

不過，隨著5月項目集中加推，萬潮玖序、奧映世紀軒等項目的去化率已較首開時出現6個至10個百分點的回落。在全國及上海千萬級豪宅市場顯露疲態的背景下，杭州這一輪由供應驅動的高端行情，其可持續性正面臨核心購買力與土地供應節奏的雙重考驗。

市場炒作還是真實需求？

“豪宅六小龍”是指近兩個月杭州新開盤的六個豪宅項目，分別是萬潮玖序、海潮玖序、奧映世紀軒、濱杭傳麒府、建發棲湖云莊、望天際，其中濱江集團占據三席，中海地產占據兩席，建發地產占據一席。

多位頭部房企高管告訴《財經》，這些是去年杭州六個區域的地王，在今年上半年集中亮相，借鑒了杭州“科技六小龍”的說法，被行業稱為“豪宅六小龍”。

進入六月梅雨季的杭州悶熱潮濕，但仍擋不住豪宅買家的熱情。

6月18日下午，在“六小龍”之一奧映世紀軒售樓處的大廳里，幾組客戶正坐在銀行工作人員對面了解付款流程，訓練有素的禮儀人員穿梭其中，為客戶送上精致茶點。

第三次開盤當天的奧映世紀軒售樓處。圖源：受訪者

這天，奧映世紀軒迎來三開（即第三次開盤），推出兩棟樓、三個戶型共78套房源，均價為8.2萬元/平方米。據項目負責人介紹，三開當天已經去化約80%。

銷售端數據顯示，奧映世紀軒是杭州上半年網簽金額第一名。4月26日首開當天，其銷售金額達20.6億元，去化率超90%，有房源吸引了27組客戶同時爭搶。5月24日二次加推時，開盤當日攬金16億元。

一位剛從深圳到杭州定居的客戶在看完六個項目后向《財經》感嘆，杭州的房子“卷出了花”。

他形容道，濱江集團的三個項目是奢華風，其中望天際除了堆料還很用心，用了很多非遺工藝；棲湖云莊一步一景、瓊樓玉宇，公區中有一個微縮的西湖；萬潮玖序則走現代雅奢風格，十年后也不會過時，“只有老錢才能設計出老錢的感覺”。

萬潮玖序的會所大廳和小區景觀。 攝影/楊立赟

萬潮玖序的會所。攝影/王文彤

奧映世紀軒樣板房。攝影/楊立赟

“豪宅六小龍”的單價均超過8萬元/平方米，總價最高超過1億元。從位置來看，圍繞錢塘江、西湖和西溪濕地三個知名的自然景觀資源布局，地段的稀缺性是抬高身價的基礎之一。其中，濱江集團的奧映世紀軒位于錢塘江南岸的奧體板塊，該板塊自今年以來已有零跑汽車、京東、古茗等企業拿地建造企業總部或區域中心。

奧映世紀軒的一房難求是當前杭州豪宅市場的縮影。

根據中指研究院數據，2026年前五個月，杭州1000萬元及以上的豪宅成交1719套，同比增幅超80%；成交金額超300億元，同比翻倍。其中3000萬元及以上的一共成交116套，同比增加13.73%。

1000萬元及以上的豪宅成交均價升至6.6萬元/平方米，同比增長10%，其中3000萬元及以上的成交均價為9.2萬元/平方米，同比增長17.95%。

與此同時，新房集中入市也在沖擊二手豪宅市場，前五個月1000萬元及以上的二手住宅同期成交僅385套，同比減少54.2%，體量不足新房的四分之一。

杭州市區各總價段高端住宅情況一覽表。 圖源/中指研究院。

杭州豪宅市場的火爆，是市場炒作還是真實需求？

在杭州貝殼研究院院長上官劍看來，由于過去土地限價政策，杭州在很長一段時間內處在“豪宅不豪”的狀態，沒有真正意義的豪宅產品，買家始終在等待好產品入市。

杭州自2016年開始實施限價相關政策。當年9月底，杭州市頒布土拍溢價限制措施，規定土地溢價率超100%須全款付清出讓金，超120%須現房銷售，達150%則轉向競配建養老設施。

2019年6月，杭州又再次更新限價政策，在每塊土地土拍前對其“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”做出了明確規定。

此后，杭州土拍熱度逐漸降溫，一直等到2024年10月限價政策徹底取消后，房企競相拿地、新一代豪宅產品集中入市，才填補了市場的空白。

這一批豪宅項目緊貼近兩年的“好房子”政策，在建筑層高、公區配置、適老化與智能化等方面實現了全面升級。

比如濱江集團的望天際標準層層高最高達3.5米-3.6米，創杭州住宅項目層高之最，還配備了超3000平方米的會所和2700平方米的立體下沉庭院。

中海萬潮玖序裝配了中海Living OS系統，打通了全屋安防、照明、影音等多個系統。

從需求端來看，杭州的豪宅市場買家已經輻射至全浙江省，其中既有經營傳統實業的“老錢”，也有互聯網、科技、金融等行業的“新貴”，還有繼承家族財富的二代們。

他們或因房屋置換改善居住環境，或因資產配置，或因維持圈層、地位需要，選擇在此時出手。

“老錢”仍是主角，“新貴”還在路上

靠“杭州六小龍”打響名號的“豪宅六小龍”，買家有什么變化？

《財經》通過實地探訪、與一線從業人員交流發現，這批豪宅項目爭搶的仍是“老錢”買家，背景以制造業和金融業為主，科技新貴買家的占比雖然有所提升，但并非主力客戶，沒有想象中多。

例如，前述奧映世紀軒項目負責人對《財經》表示，該項目買家中，從事金融、科技行業的買家占比略超30%。

他解釋，一是因為這一波科技企業尚未全部上市，錢款還未“落袋為安”，二是這一波科技企業的高管人數不多?！斑@一批新興科技企業員工數量不多，比上一代的企業，如阿里巴巴的高管，現在企業人員規模小很多，造富的人數也少”。三是新一代科技“新貴”對物質的欲望也趨向于理性，對財富的使用有不同分配。

樓晶晶認為，大部分的“新貴”買家集中在3000萬元左右的項目中，占比能達到40%，“這個價格他們置換起來比較合適”，而當價格提升至5000萬元乃至1億元時，“新貴”買家的占比有所下降。

此外，一些項目中從事金融行業的買家占了上風。

以中海萬潮玖序為例，項目相關負責人提供的用戶畫像顯示，該項目買家主要從事三類工作：金融、制造業、貿易，其中以金融從業者最多、制造業次之，三者的占比相差不大。相比望天際，萬潮玖序的客戶也更加年輕，以35歲-45歲為主。

林玲和男友從事二級市場投資，去年下半年從深圳來到杭州定居后，決定買房。

在深圳時，他們租住的是一套40平方米左右的房子，而現在他們搬進了一套100多平方米的房子，“感覺呼吸都更加暢快了”。這也讓林玲對自己的需求更加明確——空間大，房間數量只要夠用就好，最好有超大衣帽間或影音室。

帶著這樣的要求，他們的預算也一路水漲船高，從最開始的2000萬元漲到了5000萬元。

“買房和買車一樣，都是越看越好。我們打算一步到位買一個特別喜歡的，哪怕買完就跌一半也沒關系。”她說。

在看完了市面上幾乎所有叫得上名號的豪宅后，林玲發現，她想要的大空間只有400平方米以上的房子可以滿足，但這樣的房子往往有五六個房間，每個房間又被分割得很小。最后，她將目光轉向了商業大平層。

商業大平層，指的是用商業用地做成類住宅的大面積公寓。這也是杭州另一群豪宅客戶——網紅們的共同選擇。

云飛2020年開始做杭州房產中介，2024年起進入一手商業大平層賽道，同時經營著“杭州房產云飛”這個抖音賬號。他的客戶大部分在二三十歲，其中網紅的占比超過了60%。

這些商業大平層動輒300平方米起步，最大面積超過1200平方米，很好地滿足了網紅們平時拍視頻的需要。

以杭州蕭山的超級綜合體EIC為例，由于EIC屬于商業用地性質，在產權年限、交易稅費、水電成本方面存在一定劣勢，價格更低。同樣是一線江景視野，2000萬元在這里可以買到400平方米左右，而在豪宅可能只能買到兩百平方米；此外，商業大平層還有年輕人更喜歡的居住氛圍和商業配套。

不過，今年“豪宅六小龍”的扎堆入市對他的生意還是有一定的沖擊，“有實力的都去買住宅了”，云飛說。

中指研究院數據顯示，2026年前五個月，杭州1000萬元及以上的商業大平層成交134套，同比減少30.6%，其中總價2000萬以上僅30套左右。在住宅限價取消后，大平層產品力劣勢凸顯，二手折價案例增多，份額持續萎縮。

對于豪宅中介而言，這是一門“僧多粥少”的生意。一方面，火爆的“豪宅六小龍”并不需要中介來分傭，二手房還受到了新房的嚴重沖擊；另一方面，別墅市場的賽道也已經飽和。而像他這樣的豪宅中介，全杭州有七八百人。

上半年云飛只賣掉了兩套大平層，他正在考慮轉向別墅賽道，而這是一個更卷、地區更分散、需要更多精力維護的領域，“很多中介公司在每個片區都有專人駐守，甚至就在里面租套房子。”

為什么買豪宅？

一位近期密集看完“豪宅六小龍”的高凈值人士，直接下手了兩套——建發地產的棲湖云莊和濱江集團的奧映世紀軒。他對《財經》表示，之前就購買過濱江集團的房子，對該開發商的服務、風格都很喜歡，這次算是“回購”。

而購買棲湖云莊是為了圈層，為了社交。

有從事私募基金的朋友買了這個小區，他也想把生意重心從跨境貿易向金融領域轉移，“更多是為了向他們靠攏，我可能不會去住?！?/p>

年輕的大平層買家更在意居住空間和舒適度。

林玲向《財經》展示了豆包根據她的要求給她制定的買房權重——地段占30%，配套、戶型、視野各占20%，裝修占10%。按照這個標準，她正在給所有看過的房子打分，做最后的篩選。

豆包給出的看房權重比例。 圖源/受訪者

父母原本不同意林玲購買大平層，認為其產權只有40年、流通性差、沒有學區、貸款利率高。但林玲并不在乎這些，在她看來，商業大平層性價比高、地段好、空間大、配套全，正好滿足她的需要，“誰花錢誰有話語權”。

別墅買家則有更復雜的考慮因素。

杭州高端房地產經紀服務機構德壹豪宅長期經營二手別墅市場，在陽明谷別墅區、綠城桃花源別墅區、西湖高爾夫別墅區等地設有門店，去年共成交了18套別墅。

公司高級合伙人唐華強觀察到，二手別墅價格每年都在穩步上漲。比如老牌別墅區九溪玫瑰園，每年的漲幅在1500萬元-2000萬元。

他解釋，“禁墅令”后杭州極少有新的別墅地塊入市，二手別墅極為稀缺，全杭州在售僅2000余套，好房一房難求。買家要么是出于養老或終極改善需求，要么是純投資并不自住，有時他還需要幫客戶打理院中的花草。

近期，他成交了一套綠城桃花源的別墅。買家在余杭區的未來科技城工作，原本住在附近的高層，隨著孩子漸漸長大，想購入一套更大房子。

看了半年高層后，唐華強勸他，不如添點錢買個別墅，讓孩子更好地親近大自然。在看到這套別墅的大花園和中古風的裝修后，買家爽快地付了錢。

出售原因、風水和房東職業是二手別墅買家們最關心的三個問題?？捶繒r，買家往往隨身攜帶風水師傅，唐華強習慣沉默地跟在客戶身旁，并不過多介紹。若客戶在某套房里逗留超過半小時，并開始詢問房子的細節問題，這單就成了一半。

“他們都很有主見，而且看過的好房子太多了。”他說。

豪宅熱度能否持續？

“做生意的盡頭就是買房。”近十年來，唐亮見證了太多富豪從買豪宅、到買幾套，然后買一棟樓、一整片土地。很長一段時間內，投資是最重要的理由。但現在，他越來越傾向于觀望，不做第一批沖進去的人。

唐亮早年做實業起家，近十年重心轉向房產投資，擁有杭州多處千萬級房產。

2021年，他的朋友花1200萬元買了一套位于奧體中心附近的杭州壹號院二期房子，2022年轉手賣了近3000萬元。杭州壹號院一期于2020年底交付，二手房成交價超過9萬元/平方米，而二期價格為4.8萬元/平方米，新房價格遠低于二手房。

這是豪宅市場獨有的價格倒掛現象（指新房價格低于二手房），是投資豪宅的核心支撐。足夠的價格倒掛空間，一度被視為獲利的最大安全墊，但隨著杭州結束限價、土地持續供應、新房競相入市，倒掛的空間在持續收窄。

對于“豪宅六小龍”，唐亮還在靜觀其變。

在他看來，這一批豪宅雖然在公區和細節上有所提升，但面積太小，震撼感不足，豪宅還沒有到頂，“真正的大佬還沒出手，更多還是賣一兩套再加點錢置換的”。

“現在新房市場競爭這么激烈，誰知道‘豪宅六小龍’的熱度會持續多久呢？”唐亮說。

克而瑞與普睿地產研究聯合公布的數據顯示，進入5月，當“豪宅六小龍”開始加推后，去化率出現了明顯下滑：萬潮玖序回落至94%，奧映世紀軒回落至85%，建發棲湖云莊回落至85%，較4月分別下降6個、10個、7個百分點。

中指研究院華東大區常務副總經理高院生對《財經》表示，隨著更多新項目入市，杭州豪宅市場下半年可能面臨較大壓力，“杭州1000萬元以上豪宅銷量的巔峰是2023年，今年如此火熱的市場也沒能突破這個高峰，塔尖的客戶一直是少數”。

中指研究院近期發布的報告也指出，杭州低密產品因供應不可復制，將繼續保持高溢價與快去化；高層大平層則進入“產品力淘汰賽”，得房率、外立面材質、公區配置、景觀資源成為標配，只有綜合實力“頂格”的項目才能維持熱度。

下半年“六小龍”全部首開后的去化變化，將是檢驗真實購買力的關鍵窗口。長期看，高端市場的可持續性取決于宏觀環境變化及核心區土地供應節奏。

目前房企還在不斷地高價拿地，試圖以一塊核心地區的優質地塊贏得下行市場的結構性機會。

6月26日，招商蛇口以79.03%的溢價率拿下杭州永久河地塊，樓面價5.16萬元/平方米，刷新了杭州2026年土拍紀錄。

根據克而瑞數據，2026年至今，杭州已有12幅地塊溢價率超過30%，為22個重點監測的城市之最。

圖源/克而瑞地產研究

高院生分析，一是因為房企確實有補倉的需求，二是因為杭州在取消限價之后利潤空間增大，市場準入門檻也較一線城市更低。

也許豪宅市場需要一段時間喘息，等待更多買家的成長。

上海豪宅的例子就在眼前。

克而瑞與普睿地產研究聯合公布的數據顯示，上海新房供求關系從2024年開始逆轉，進入供大于求的階段。

供應放量之下，豪宅的去化速度也開始減慢。2026年3-5月，在普睿數智城市機構調研的上海14個單價超過10萬元/平方米的項目中，多數項目的開盤去化率集中在20%至50%區間，部分項目的去化率不足10%。

中指研究院的數據也顯示，2026年前5個月，上海共成交3500萬元以上的住宅640套，較2025年同期減少約30%。

放眼全國，豪宅市場出現明顯分化——3000萬元以上的頂級豪宅成交依舊亮眼，但千萬級豪宅已顯露疲態。

克而瑞數據顯示，今年前5個月，“重點30城”總價1000萬元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，下降幅度已經超過了整體新房市場。

當“豪宅六小龍”清盤，下一批地王已在路上。這一輪狂歡之后，熱度能否持續，需要時間來回答。

杭州的豪宅故事，是全國樓市結構性分化的一個注腳。豪宅正在回歸居住本身，無論是為圈層買單的棲湖云莊業主，還是執著于空間尺度的林玲們，都在用真金白銀投票，在市場變動的不確定性中尋找確定性。對于房企而言，唯有精準錨定不同客群的深層需求、優化供給結構，才能完成深度調整，在分化的市場中找到自己的機遇。

（應受訪者要求，文中林玲、唐亮為化名）

責編 | 陳湘

題圖來源｜視覺中國